抚仙湖断层线 云南城投债务纠纷中的招商、万科身影

观点网尽管房地产业务已剥离殆尽，云南城投仍未摆脱往日的纠纷。

2月22日，云南城投置业股份有限公司公告称，日前收到深圳仲裁院《线上及线下开庭通知书》，因一桩金融借款合同纠纷，云南城投、下属参股公司云南万城百年投资开发有限公司及其下属控股子公司云南澄江老鹰地旅游度假村有限公司为被申请人，申请人则是招商银行股份有限公司昆明分行。

案件将于2月28日开庭，涉案金额约11.59亿元，云南城投按持股比例36%承担连带保证责任，已对该逾期担保事项按担保合同约定确认了预计负债4.29亿元。

此前1月26日，云南城投发布2023年年度业绩预亏公告，预计归属于母公司所有者的净利润为-9000万元至-6000万元，扣除非经常性损益后的净利润为-12600万元至-9600万元，亏幅相比上年同期有所缩小。

彼时云南城投就指出，2023年预亏的主要原因包括逾期担保的影响、参股公司经营亏损以及非经常性损益影响。

第一被申请人“老鹰地公司”旗下项目为“太阳山老鹰地旅游度假村”，相较于这个备案名，项目推广名“抚仙湖国际度假小镇”更为市场熟知。

借贷合同纠纷

一切都要从抚仙湖说起。

2012年，云南城投集团集团联手观澜湖集团，共同发起太阳山度假小镇项目公司，抚仙湖太阳山项目就此诞生。

项目位于抚仙湖东岸一个名为老鹰地的半岛上，离澄江县县城14公里,与禄充风景区隔湖相望，附近的抚仙湖太阳观测站被誉为世界上最好的太阳观测点之一。

到了第二年，央视一则新闻“拯救湖泊·抚仙湖水危机”引起各界关注，副标题赫然写着“房地产开发之手伸向湖岸带”。

重压之下，抚仙湖环湖开发一度被叫停。

同年11月，云南城投华商之家投资开发有限公司从云南康旅集团得到老鹰地公司60%股权，持股比例来到90%；当时华商之家由云南城投持股40%，云南百年置业持股35%，云南云岭天籁投资持股25%。

2017年6月中旬，云南万科收购华商之家除了云南城投之外的两家股东合计所持40%股权，和云南城投一样，间接持有老鹰地公司36%股权，作为太阳山项目新操盘方，负责后续开发。

按照万科当时公告，太阳山项目未开发用地占地面积252万平方米，综合容积率约0.64，计容积率建筑面积约162万平方米。根据万科拥有的36%权益，需支付权益地价款约8.07亿元。

不久后，云南万科还为老鹰地公司及华商之家合计提供13.8亿元借款。

2018年2月，万科退出华商之家，随后在6月份与云南城投、云南百年置业及云南云岭天籁投资公司另起炉灶，共同成立云南万城百年投资开发有限公司，7月份，老鹰地公司的90%就从华商之家转到了万城百年。

腾挪过后，云南万科和云南城投仍各占老鹰地公司36%股份，并未发生变化，但华商之家涉及多个项目公司，单独设立合资平台的主要目的或在于风险切割。

万城百年的第三大股东是招商财富，持股19%，并不直接参与经营管理，而是代表招商财富-金源万科9号专项资管计划，但招商系的作用不只于此。

早在2017年，招商财富与招商银行昆明分行签下委托借贷合同，约定前者委托后者向老鹰地公司提供最多34.69亿元贷款，也为日后的纠纷埋下伏笔。

2023年7月7日，招行昆明分行向深圳仲裁院提交与老鹰地公司、云南城投、缪熙俊、尹帆、云南百年置业、云岭天籁、万城百年之间委托贷款纠纷案的仲裁申请，获得受理后，招行昆明于7月24日提交财产保全申请，请求对云南城投名下价值4.17亿元的财产采取查封、扣押、冻结。

一个月后，云南城投向深圳市法院提交申请书，申请确认《委托贷款不可撤销担保书》约定的仲裁条款无效，但后续遭到驳回。

财报显示，截至2023年上半年，云南城投对老鹰地公司尚有两笔连带责任担保，第一笔金额约为2.5亿元，起始日为2017年12月29日，到期日为2022年12月29日，显示已逾期，另一笔金额约为506亿元，起始日为2022年3月10日，到期日为2025年3月10日，均未履行完毕。

还有不到一周时间，各方将对簿公堂，就如云南城投公告所言，“本次仲裁对公司本期利润或期后利润的影响尚具有不确定性”。

抚仙湖断层

数据显示，抚仙湖平均深度89.6米，最深可达155米，是中国平均水深第三的淡水湖，在地理上属于断层陷落湖泊，水下地形陡峭，有时看似站在湖边，再走一步便是百米深渊。

对于过去在湖边掘金文旅地产的房企而言，又何尝不是如此。

根据云南城投2023年半年度报告，参股公司万城百年总资产64.05亿元，归属于母公司股东权益-2.85亿元，2023上半年营业收入1.55亿元，净亏损380亿元，已处于资不抵债的状态。

具体来看，流动资产48.36亿元，其中现金和现金等价物6315万元，非流动资产13.69亿元，流动负债57.97亿元，非流动负债6.94亿元。

另据云南城投历年财报，从万城百年成立的2018年一直到2022年，这家参股公司的营收分别为1.34亿元、11.23亿元、17.4亿元、1.65亿元和11.5亿元，归母净亏损分别为9305万元、517万元、3346万元、8194万元和6942万元。

也就是说，万城百年截至2023年上半年累计贡献营收接近44.7亿元，其中大部分由抚仙湖太阳山项目而来，但无论是云南城投还是万科，都并未得到正向回报。

抚仙湖项目原定分三期开发，总占地面积6618亩。万科介入前，项目一期和部分二期已经完成。一期临湖区域994.5亩（希尔顿酒店），二期环湖路以东区域4172亩，三期金色海岸1407亩。

作为继良渚文化村、松花湖度假区之后又一文旅综合大盘，万科对抚仙湖项目颇为重视，打造了项目专属IP“万大湖”（一只红毛狐狸），并在2019年初举办了抚仙湖万科新年马拉松，到了年底在湖边召开的媒体交流会上，郁亮还夸赞抚仙湖“像地中海一样，房子不错”。

湖面风平浪静，在当时的郁亮看来，“北京一个卫生间的钱在这可以买一套，这边还有很多房子可以卖，我要推荐给大家。”

形势在2021年6月骤然生变，抚仙湖面山建设受到昆明环滇池整治风暴波及，当地政府实施长久熔断机制，集中暂停了包括太阳山在内的16个项目审批。

直到2023年5月，《抚仙湖流域国土空间保护和科学利用专项规划（2021-2035年）》公示期满，根据文件，太阳山项目位于生态红线以外的“滨湖度假风貌区”，新建控高36米，建筑风格应体现生态风貌。相比起或将面临退地的部分临湖项目和违规加建项目，这一结果无疑令相关方松了一口气。

根据太阳山老鹰地旅游度假村二期（Ⅰ、Ⅱ）规划设计方案批前公示，两个区域总面积约325.8亩，由9个地块组成，为一类居住用地，总共有168栋建筑，608套住宅，包括480多套70年产权的别墅。

当地媒体报道，项目于2022年已复工并恢复销售，如今当务之急或是加快销售回血，以应对日渐紧张的融资压力。