佛山楼市新政！取消非普通住宅标准，全面加大公积金支持力度
记者最新从佛山市住建局获悉，10月24日，佛山市住房和城乡建设局等六部门印发关于进一步优化房地产市场平稳健康发展的若干措施的通知（以下简称“措施”）。
措施共9条，在优化存量方面，提出取消祖庙、桂城、大良街道住房交易3年限售政策，支持城中村改造与存量商品房销售相结合，允许自持商品房上市流通，优化规划方案调整等措施。在严控增量方面，提出结合去化周期和人口变化，供需平衡把握土地出让节奏等措施。在提高质量方面，提出推好地段高品质住宅用地供应、建设“好房子”、优化车位配建要求和销售政策、取消普通住宅和非普通住宅标准等措施。在公积金支持方面，提出二孩以上家庭申请公积金贷款上浮、“商转公”政策、外市缴存公积金在佛山市买房做公积金贷款的可提取公积金偿还贷款本息等措施。在规范市场方面，提出合理降低经纪服务费用、收费分档定价明码标价等措施。
该措施自印发之日起施行。
政策解读划重点：
1、取消祖庙、桂城、大良3年限售
本次措施提出，“取消居民家庭在本市禅城区祖庙街道、南海区桂城街道、顺德区大良街道购买新建商品住房上市交易限制年限规定，商品住房自取得不动产权证之日起即可上市交易。”
据介绍，为深入贯彻房住不炒的精神，支持刚性和改善性住房需求，因城施策用足用好政策工具箱，2022年12月9日，佛山市出台《关于进一步优化房地产调控政策的通知》，取消禅城区祖庙街道、南海区桂城街道、顺德区大良街道限购政策，同时在以上三街道实施3年限售政策。
9月26日，中央政治局会议精神强调，要回应群众关切，调整住房限购政策。近期住建部发文要求，因城施策取消或者调减购买、转让等方面的限制性措施。
佛山市住建局相关负责人介绍，经研判，经过房地产市场近三年的深度调整，市场基本以自住为主，房子逐步回归居住属性，投资性购房大幅减少，当前取消限售政策，符合国家政策，有利于市场信心回归和市场预期恢复。取消限售后，市场吸引力将进一步增强。
2、支持城中村改造与存量商品房销售相结合
措施提出，支持城中村改造项目利用专项借款购买存量商品房用于村民安置。优化存量商品房收购与安置，按照一次交易的方式，符合规定的降低税费。国有企业作为改造实施主体购买存量商品房用于村民安置的，作为项目成本不予考核。
2024年7月30日，中共中央政治局召开会议，提出要落实好促进房地产市场平稳健康发展的新政策，坚持消化存量和优化增量相结合，积极支持收购存量商品房用作保障性住房，进一步做好保交房工作，加快构建房地产发展新模式。在此背景下，住房城乡建设部支持全国超大特大城市城中村改造项目利用专项借款购买存量商品房用于村民安置。
据介绍，当前佛山市城中村改造村民安置方式一般有货币安置、原址新建回迁房、异地购买商品房安置三种方式。其中，货币安置难以适用城中村改造专项借款政策，原址新建回迁房造成的增量会进一步影响房地产市场运行现状。利用专项借款购置存量商品房用于村民安置的做法，既符合国家最新政策精神，也有利于为村民提供选择范围更广、更多元的住房产品，有利于政府缩短回迁周期、降低安置成本，加快推进城中村改造步伐，同步加快存量商品房消化。
3、允许自持商品住房上市流通
措施提出，对于因住宅用地公开交易时采取“限地价、竞自持”竞价规则产生的自持商品住房，经政府同意并核算补缴相关费用后，可转为普通商品住房上市流通。
据了解，过去根据“稳地价、稳房价、稳预期”的调控要求，各地往往采取“限地价、竞自持”的竞买规则避免出现地价新高，即在土地竞买价格触顶最高价时转为竞自持商品房比例，自持部分房源作为租赁住房进入市场，也有利于构建“租售并举”的房地产市场。但是目前房地产市场下行，开发商资金流普遍紧张，自持商品房作为开发企业沉淀资产，通过租赁方式在短期内难以收回成本。本条政策通过允许自持房源上市交易，有利于开发商快速回笼资金。此外，房地产企业自持商品住房上市交易，按照佛山市现行管理规定，以二手房买卖方式进行交易，因此这部分自持房屋上市不影响佛山市新建商品住房的库存量。
