观点与隋颂伟对话：恒隆地产在红海里面找蓝海
观点网五月的北京，春日的尾声与初夏的序曲交织在一起，诗意满盈，如同一幅醉人画卷。
在这清爽悠闲的时节，我们有幸与恒隆地产董事 – 办公楼，住宅及服务式公寓隋颂伟进行了一次访谈。
在2024观点商办暨资管大会的间隙，刚刚结束演讲的隋颂伟与我们围坐一堂，共话行业发展与企业突围之道。
过去一年，商办市场的复苏未达预期，在供给持续入市、有效办公需求不足、企业办公方式更加灵活等因素影响下，重点城市写字楼的空置率仍在攀升，租金面临下行压力。
转型时期，企业的经营与发展前路在哪里？
对此，隋颂伟表示，市场波动是难免的，但恒隆希望在红海里面找到自己的一片蓝海。
他似是教学，又似是分享，对于我们提出的问题，总是耐心的解答。不到一个小时的交流，关于市场的未来走势，关于恒隆的应变之法，悉数呈现在眼前。
波动是难免的
随着疫情影响的消退，2023年，全国经济迎来了复苏行情，但与此同时，由于人们办公方式的改变，写字楼市场的整体恢复状况却不及预期，行业仍需闯关。
有数据显示，过去一年，全国写字楼净吸纳量为277万平方米，仅略高于2022年的历史最低值，空置率则持续走高。
进入2024年，持续供给与需求不足的压力仍旧存在。
据第一太平戴维斯发布的数据显示，今年一季度，北京甲级写字楼平均租金下跌至以2字开头，数值为295.7元/平米/月，环比下降2.47%。
空置率方面，一季度，北京、上海、广州及深圳甲级写字楼空置率数据分别为20.2%、21.7%、19%以及30.6%。
面对当下的环境，隋颂伟认为：“市场波动是难以避免的。”
不过，走过60余年的恒隆地产，早已见过行业的起起落落，面对当前的市场形势，这家企业仍旧保持乐观。
在隋颂伟看来，一方面，改革开放以来，中国经济迎来了高速发展，这种增长是不可复制的。
另一方面，“好的地段、好的营运、好的管理，而且有恒隆这么多年辛苦经营打造的品牌，从长远来说还是比较乐观的。”
交流过程中，聊到当前的宏观经济与行业走势，隋颂伟抛出了一个问题：“在市场波动之下，每一个开发商、运营商可以做些什么？”
正当我们细细思索他提出的问题时，隋颂伟进而解释称：“我觉得在市场下行的时候，可以给我们更多的时间思考我们的定位，修炼我们的内功。”
在他看来，市场变动之下，企业也应当做出相应的调整，更灵活的利用自身资源，在市场里面拿到更大的份额，更好地服务客户。
据了解，近几年，即便全球经济面临挑战、市场持续下行，但恒隆地产仍旧如期推进了多项工作计划的落地。
比如，杭州恒隆广场项目快速推进，这个耗资60亿元的项目将于2024年分阶段落成。截至目前，恒隆地产在内地9个城市当中成功布局了11个项目。
从2023年的财报来看，恒隆在内地市场的营收达到69.67亿港元，较上年增长3%。
除此之外，还推出更多更丰富的物业组合，比如近两年先后入市的内地首个高端服务式寓所品牌武汉“恒隆府”，自营的多功能办公空间“恒聚”等。
显然，在行业变动之中，不断调整与创新，在不确定当中寻找确定性，这是恒隆一以贯之的做法。
隋颂伟在采访当中亦多次强调：“我听过有一句名言，‘唯一不变的就是变’，我觉得这句话说得非常对。”
红海里面找蓝海
近两年，伴随着全国写字楼市场的下行压力，大量项目延续来让渡租金的方式，来迎合市场需求，维持出租水平。
有数据显示，一季度，全国重点城市主要商圈写字楼平均租金为4.68元/平方米/天，环比下跌0.47%。
面对当前的激烈竞争环境，隋颂伟提到：“减租是否是唯一的出路？答案是否定的。”
