股市發燒房市也瘋狂？李同榮：都面臨過度集中危機

房市示意图。图／记者游智文摄影

近月来股市在AI与半导体带动下冲破2万点大关，近期两档新募集的ETF申购金额爆表、吸金上千亿元，中央银行总裁杨金龙14日首度示警，呼吁投资人要小心「羊群效应」防范风险。

股市发烧，房市是否也疯狂？房市趋势专家李同荣表示，股市房市长线走势确实出现同步，不过，目前股市因反映Al产业的前瞻性与半导体业冲破2万点，表现虽强劲，但涨幅过度集中，是市场一大隐忧，未来可能会有大幅波动。

同样的，股市个股集中在「护国神山」外溢效应，房巿荣景也是集中在「科学园区」的外溢效应，未来半年房市交易量会因经济表现较佳而交易量能活络，但房价表现区域强弱分明，部分地区仍然面临房价调整压力，明星地区房价也会因超涨过多而出现价格松动。

李同荣表示，股市是经济增长橱窗，经济增长又是房市荣景先行指标，两者短线涨跌步调虽不同，但长线走势一致。

他指出，从1990年到2023年这33年期间，长期持有股市的人（以大盘指数为基准），从指数4,530点到17,930点（2023平均指数）获利达2.96倍。

而同期间长期持有房巿者（以台北房价为基准）从每坪房价18万到71万，获利为2.95倍，长期投资股市与房巿几乎是打成平手，在此之前20年在台湾处于开发中高成长环境，投资股市与房巿也几乎获利同样近十倍。

李同荣表示，长期持有股市与房市都会随经济增长基本面的荣衰而出现同步的涨跌，惟股市会预期反应经济基本面，是经济荣衰的先行指标，经济荣衰则是房市的先行指标，房市涨跌往往是反应经济荣衰之后的市场现象，经济基本面会好，股市反应在先，房市反应在后，所以，股市房市长线虽然同步，但短线则不一定会同调。

分析原因，主要是股市因全球股市影响与短线消息面刺激而较会有上下波动，变现性也较强，按一个买卖指令，隔天就会有资金的进出，资金流动比较快速。

房市变现性较慢，卖一栋房子，快则一到两个月，慢则半年甚至一年，所以短期除非重大利多或利空，房价的波动较稳定，所以股市的短线进出，就不一定稳赚不赔，反而是短线进出的散户容易受伤。

而房市只要掌握景气循环的高低点，基本上被套的机会较少，就算短线被套，中线就能转亏为盈，历史上五次循环的中古屋在景气反转向下时，从高点到低点跌幅没有超过三成，但从低点回升向上的涨幅几乎都是一倍以上。

李同荣认为，上半年交易量仍活络，但下半年变数增多，包括经济增长趋缓、两岸关系持续恶化而掀起经贸大战，部分地区房价松动在所难免，房市表现偏空，惟因刚需支撑房市跌幅也会很小。预测全年房市将在呈现「量增价稳」「以盘代跌」格局。

台湾历年股价指数与房价涨跌走势图。资料来源／吉家网