4、优化规划方案调整，提高居住环境品质
措施提出，支持房地产企业，在不改变原规划条件的前提下，按程序调整项目未开发部分的规划设计方案，优化户型、公共服务、公共空间等，满足改善性住房需求，提高居住环境品质。
据介绍，该项措施目标支持企业以市场需求为导向，对不适应市场需求的规划设计方案做出调整，减少同质化竞争，满足合理的自住和改善性住房需求，提高开发企业投资积极性，有利于政府增加财政收入。
5、优化土地供应结构，满足“好房子”供应
措施提出，结合商品住房去化周期、区域人口变化，科学规划增量优质住宅用地布局。以市场需求为导向，以区为单位，供需平衡把握好土地出让节奏，统筹区域好地段、高品质住宅用地供应。优化规划设计条件，建设“好房子”，满足多样化改善性需求。
住房城乡建设部提出，要系统推进好房子、好小区、好社区、好城区“四好”建设。从市场需求看，佛山购房消费整体升级。来自佛山市住建局数据显示，国庆期间，全市网签362套新建商品住房，从面积段占比看，90平方米以下购房套数仅占比3%；90平方米至144平方米三房、四房户型仍然是拉动成交量的主力户型，套数占比约75%；144平方米以上的大户型成交占比显著提升，套数占比从历史的15%提升至22%，大户型、改善性住房需求增长明显，大户型、好房子成为了越来越多人的选择。
相关负责人表示，以区为单位推进土地出让，通过有计划、有节奏的优质土地投放保障市场供给，引导市场预期，将稳量提质、价质相符，做好精细化管理文章，对提振市场信心和预期、提高土地资源节约集约利用水平具有重要意义。
高品质住宅是打造“好房子”的有益探索，符合人民群众从“住有所居”向“住有宜居”转变的需要。有利于提高佛山市住房市场产品竞争力，满足改善性需求释放。在当前市场形势下，短期内大规模开展优质住宅建设不利于去库存，可能进一步扩大房地产领域风险。因此，顺应房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，兼顾存量去化同时满足“好房子”供应，以区为单位，在去化周期小于18个月的镇街的好地段推高品质住宅。
6、支持符合条件的商品车位与商品房同步销售
措施提出，结合城市拥车水平和城市交通发展趋势，分区域、分地段对新建商品房项目分级分类，优化细化不同类型项目车位配建标准。支持符合条件的商品车位与商品房同步销售。
据介绍，根据城市发展和住宅标准，不同区域、不同地段设置不同的车位配比系数，可进一步提高资源的有效配置，减少无效资源投入，减轻房企负担。
根据《广东省物业管理条例》规定“建设单位依法取得车位、车库权属登记后方能出售车位、车库”，车位只允许现售。车位销售与住宅预售存在时间差，既影响入住业主的出行方便，也造成车位销售时间周期长，开发企业营销成本增加的问题，车位未批先售、捆绑销售的违规行为时有发生。商品车位的销售问题长期以来备受市民、房地产开发企业争议。
据了解，今年6月16日佛山市经济分析调度会将“研究修订车位预售政策”列入研究议程，10月2日省委关于推动当前全省房地产高质量发展的工作要点中提出“要改革房地产开发融资方式和商品房预售制度……引导房地产企业逐步形成杠杆比例适度、负债水平合理和周转速度正常的发展机制”。
相关负责人表示，在此环境下，试行车位与地上商品房同步办理销售手续，利民利企。经前期与自然资源局、各区住建局、房地产企业调研，车位预售具有可操作性，现有的商品房管理模式与资金监管方式，可满足车位预售的要求。
7、公积金贷款额度上浮、异地可用，允许“商转公”
措施还提出，对二孩及以上家庭购买首套自住住房，最高贷款额度上浮20%； 允许缴存职工申请将本人尚未结清的个人商业性住房按揭贷款，转为个人住房公积金贷款；允许偿还异地住房公积金贷款本息提取业务，推进异地缴存职工在佛安居。