在他看来，在做项目的过程中，往往会面临一些不可控的外部因素，企业能做的，是在红海里面找到自己的一片蓝海。
不过，蓝海在哪里？对此，隋颂伟强调：“我觉得一个资产是死的，当下要比的可能是各个企业的软实力。”
在他眼中，企业的软实力一方面体现在项目配套上。
实际上，恒隆深耕内地多年，打造了大量项目，这些项目基本位于市中心非常好的地段，而且基本以综合体的形式呈现。
“综合体的好处，是可以让一个使用者的各方面生活配套都得到满足。”隋颂伟指出，恒隆打造的是一个办公生活空间，这是很多单栋写字楼没办法实现的。
第二方面，企业的软实力体现在服务上。
他以上海恒隆广场为例提到，面对一些较大的客户，恒隆会采用一对一的管家式服务，通过这种服务，能够一站式帮助客户解决很多问题。
“这种服务我们会慢慢地推广到其他的城市。”
除此之外，面对商场、写字楼的顾客，恒隆地产亦十分注重体验感，比如通过科技、数字化等方式，提升这方面的需求。
这一点，如同隋颂伟在演讲当中强调的那般：“如果我们的管理水平和服务水平跟不上，其他一切都是空谈，所以在管理上要做大量的工作，配合所有租户的要求。”
第三方面，企业软实力还体现在未来可持续高质量发展方面。
实际上，在倡议全球绿色和全民环保的当下，ESG是帮助企业实现未来可持续高质量发展的重要指标。
在这方面，恒隆亦有充分准备，比如项目运营层面的节能减排动作。
恒隆近期宣布，截至2024年4月，旗下内地半数运营的物业已通过绿电采购协议，使用可再生能源供电，进一步巩固房地产可持续实践中的领导地位。
此举不仅是恒隆可持续发展进程中的重要一步，也标志着公司将在2024年底远超其在2025年或之前实现25%中国内地物业组合电力需求由可再生能源提供的指标。
此成就涵盖四个城市的五个项目，包括上海恒隆广场、上海港汇恒隆广场、无锡恒隆广场、昆明恒隆广场和济南恒隆广场。
除此之外，面对项目的租户，恒隆亦提出了相关的要求，增强租户的节能减排意识。
至于公司内部，“针对恒隆员工的环保意识，我们都做了大量的工作。”隋颂伟告诉我们，公司通过奖励机制鼓励员工步行上下班，另外对于一些纸张的使用，也提出双面打印等要求。
“对恒隆来说，我们是一家有社会责任的公司。”
从配套、服务、ESG等多个层面，不断提升自身的软实力，这是恒隆地产在经济不确定性与行业激烈竞争下，提出的解决方案。
至于接下来的发展目标，隋颂伟则表示：“目标是要一起努力（带来的结果），但当下对我们来说，更重要的是要做好手头上的每一件事情、每一项工作。”
近一个小时的采访，隋颂伟的乐观与积极时刻感染着我们，而踏实、稳健则是恒隆地产留给我们的最深刻印象。
以下是观点新媒体对恒隆地产董事–办公楼，住宅及服务式公寓隋颂伟先生的采访实录：
观点新媒体：您如何看待短期或者中长期一段时间内，商办市场的未来走势？
隋颂伟：市场波动是比较难免的。
首先，中国改革开放高速发展这么多年，这种高速增长可以说是不可复制的。目前只能说是放缓了一点点，但我觉得长远来说还是非常乐观。
其次，就像杭州恒隆广场项目，我们正在筹备的项目都在城市里面非常中心的地段，位置是不可以复制的。所以我觉得，有好的营运、好的管理，而且有恒隆这么多年辛苦经营打造的品牌，从长远来说，我们还是比较乐观的。
恒隆在内地深耕这么多年，我们做得比较多的是综合体。综合体意思就是有商场，有办公，有酒店，也有一些住宅以及服务式公寓，好处是可以让使用者各方面生活配套都得到满足。
