冠德建设董事长马志纲：冠德负债比率已降到健康水准

冠德建设董事长马志纲(中)今天在股东会后表示。（图/蔡惠芳）

冠德（2520）今（19）日召开股东会，承认2022年度合并财报案及盈余分配案，每股配发现金股利1.75元。冠德建设董事长马志纲在主持股东会后指出，近几年冠德持续沿着「轨道经济」取得不少台北、台中的政府大型标案，也处分掉环球购物中心先前转投资产生亏损的天津案，加上新案密集完工交屋、现金回收，因此近几年来负债比持续降低，目前约62％，已是健康水准。不过大环境已经改变，未来评估开发案、购地，都会趋于谨慎。

今年初冠德高层才有一波最新的总经理人事异动，今天冠德股东会，马志纲也率领全新的经营决策阵容，包括冠德建设采首度的双总经理制」的2位总经理，包括张胜安、谢长融，以及负责政府公部门标案的冠德建设专案总经理林敬渊，连袂同框。

近几年早已积极竞标政府公部门的公办都更案、捷运联合开发案、以及都更危老重建案，且跳脱传统建只盖住宅的框架，同步跨足商用不动产市场，朝向住宅、商场、办公甚至观光饭店的复合式开发案，积极转型的冠德，近5年来累计已大赚2个股本，现金密集回收中，负债比也逐年下降至62％。

其中2022年，尽管营收下滑15％至215.06亿元，税后纯益萎缩33％至23.34亿元，EPS下降至4.31元，不过今天股东会还是承认盈余分配案，配发1.75元现金股利，主要是考量到营建成本还是居高不下，冠德手中同时有多笔大型开发案同步动工，资金需求量也大，因此必须维持一定的自有资金水位在手上。

面对下半年平均地权条例修正案即将实施，且上周央行理监事会议无预警宣布实施第5波打房政策，冠德怎么看下半年房市？马志纲马上反问记者：「妳们有没有被吓到？！」他也解释，坦白说，上星期四才宣布第5波，到目前都还需要再观察，其实从去年台北市行二行三公办都更案正式签约时，他已经查觉到，政府房地产政策都有在作全面性的考量，如果接下来还有第6波的话，那也要再观察第5波实施后的市场反应，再作应变。

至于央行第5波打炒房政策，刚好冠德手中不少新案，都以第2户换屋需求为主，究竟带来什么冲击，马志纲坦言，上周四才无预警突然宣布，冠德一定会被影响，但影响程度、如何因应，还要观察、评估，消化一下。

冠德建设总经理张胜安表示，以上星期冠德最新公开的台北市大安区瑞安公办都更案「冠德安沐居」来说，总销约36亿元，第一个礼拜来客数就有60组，现场要先消化已预约参观的赏屋客，因此目前还暂时看不出来市场的影响面。

马志纲表示，其实央行前4波打炒房政策，房市已经被打得鼻青脸肿，所幸冠德这5年来很有福气，从营收和获利的表现，即可看到。

马志纲也说明近几年冠德大幅转型的考量，指出冠德已经不再像以前单纯的建设公司，只是买地、规画、盖房子、销售再交屋的建设公司，而是进入一个转换期，吸收好的人才，进入复合式开发的大型商办用不动产开发的领域，也参与政府不少的公部门标案。

马志纲表示，虽然今年上半年，因为工程排期，业绩、毛利、获利，都确实比较减少，不过，观察冠德必须要从长远角度来看，综合评估其未来性、产品力。

冠德建设总经理谢长融表示，房地产向来受大环境影响非常大，尤其近几年还面临土地、营建成本双双上涨的影响，因此产品如何定位非常重要，这样才能塑造产品附加价值，提高去化速度；另外，成本也必须要强化控管，可透过集团大量采购，来压低成本。

谈到冠德最新五年计划的多角化布局，最近携手中鹿开发成功得标的「台中捷运乌日文心北屯线市政府站（G9-1）之土地开发案」，将首度跨足观光饭店领域，规画国际观光饭店，计划引进凯悦饭店集团进驻。

未来饭店事业将如何布局？马志纲表示，每一个开发案都具有独特性、可塑性，其中台中捷市政府站案是采公开招标，因此冠德思考点是如何把附加价值作到极大化，在台中这座伟大的城市，不只是对市民负责，也希望成为一座交流平台，不是开完会、就马上回台北，而是再深入这座城市，再加上台中有太多的隐形冠军产业扎根于此，为打造交流基地，因此冠德规画有国际观光饭店。至于是否有其他据点的饭店开发案，则还要看基地条件。

接下来，冠德沿着「轨道经济」逐步扩张的策略，在立足双北市、桃园和新竹、及台中之后，是否有朝向高雄插旗的计划？马志纲表示，高雄的政府招商是非常积极而有活力，过去几年已经看到有良好的招商成绩，冠德也有在评估进军高雄，但是考虑到团队是否可以对这块土地创造更大的附加价值，对城市有所贡献，目前仍在评估中。

谈到冠德竞标政府公部门的标案，不论是捷运联开、公办都更案，都已经是常胜军，近年来政策打房下，有些大型建商纷纷改弦易辙、计划朝向公办都更和捷运联开案争取标案，使得原本的蓝海快要变成红海，冠德要如何因应未来强敌环伺的竞标环境？马志纲表示，其实愈大的案，不只是带来营收，而且时间也长、面临潜在风险也高，有些需要都更的案子，更有整合和审查的时间流程、私地主整合等问题，最主要是，一定要有把握度；在台湾，一定会面临竞争，所以冠德会检讨，相信也有很多人也在研究冠德是如何竞标成功的。

另外冠德的台北市公办都更压轴大案，为冠德携手蓝天（2362）及其大股东许昆泰的华泰投资公司，成功得标的台铁E1、E2「明日台北埕」，规划为两栋28楼和29楼的办公大楼、一栋10楼的住宅大楼，估计总销将超过750亿元，最快2025年第一季开工，2030年完工，可望挹注下波获利成长动能。