国泰君安:房地产行业韧性明显 销售数据均好于龙头房企表现

智通财经APP获悉,国泰君安发布研报称,统计局公布前2月的行业数据,其中,较为关注的销售金额/面积表现均好于龙头房企的表现,房地产行业体现出明显韧性,长尾风险可控。叠加当前正在有的保障房,预计未来将形成期房、现房、二手房、保障房共同组成销售型供给侧。继续关注行业的重组进展和小盘价值,重组类受益标的旭辉控股集团(00884)、融创中国(01918)等,同时建议挖掘小盘价值机会,并继续推荐园区公司,包括中新集团(601512.SH)、招商蛇口(001979.SZ),龙头房企推荐保利发展(600048.SH)。

市场关注较高的销售数据明显好于预期,前2月销售金额/面积同比增速为-29.3%/-20.5%,显著好于克而瑞监测的房企数据,表明行业韧性仍在。根据克而瑞监测数据,前2月,头部房企销售金额下滑幅度大多在40%左右,而行业下滑幅度为29.3%,显著好于头部房企,隐含尾部房企表现较好。考虑到尾部房企均为地方性企业,也表明,此前行业的风险主要集中于快速扩张的全国性房企上,随着风险的释放,当前行业更多的体现为韧性。

数据调整有显著改善,预计退房、非销售型抵押房将减少,数据扰动持续变小。和2023年全年一致,仍有一定程度的数据修订,例如,按照销售面积同比增速回溯调整2023年销售面积,则2023年同期会减少约832万方,但相较于目前11369万方的面积,调整幅度并不大,也小于2023年对2022年的调整幅度。因此,行业因退房、非销售型抵押房等现象在逐步改善。

投资开发是亮点,同比降幅开始收窄。国泰居安认为,是土地拖累减少,快速下行期结束,但需要考虑随着销售持续下降所带来的未来可施工面积减少的影响。地产投资中,主要是实物量投资占比高,但由于过去两年土地成交边际变化较大,导致低占比、大变动,随着土地成交占比的进一步下降,边际影响变小,相对有韧性的实物量投资能够支撑2024年地产投资降幅逐步收窄。再考虑到保障房的增量,预计地产投资将是主要指标中表现较好的一个。

待售面积快速增长,预计后续住房在供给端将有四大类,包括期房、现房、二手房、保障房,预计现房将在2025年形成一定规模。当前待售面积为7.6亿平方米,其中住宅为4.1亿平方米,分别同比增长15.9%和23.8%,若继续保持当前增长态势,叠加销售可能的下滑,对应到去化周期上,由待售面积所代表的现房将构成住房供应的主要部分之一。

风险提示:市场需求加速下行。