比如办公楼，楼下有一个商场，就能解决很多问题。所以我经常跟团队说，一定要保证我们办公楼搬进去以后，楼下餐饮能够满足办公楼员工的需求，这个对我们来说是很重要。另外就是连通性，就算下雨也不用打伞出去附近商场及餐厅。
市场的波动我觉得相对是比较难免的，但是在波动之下，每一个开发商、运营商可以做一些什么？这是值得思考的一个问题。
市场下行的时候，可以给我们更多时间思考定位、修炼内功，同时也给了更多的时间让我们去跟租户沟通。
我每到一个城市，有恒隆的项目都会约几个不同客户，一起交流，听一下客户的需求，我觉得这个非常重要，可以了解我们做的事情究竟跟他们的需求是否一致。同时也给我们团队一个很好的机会，去了解我们的工作。
当然我们也会密切地跟行业其他从业人员，包括政府等等，进行紧密的沟通。
我听过有一句名言，唯一不变的就是变，我觉得这句话说得非常对。
你肯定要变，要更灵活的利用好手上的一些资源，在这个市场里面拿到一个更大份额，要更好的服务我们的客人。
观点新媒体：您认为现在国内一二线城市商业地产发展是否还有更多潜力？恒隆在未来有怎样的投资策略和计划？哪些城市具备较强的投资价值？
隋颂伟：如果遇到有合适的投资机会，公司还是会考虑的。
我们目前在内地布局了9个城市，共11个项目，如果把中国香港都算进去，我们其实在东南西北都有一些做得比较出色的城市名片。
观点新媒体：恒隆在资产管理这部分是怎么做的？
隋颂伟：我觉得一个资产是死的，当下要比的可能是各个企业的软实力。
软实力有很多方面，比如说配套、服务。所有跟客人的沟通，还有什么配套可以给到客人，在这个方面我们会做的比较细致。
以上海恒隆广场为例，一些相对比较大的客户，我们会有一对一的管家服务，可以让我们的顾客搬进来的时候，有一个比较好的体验感。有什么问题，管家就有一站式解决方案。这个服务我们会慢慢推广到其他城市，但还是要看当地的需求，还有人员配置等问题。
观点新媒体：恒隆今年有什么目标？或者说期许是怎么样的？
隋颂伟：目标很重要，目标是要一起努力（带来的结果），但当下对我们来说，更重要的是要做好手头上的每一件事情、每一项工作。
我们一定要把手上的所有项目做好，比如出租率、租金收入，还有就是要对公司股东负责任，这一块一定要尽全力去做。
但是在做的过程中也有一些外部不可控因素，恒隆本身也会受到外部环境的影响。所以这个方面还有很多的工作需要做，我们只能在红海里面找到自己的一片蓝海。
比如，我们会有更多的配套，要打造办公生活空间，要加强我们的服务。另外，不能光从一个办公的角度，还要看能否从空间灵活性里面做一些调整。
面对这么大的办公楼市场，一定不是企业单方面可以解决的问题，一定要跟业内所有的朋友，包括政府，一起去探讨。
观点新媒体：ESG方面，恒隆有哪些经验可以跟同行分享？
隋颂伟：首先，ESG是一个大的趋势，环保是很贵，但是不能用钱去衡量。我们在努力践行ESG，对恒隆来说，我们是一家有社会责任的公司。
比如，2022年10月份，我们跟LVMH集团进行了签约，围绕着应对气候变化等方面，从我们自己开始做一些改变。
另外，我们的租户也有减排节能的一些需求，我们会支持响应政府的地球一小时活动，一个小时帮不了多少，但是让大家增强意识。
另外，我们公司也搞了一个活动，鼓励员工上下班多走路。恒隆在员工理念方面做了大量工作，比如用手机计算步数，一个月走了多少步就有一个奖品，鼓励同事身体力行，不要天天用燃油车。然后，所有的纸不要只有一面之缘，应该两面都认识它，充分利用好。
所以，公司内部培训也是有基因的，训练我们要有环保的意识。