股市發燒 房市也瘋狂 專家：同步不同調

房市示意图。记者朱曼宁／摄影

近月来股市在AI与半导体带动下冲破2万点大关，而近期两档新募集的ETF申购金额爆表、吸金上千亿元，中央银行总裁杨金龙14日首度示警，呼吁投资人要小心「羊群效应」防范风险。

然而股市发烧，房市是否也疯狂？房市趋势专家 李同荣认为股市房市虽然长线走势会同步，但短线不一定同调，股市是经济增长的橱窗，经济增长又是房市荣景的先行指标，因此，短线涨跌步调会有不同落差。

李同荣指出，经济荣衰则是房市的先行指标，房市涨跌则往往是反应经济荣衰之后的市场现象，经济基本面会好，股市反应在先，房市反应在后，所以，股市房市长线虽然同步，但短线则不一定会同调。

从1990-2000年这段期间，台湾的经济正在转型，1990年之前历经开发中高成长的荣景，房市爆涨近5倍，股市甚至高涨十几倍到12682点，随着房市股市崩盘，1990年后历经十年，股市与房市都双双处于低档盘整，虽然1990-1996年经济景气略有好转，房价虽然只有微涨，但交易量却爆增至50万户的历史新高，但随着李登辉两国论与中共飞弹事件，再加上1997年后亚太金融风暴影响，到2000年，股市房市都回到1990年的原点，这段期间台湾资讯代工业受政策鼓励蓬勃发展，取代了房地产的火车头工业地位。

2000年总统大选，政党第一次轮替，陈水扁上任面对经济负成长与金融溢放比过高的风险，断然采取增值税减半政策，拉房产救金融，以致房地产拉出长达十几年的多头，2000-2014年股市由4738点涨到9397点，涨幅几乎一倍，但房市受2001年陈水扁增值税减半与2009年马英久遗赠税降五倍的政策激励，台北房价涨了近三倍，中南部涨一倍，平均涨幅两倍，显然这段期间投资房市获利胜过股市。

2014年到2023年，因中美商战台商制造业回流，台积电大举投资扩厂，台湾经济表现优于预期，股市由9307回升到17939点，涨幅几乎一倍。但同期台北市房价涨幅却只有12%，从低点算起涨幅约39%，中南部包括二线城市涨幅几近一倍，全台平均涨幅达71%，显示这十年来股市投资稍胜房市一筹。

李同荣最后指出，2024 Q1至今，股市因反映Al产业的前瞻性与半导体业后劲冲破2万点，股市表现虽强劲，但涨幅过度集中，也是市场一大隐忧，未来可能会有大幅波动。同样的，目前房市表现也因股市发烧游资增多，以及新青安贷款专案余威犹存，刚需购屋信心大增，买气受刺激而促使交易量大增，房价是否会与股市同步持续上涨，端看区域表现，如同股市一样，个股集中在「护国神山」外溢效应，房巿荣景也是集中在「科学园区」的外溢效应，未来半年房市交易量会因经济表现较佳而交易量能活络，但房价表现区域强弱分明，部分地区仍然面临房价调整压力，明星地区房价也会因超涨过多而出现价格松动，加上下半年变数增多，包括经济增长趋缓、两岸关系持续恶化而掀起经贸大战，部分地区房价松动在所难免，房市表现偏空，惟因刚需支撑房市跌幅也会很小。预测全年房市将在呈现「量增价稳」「以盘代跌」格局。