据介绍，加大对二孩以上家庭公积金购房支持力度，可进一步减少还款压力，减轻多子女家庭购房负担，有助于激发改善性住房消费，更好满足居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求。也是落实国家提倡积极生育政策的具体措施。
7月1日，佛山市佛山公积金推出新政策，对多孩家庭（三孩以上）最高贷款额度上浮10%，首套住房公积金最高可贷130万。经了解，全国大部分城市都有对多孩家庭加大公积金购房支持力度相关政策。北京对二孩及以上居民家庭购买商品住房，申请公积金个人住房贷款的可贷款额度上浮40万元，首套住房公积金最高可贷160万。
“商转公”政策进一步发挥住房公积金制度的保障作用，扩大公积金贷款的支持范围，切实减轻缴存职工家庭偿还自住住房贷款压力，也可在一定程度上降低存量房业主提前还贷、出售的动机，改善市场预期。不完全统计，包括青岛、长春、厦门、郑州等超过30个城市已经推出“商转公”政策。广东省深圳、东莞、中山、江门、惠州、云浮、河源7市已经出台“商转公”政策。
开展偿还异地住房公积金贷款本息提取业务，是贯彻落实住建部关于不断完善异地贷款业务协同办理机制，佛山市2024年3月新推出贷款办法，放开住房公积金缴存地和户籍所在地的限制，允许全国范围内住房公积金缴存职工在佛山市购房时申请住房公积金贷款，偿还异地住房公积金贷款本息提取是该政策的配套措施，使得异地缴存职工在佛山购房时即可使用住房公积金低息贷款，又可以使用外市缴存的公积金偿还本市的贷款，缓解异地缴存职工购房后还房贷的压力。
目前，佛山市已被选定为全国的试点城市，广东省的试点城市仅佛山和惠州，在全省乃至全国均具有示范带头作用。
8、取消普通住宅和非普通住宅标准
措施还提出，按照国家工作部署，及时取消普通住宅和非普通住宅标准，公积金贷款不再区分普通住宅和非普通住宅，有关税费按照国家法律法规规定执行，更好满足居民改善性住房需求。
2024年7月，党的第二十届三中全会通过《中共中央关于进一步全面深化改革、推进中国式现代化的决定》明确，充分赋予各城市政府房地产市场调控自主权，因城施策，允许有关城市取消或调减住房限购政策、取消普通住宅和非普通住宅标准。
经了解，近期北京、上海、河南、山西、福建等积极响应中央政治会议精神，出台的房地产政策提出，按照国家工作部署，及时取消普通住宅和非普通住宅标准。
广东省普通住宅的标准于2005年发布，目前佛山市的普通住宅标准按照省规定执行，需同时满足以下三个条件：1.住房小区建筑容积率在1.0以上；2.单套住房套内建筑面积120平方米以下或单套住房建筑面积144平方米以下；3.实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格的1.44倍以下。有关数值已不符合目前的主流产品和居民对于“好房子”的需求。
据介绍，取消“标准”的影响，主要关系公积金贷款和房企土地增值税。一是目前佛山市公积金不对非普通住宅发放贷款，据了解，广州、深圳等全省20个城市允许144平方米以上住房使用公积金贷款，佛山不对建筑面积144平方（套内120平方）以上的住房发放公积金贷款，取消普通住宅标准将使所有申请公积金贷款的购房者受惠；二是房企预征和清算土地增值税，非普通住宅部分收取更高税率（在预征土地增值税时，普通住宅的预征率为2%，非普通住宅为3%；在清算土地增值税时，普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的免征土地增值税），取消将有利于房企降低开发成本。
9、规范房产经纪服务
措施进一步提出，房地产经纪机构要明确经纪服务内容，合理降低住房买卖经纪服务费用，鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的原则实行分档定价，明码标价。房地产经纪机构提供的基本服务和延伸服务，分别明确服务项目和收费标准。严厉打击滥用市场支配地位以不公平高价收取经纪服务费的行为。
