购屋大不易　「美启动降息」但房贷利率依然高挂

▲以台湾20至35岁世代而言，围绕着房价居高不下心生不满，薪资增长偏低造成许多人无法购屋，对未来的生活和家庭规划造成压力，进而对成家与养儿育女裹足不前。（图／记者林敬旻摄）

● 邱万钧／美国波士顿东北大学财务金融系教授

随着全世界逐渐将国家社会的重责大任交给「千禧世代」和「Z世代」，却发现这群年轻人不若他们父母同年龄时充满冲劲，反而普遍对现状有怨怼。以台湾20至35岁世代而言，主要围绕着房价居高不下心生不满，薪资增长偏低造成许多人无法购屋，对未来的生活和家庭规划造成压力，进而对成家与养儿育女裹足不前。

房价是世界年轻人共同的痛

台湾的问题并非特例，包括美国在内的已开发国家，世界各地年轻世代对于父祖辈，早年可在有利条件下购房，而现今经济环境让年轻人无法复制这样的轻松经验。房价不断的飞升，特别是高所得都会区，加上生活成本增加，让青年族群感到机会不平等和世代间财富不均。

在过去，美国青年一旦满18岁且高中毕业，就会搬出家门另觅天地，蜕变为真正的成人。但在2000年之后，一方面亲子关系较之前世代更亲近，另一方面房价（或是房租）及物价已造成重大经济负担，且年轻人上大学的比例也较为提高，故与父母同住的比率大幅上升。从2021年初始这一波通货膨胀，如资料显示，房租及房屋价格即使到2024年9月，仅次于权数较低的汽车保险，为联邦储备理事会在控制通货膨胀的心头首患。

另一显例，根据美国普查局（U.S. Census Bureau）在2022年的资料，美国58%年龄介于18至24岁之间的年轻人还与父母同住，且由于女性教育程度提高，造成经济更易独立。相对而言，年轻成年男性与父母同住的情况更为明显。

▼从2021年初始这波通货膨胀，房租及房屋价格即使到2024年9月，仅次于权数较低的汽车保险，为联邦储备理事会在控制通货膨胀的心头首患。（图／台湾银行家杂志提供）

美国高房价沉疴已久

就如台湾一样，美国的高房价成长率沉疴已久，从2017年初到2024年9月止，美国的家庭住宅价格（Case-Shiller U.S. National Home Price Index）平均年成长率为9%。观察从新冠肺炎流行的2020年，房价上涨率于一段时间维持在15%到20%间，中间虽有趋缓，但从2023年底年增长率也都维持在5%到7%间。

这当中除了牵涉到远距工作时间加长，以至于自有住宅的需求增加，加上金融市场长期的低利率，强化了不动产投资或投机的动机。更大的推动来源，则来自于供给面，包括建材价格、建筑工人工资上涨、全球供应链断裂及重组、建材取得不顺造成供给下降等因素。

就数字而言，拜登总统任内控制通膨成效卓着，但又不损及劳动市场和实体经济，表现着实不俗，但民调显示，经济议题却反而是川普（Donald John Trump）的强项，颇似台湾有些政治人物靠挑动选民对自由市场经济发展所产生的副作用不满，宣传当选后，「信众」们都可以轻松买房，都有高薪工作。可见总体经济实际表现与民众认知有些落差。某些方面也可以解释为什么川普主打对高物价不满议题，特别是在男性青年中，且跨越不同族群的选民，仍有相当的吸引力。

▼观察从新冠肺炎流行的2020年，房价上涨率于一段时间维持在15%到20%间，中间虽有趋缓，但从2023年底年增长率也都维持在5%到7%间。（图／台湾银行家杂志提供）

民粹操作易产生灾难政策然而不参考经济数据，依据事实及学理讨论经济议题，民粹意识型态操作恐堆砌出灾难政策。购屋取决于经济能力，并非靠着财务金融市场操作就可以解决。殷鉴不远，2008年金融海啸就是混淆经济能力与操作财务信用的结果。从1990年代到2000年代初期，美国的银行在「提高自有住宅率」政治正确方针下，提供次级房贷给本来不合贷款资格，即所谓「忍者」（（No Income, No Job or Assets, NINJA）的购屋一族，容许特许的房贷金融机构与投资银行，用炫惑投资人的包装，联手信用评等机构提供背书，把品质不良的贷款改头换面卖出。

等于是用复杂的金融市场层层转换以致最后面目全非，投资人几无法辨认高风险，还美化还款能力不足的事实。美其名是帮助弱势免除无壳之苦，但现实是购屋者资产不足、储蓄不多、收入成长不高，再怎么宽松的金融条件，也不可能帮助经济能力不足的「忍者们」偿还贷款。最后的结果就是一大群人贷款违约。

随着联邦储备理事会引导指标利率下跌，显示美国平均房贷利率也随之向下修正。根据联邦住房抵押贷款公司（Freddie Mac）至2024年9月的资料，30年固定房贷的平均利率稳步下降至6.09%，比一年前下降了超过1%。根据抵押贷款银行协会（Mortgage Banker Association）资料，连带房贷申请数量较去年也增长超过10%，除了现有屋主希望重新贷款降低利息负担，也引发许多无壳蜗牛开始进场贷款买房。

▼根据联邦住房抵押贷款公司（Freddie Mac）至2024年9月的资料，30年固定房贷的平均利率稳步下降至6.09%，比一年前下降了超过1%。（图／台湾银行家杂志提供）

然而以上的趋势，造成美国房屋价格恐怕会因为这波降息而更加推升。首先，虽然美国的中央银行体系已经启动降息，但整体房贷利率仍然高于历史平均水准甚多，造成目前屋主（相当高的比例是年纪较大、接近退休，或者已退休年龄）不愿换屋承接新的贷款，只能困守在目前的住宅中。这些独立住宅通常单元面积较大，价格也较高，但适合年轻夫妇养儿育女，供给就受到相当大的限制，形成锁定效应（Lock-in Effect）。

另从需求方面而言，许多因高利率造成购屋需求延递，这群大量累积的潜在购屋者并非消失，现已经逐渐进场。若是以前一波30年固定房贷最高利率4.9%（出现于2018年11月）为基准，到2024年10月底为止，已经超过30个月平均贷款利率高于这个水准。可以想见，许多无壳族已经不耐等待而进场买房。

试图用政策解决购屋的困难，结果就是制造泡沫、市场崩盘。受害人包括欠缺经济能力的购屋族、商业银行、善意投资人以及社会整体的经济衰退，过程中最大的获利者就是房屋建售业者。

其实，长期研究经济不平等的法国经济学家皮凯提（Thomas Piketty）在他的《平等简史》（A Brief History of Equality）一书中就提到，当前世界大部分的经济体正走向更平等，而非更不平等，并提出了多向富人征税为降低财富差距的处方。就学理和实证资料而言，经济现实可能并没有像年轻世代所焦虑的那么严重。

用政策鼓励购屋越帮越忙

政府在个人购屋上能帮什么忙吗？答案是：越帮越忙。青年低薪、房价过高，这些确实都是问题，但背后的因素盘根错节，包括土地政策、租税结构、产业升级、劳动力转型、社会扶助等，绝非口号或者简单几句话就可以解决。病急乱投医的经济政策药方，恐怕只会造成更大的灾难。而财富包括不动产的累积，是要靠时间、耐性、投资智慧、加上一点运气等多方因素组成，很难一蹴可几。也因此，如何培养一般人正确的个人理财知识，恐怕才是正本清源之道。

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