公募REITs去年四季报出炉 底层资产运营稳中向好

2023年基金四季报进入密集披露期，公募REITs经营业绩出炉。截至24日记者发稿，纳入Wind统计的32只公募REITs中，29只披露了2023年第四季度报告。综合来看，面对复杂市场环境的重重挑战，多数底层资产项目在收入和净利润方面继续保持稳中向好态势。

逾八成产品去年第四季度实现盈利

Wind数据显示，披露去年四季度业绩报告的公募REITs产品中，中航京能光伏REIT、中金山东高速REIT、华夏北京保障房REIT等逾八成不同类型的底层项目都在2023年第四季度实现了盈利。同时，华安张江产业园REIT、鹏华深圳能源REIT、中金安徽交控REIT、浙商沪杭甬REIT、建信中关村REIT报告期净利润为负。

已上市的9只园区基础设施REITs已全部完成四季报披露。从净利润表现来看，除了华安张江产业园REIT，中金湖北科投光谷REIT、华夏合肥高新REIT、华夏和达高科REIT等均实现盈利。

在经历2023年部分产业园区出租率及二级市场价格下滑后，出租的稳定性成为市场对产业园区类REITs产品资质的关键衡量指标。

以华夏和达高科REIT为例，2023年下半年，该基金底层资产和达药谷一期项目研发办公及配套商业部分各月末时点的出租率均保持在99%以上，配套公寓部分各月末时点的出租率均超过93%。

另一底层资产孵化器项目各月末时点的出租率也均保持在80%以上，截至同年12月底，出租率为81.56%。根据基金招募说明书（更新），该基金2023年预测可供分配金额为5925.98万元。

中金湖北科投光谷REIT也有不俗表现，上市首年可供分派率超出预期。根据季报，该基金第四季度经营活动产生的现金流量净额2373.63万元，环比增长了12.40%，实现可供分配金额为1882.11万元。自2023年6月9日成立以来，该基金截至当年12月31日累计实现可供分配金额4293.20万元，按发行规模计算实现年化分派率为4.83%，超出招募说明书预测的同期可供分派率（约为4.62%）。

相较之下，2023年四季度，哲库科技提前“退租”所引发的负面影响开始在张江产业园REIT财报中体现。根据财报，张江产业园REIT当季收入为3585.18万元，净利润亏损551.58万元，经营活动产生的现金流量净额571.85万元。

能源基础设施REITs方面，中航京能光伏REIT、中信建投国家电投新能源REIT底层项目报告期净利润分别实现3523.26万元、9397.38万元；第四季度经营活动产生的现金流量净额分别为1.08亿元、2.34亿元。另一只鹏华深圳能源REIT第四季度净利润则为-2321.07万元，经营活动产生的现金流量净额为7709.43万元。据悉，该项目底层资产上网电量和电费收入均同比下降，主要原因为该项目“以气定产”，在2023年前三季度上网电量同比上升的情况下，四季度用气量及相应上网电量同比下降。但总体来看，其全年维度下的整体运营保持平稳。

交通基础设施REITs方面，目前，中金安徽交控REIT第四季度净利润处于亏损状态，为-9031.94万元。根据财报，报告期内，该基金底层资产通行费、车流量环比与同比均有所下降。“交通量及通行费收入下降的主要原因是周边路网变化、路段改扩建及恶劣天气影响。沿江高速12月受到雨雪、大雾等恶劣天气影响，进行了短时间封闭收费站、限速等交通管制措施，对车流量及收入产生一定的影响。”基金管理人称。

保租房、物流资产等多品类项目运营也好消息不断。“安居百泉阁、安居锦园、保利香槟苑及凤凰公馆保障性租赁住房下半年平均出租率分别为97.95%、98.11%、98.97%及98.68%，配套商业及停车场持续满租。”底层资产出租率高位运行，红土创新深圳安居REIT管理的四个基础设施项目也在2023年下半年收获满满。

另外，红土创新盐田港REIT管理的两个基础设施项目经营业绩也整体好于发行预测情况。根据公告，截至2023年末，其现代物流中心项目出租率为95.23%，年度平均出租率为98.60%，高于预测出租率95%。

