观点直击   碧桂园服务交出一份合格答卷

观点网 转眼来到上市的第七年，碧桂园服务历经风浪，依然走在行业前列。

3月27日，碧桂园服务召开2024年度业绩会，集团执行董事兼总裁徐彬淮、执行总裁兼首席财务官黄鹏、副总裁兼运营管理中心总经理张艳芝、副总裁兼首席技术官赵晓光出席会议。

再次走过极具挑战的一年，碧桂园服务认为年末这份答卷还是达到了合格的水准。

财务业绩上，核心业务实现两位数增速，全年实现52.4亿元新增货币资金；业务经营上，在运营力、AI力与经营力上取得突破。

尽管毛利、核心净利润的增长仍在优化当中，过去收并购带来的资产减值影响还待完全出清，但碧桂园服务还是将业绩会的最后落点放在核心能力建设上。

行业风高浪急，企业也面临转型优化的关键节点，“破界而生，共赴星海”是碧桂园服务对2024年写下的结语。

展望2025年，碧桂园服务提出的战略指引是稳局面、保增长、谋突破。“在2025年和未来三年，会通过诚信、勤勉以及智慧继续带领公司一步一脚印，踏实走上新台阶。”

在碧桂园服务看来，无论是业务发展还是公司价值都已在2024年触底，核心管理团队对于2025年和未来3年的发展都“非常有信心”。

“物业行业还远远没有到天花板，当下仍然是行业的一个大时代。这个行业里这么多建筑、人口、渠道、空间、数据资产，业务还有很多空间可以升维，我们能作为的还非常多。”

能力建设比数据增长更重要

作为头部物企，碧桂园服务在管规模依然位于行业前列，管理面积优势支撑起核心业务营收的正向增长，也是开展其他业务的基石。

年内，碧桂园服务管理共7，895项物业，物业管理规模亦稳步提升。除「三供一业」业务外，收费管理面积约为10.37亿平方米，“三供一业”业务的物业服务的收费管理面积约为9030万平方米。

通过市场化拓展，2024年不含“三供一业”宝石花业务的在管面积和合同面积增长近8000万平方米。年内新签合同项目个数达489个，新签项目合同总金额达20.33亿元。

据参会投资者透露，管理层认为在市场化拓展上基本做到时间和进度保持同步。“截至今年2月份，我们已经新进场了超过100个物业管理项目，截至3月拓展的目标大概能实现2025全年既定目标的25%。”

得益于拓展带来的物业管理规模增长，截至2024年12月31日，碧桂园服务实现总收入439.93亿元，同比增长3.2%。

其中，物业管理服务收入259.1亿元，同比上升4.9%，占总收入比例58.9%；社区增值服务收入41.94亿元，同比增长11.8%，占总收入比重9.5%；“三供一业”业务收入49.92亿元，同比增长31%，占总收入比重14.9%。

上述三项业务板块收入均保持增长，合计收入较2023年同期增长9.4%，更重要的是增长压舱石物业管理服务收入保持上升态势，成为碧桂园服务总营收得以维持正向增长的重要因素。

核心业务增长拖动总收入航母维持增长，但碧桂园服务另外三项业务还处于下滑态势。

年内，非业主增值服务收入约为7.04亿元，较去年同期下降约54.6%；城市服务实现收入41.68亿元，较去年同期下降约14.7%；商业运营服务收入6.27亿元，同比下降约38.1%。

非业主增值服务与商业运营服务收入下降与公司主动压降关联方交易规模有关，目前还处于从依赖关联方输送向市场化独立发展的过程当中；城市服务营收回落则是碧桂园服务主动退出若干环卫项目及市场竞争激烈等综合因素所致。