据介绍，随着近两年房地产市场调整，房地产行业对于房地产中介的依赖度明显增加，具有市场绝对优势的房产中介逐渐占据了显著的强势地位，演变成市场垄断态势。结合佛山市的实际，市住建局局与市市监局开展了房地产经纪服务的专项整治行动，房地产中介的服务收费问题是重点整治内容。经过前期的沟通、约谈，佛山市头部中介企业已同意承诺一手房中介佣金不高于交易总价的3%、二手房不高于2.5%。
据介绍，通过措施将这部分内容进行落地，体现佛山市对于房地产中介问题的关注，将更好地规范房地产中介特别是头部中介的服务收费问题，也解决中介服务不能政府定价和行业定价的问题，同时提高中介服务费用的透明度，降低开发企业的营销成本与购房人购房成本，有利于房地产行业健康发展。
后附：政策全文
佛山市住房和城乡建设局等六部门印发关于进一步优化房地产市场平稳健康发展的若干措施的通知
各区人民政府，各有关单位：
为全面贯彻落实党中央、国务院决策部署，加快构建房地产发展新模式，持续推进我市房地产市场平稳健康发展，结合我市当前实际，经市政府同意，现就有关事项通知如下：
一、取消住房交易限制性政策
取消居民家庭在本市禅城区祖庙街道、南海区桂城街道、顺德区大良街道购买新建商品住房上市交易限制年限规定，商品住房自取得不动产权证之日起即可上市交易。
二、支持城中村改造与存量商品房销售相结合
支持城中村改造项目利用专项借款购买存量商品房用于村民安置。优化存量商品房收购与安置，按照一次交易的方式，符合规定的降低税费。国有企业作为改造实施主体购买存量商品房用于村民安置的，作为项目成本不予考核。
三、允许自持商品住房上市流通
对于因住宅用地公开交易时采取“限地价、竞自持”竞价规则产生的自持商品住房，经政府同意并核算补缴相关费用后，可转为普通商品住房上市流通。
四、优化规划方案调整
支持房地产企业，在不改变原规划条件的前提下，按程序调整项目未开发部分的规划设计方案，优化户型、公共服务、公共空间等，满足改善性住房需求，提高居住环境品质。
五、优化土地供应质量改善住房供应结构
结合商品住房去化周期、区域人口变化，科学规划增量优质住宅用地布局。以市场需求为导向，以区为单位，供需平衡把握好土地出让节奏，统筹区域好地段、高品质住宅用地供应。优化规划设计条件，建设“好房子”，满足多样化改善性需求。
六、优化车位配建要求和销售政策
结合城市拥车水平和城市交通发展趋势，分区域、分地段对新建商品房项目分级分类，优化细化不同类型项目车位配建标准。支持符合条件的商品车位与商品房同步销售。
七、加大公积金购房支持力度
对二孩及以上家庭购买首套自住住房，最高贷款额度上浮20%； 允许缴存职工申请将本人尚未结清的个人商业性住房按揭贷款，转为个人住房公积金贷款；允许偿还异地住房公积金贷款本息提取业务，推进异地缴存职工在佛安居。
八、取消普通住宅和非普通住宅标准
按照国家工作部署，及时取消普通住宅和非普通住宅标准，公积金贷款不再区分普通住宅和非普通住宅，有关税费按照国家法律法规规定执行，更好满足居民改善性住房需求。
九、规范房产经纪服务
房地产经纪机构要明确经纪服务内容，合理降低住房买卖经纪服务费用，鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的原则实行分档定价，明码标价。房地产经纪机构提供的基本服务和延伸服务，分别明确服务项目和收费标准。严厉打击滥用市场支配地位以不公平高价收取经纪服务费的行为。
以上措施自印发之日起施行，原有政策与本措施不一致的，以本措施为准。由市住房城乡建设局牵头解释，由各相关部门另行制定实施细则。
佛山市住房和城乡建设局
佛山市自然资源局
佛山市人民政府国有资产监督管理委员会
佛山市市场监督管理局
佛山市住房公积金管理中心
国家税务总局佛山市税务局
2024年10月24日
采写/整理：南都记者 路漫漫