多措并举稳定REITs市场预期

业绩说明会强化与投资者沟通交流、出资增持进一步展现发展信心……2023年四季度至今，面对市场的波动，各项目基金管理人与外部管理机构在努力优化提升运营效能的同时，也多措并举提升项目透明度、传递发展信心，协力推进REITs市场健康可持续发展。

“截至2023年12月31日，基础设施资产总体出租率为85.11%，在执行租约的平均租金为62.60元/平方米/月。从2020年开始，项目所在区域租赁市场出现较大幅度下滑，目前仍在恢复期。为实现持续稳定运营，基金管理人将携手外部管理机构光谷资产，通过完善园区企业配套服务，加强与政府部门、行业协会和园区办的沟通交流，积极参与产业推介会、论坛等活动，广泛选取优质招商代理机构深度合作，力争为投资者创造价值。”中金湖北科投光谷REIT方面介绍。

“运营管理团队跳出了传统的‘关系+展会+人海’招商模式，采用‘链式+基金+市场’创新招商模式。” 谈及项目资产经营的不俗表现，博时蛇口产园REIT相关负责人分享道，自2023年二季度以来，运营管理团队还及时果断地调整了经营策略，通过推动全民经纪人方案，在全年预算范围内短期上调佣金比例，增加了大客户挖掘力度，有效提升了招商渠道，激发招商动力。同时，进一步加强了对运营管理团队的考核，完善了收入、回款率、产业聚集度等考核指标。招商蛇口和博时基金共同表示，将继续高度重视基础设施项目的健康稳定发展，持续为基金的稳健运营保驾护航。

与此同时，原始权益人和基金管理人的纷纷出手增持也以实际行动不断向市场释放积极信号。近期，中金普洛斯REIT、中金厦门安居REIT、国泰君安临港创新产业园REIT、国泰君安城投宽庭保租房REIT、嘉实京东仓储基础设施REIT等多只基金都纷纷披露了相关计划与进度。

嘉实京东仓储基础设施REIT近日也召开了投资者说明会，围绕底层资产中武汉项目续租出现的问题，及时就投资者关心的问题进行交流和解答。中航基金和华夏基金管理的4只产品——中航京能光伏REIT、中航首钢绿能REIT、华夏杭州和达高科产园REIT、华夏合肥高新产园REIT，也即将于1月26日针对最新发布的第四季度业绩，开展与投资者的交流活动。此外，1月30日，中信建投国家电投新能源REIT也将召开业绩说明会。

韧性资产受关注

展望2024年公募REITs投资布局，国金证券固收团队表示，公募REITs价格下行一定程度上受业绩及基本面拖累。而从相对估值角度看，2023年至今公募REITs平均溢价率仅为-6.2%，估值已来到相对低位，2023年全年持续消化了此前的高溢价率。

新一年的布局策略方面，从防御视角看，建议关注兼具业绩稳定、逆周期和抗跌属性的稳健资产。同时，建议关注供需不平衡背景下高分红属性的产品，以及基本面修复预期强、估值回落合理区间的产品。

不过，该机构也提醒，2024年内公募REITs解禁份额偏大，流通盘增加后投资机会与风险并存，需要着重关注短期内REITs份额解禁可能带来的风险。预计年内有13只产品总计15.9亿份限售份额迎来解禁，有7只REITs未解禁份额占比在6成以上。

华泰证券固收研究团队则认为，目前公募REITs配置性价比已显现，社保资金、养老FOF等增量资金入市等，或带来情绪提振及修复机会。作为较高分红、风险适中、较低相关性的资产，公募REITs市场关注度有望在新一年持续提升。建议关注经营稳定性较强、具备一定韧性的资产，如保租房、物流园、工业厂房、电价和电量较稳定的能源基础设施。

中信证券明明研究团队分析称，基于已公开披露的底层资产经营情况，各资产类别间的分化仍然明显：高速公路通行费收入环比改善、保障房延续稳健运营、其余产权类基础设施经营表现有喜有忧。考虑到当前市场投资者情绪较弱等因素，基本面的边际走弱或极易被放大，建议投资者在市场波动加剧中布局相对稳健的资产。