主动隔离关联方风险后，过去关联性较强的业务出现营收回降其实是行业共同面对的止损取舍。

但一次性偶发影响过后，板块业绩也会下落到稳定平台，碧桂园服务认为该部分业绩从2026年开始能够恢复盈利的持续增长。

参会投资者描述称，公司管理层认为能力建设要比单纯的增长数据更重要，核心业务与非核心业务必须短长结合地处理，要保持以能力建设为核心的高质量发展。

同时，碧桂园服务也抛出了一颗定心丸，“业务在2025年会有一定的向好趋势出现，对整体报表起到的支撑作用，不会像2024年形成一个拖累，对整体公司的经营状况否极泰来是有信心的”。

对于核心业务增长，碧桂园服务2025年“最保底目标”为：在核心业务的收入规模、盈利贡献方面要实现大单位数的增长。

风险出清

对于碧桂园服务而言，2024年的关键词在“保增长”之外，其实还有“全面出清”。

发布年报前，碧桂园服务曾在3月中旬披露过一份正面盈利预告，摆脱了关联方应收账款高比例计提减值后，净利润录得大幅上升。

截至2024年12月31日，实现净利润约18.75亿元，同比大幅提升262.8%；归母净利润为18.08亿元，同比上升518.7%。

从应收账款规模看，来自关联放的贸易应收款项已大幅回降，来自第三方的应收账款增速也有所回落。

年内，碧桂园服务仍存关联方应收款项25.48亿元，来自第三方应收款项185.95亿元。相较2023年同期对关联方应收款21.98亿元计提减值金额，2024年已下降至18.86亿元。

据参会投资者透露，碧桂园服务管理层会上表示，关联方风险有效控制，独立性继续加强。

“此前大家一直担心我们与兄弟公司形成的业务影响。在2024年年初的时候，公司已经将关联交易的上限进行封死，并且对于开展关联交易有关的合规程序和支付条件、结算条件进行严格的固化。”

经过严格执行，碧桂园服务目前关联交易发生额占收入的总比例下降至仅为0.9%，来自第三方的业务占比接近99%。

来自关联方的风险基本出清，碧桂园服务也开始着手处理年内受到高度关注的风险客商问题。

过去大规模收并购为碧桂园服务带来的不仅是规模膨胀，还有如今的商誉减值以及风险客商影响。

回到刚踏入2025年的节点，碧桂园服务发布一则减值公告，针对2020年收购的满国环境计提约8亿元至11亿元的商誉及其他无形资产减值准备。

业绩报告中，对满国环境的商誉减值确定为约9.9亿元。据悉，碧桂园服务管理层表示绝大部分商誉问题在过去几年已经出清了。

“部分项目的商誉已在过去几年基本计提完毕，目前公司商誉部分进一步计提的风险较低，未来几年再出现大幅商誉减值的可能性也比较低。”

风险客商则是影响碧桂园服务各项业绩指标的另一项因素。2024年已确认收入为11.5亿元，未确认收入为6.8亿元，风险敞口大约在几千万的水平。

碧桂园服务表示，2023年对风险客商具体减值较为充分，从目前回收状况看会有回冲现象，风险客商缺收口径的改变保证未来不会有太多客商额外收入的增量风险，影响基本可控。

“关联方、风险客商新增收入带来的未来新增应收账款风险，可以说是基本出清。”

2024年中期报告中，碧桂园服务经营活动产生的现金流量录得上市以来的首次下降，降至2.7亿元。

但站在年末节点来看，该项数据已恢复到38.73亿元，是归母核心净利润的1.3倍，同比上升0.1倍。

再加上年内出售万达商管股份所获得的投资性现金流回收，全年实现新增货币资金52.4亿元。截至期末，碧桂园服务银行存款和现金总额为181.78亿元。

投资回款在手，现金相对充裕的情况下，碧桂园服务在披露2024年业绩之外，还同步披露了一份回购公告。

碧桂园服务宣布，计划在未来一年内（即2025年3月27日后），使用不少于5亿元的现有可用现金储备，在公开市场进行股票回购，或通过信托购买股票。

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