国资物企继续瞄准港股 经发物业在深业物业之前通过聆讯

观点网 2024年，资本对物管行业的态度依旧很冷淡，最终逼得各大上市物企下场进行市值管理。甚至包括当初声称不太关注估值的万物云，也在前段时间发布了58亿港元的最大物企回购计划。

资本退潮从上市公司的数量变化亦能体现得一清二楚。

2020年共有18家物企上市，2021年上市数量尚有14家，2022年锐减至6家；到了2023年更是只有2家。

截至目前，2024年仅有泓盈城市服务一家物企成功上市。

只不过今年的“行情”较往年应该会稍好点，因为除了泓盈服务之外，还有深业物业与经发物业也有望冲进资本市场，且这两家物企与泓盈服务均为带有国资背景的区域性物企。

泓盈城市服务隶属于长沙国资委，深耕于湖南区域；深业物业则隶属于深圳国资委，聚焦于粤港澳大湾区；经发物业背后是西安国资，主要布局于陕西。

继泓盈城市服务成功上市之后，经发物业也已经一只脚迈入资本市场大门。

据港交所信息披露，6月12日，西安经发物业股份有限公司通过上市聆讯，意味着该公司只即将成为“陕西物业第一股”。

只不过对经发物业而言，上市并非结束，而是开始，等待解决的问题还有很多。

“陕西物业第一股”

根据招股书披露，在正式上市之前，经发物业直接控股股东为经发集团，持有90%股权；而西安经开区管委会通过经发控股集团分别持有经发集团88.5%股权与经发物业10%股权，因此成为经发物业实际控股股东。

作为地方国资控股公司，经发物业的业务布局主要集中于西安。截至2023年12月31日，经发物业主要向149个项目提供项目，其中在西安的项目超过110个，其余项目分布在陕西铜川、韩城与新疆石河子。

该公司在管总建筑面积由2021年的1084.9万平方米增长至2023年的1460.7万平方米，复合年增长率约为16.0%；总合约建筑面积则从1176.7万平方米增长至1498.6万平方米，复合年增长率约为12.8%。

得益于在管体量的提升，经发物业收益规模同步得到增长。2021-2023年，该公司全年收益分别为5.94亿元、7.07亿元、8.62亿元；同期录得毛利分别为0.86亿元、1.01亿元、1.18亿元；对应净利润分别为3115.5万元、3743.9万元、5101.8万元。

经发物业的定位为一家陕西省国有综合城市服务及物业管理服务提供商，公司主要包括城市服务、住宅物业管理服务以及商业物业管理服务三条业务线。

具体来看，城市服务是经发物业最主要的收入来源，2021-2023年来自该业务的收入分别为3.42亿元、4.1亿元、5.25亿元，占总收入比重分别为57.6%、58%、60.9%。

同期来自住宅物业管理服务的收入分别为1.59亿元、1.76亿元、1.84亿元，占总收入比重为26.8%、25%、21.3%；来自商业物业管理服务的收入为0.92亿元、1.19亿元、1.5亿元，占比达15.5%、16.9%、17.4%。

从毛利率方面来看，经发物业2021-2023年整体毛利率分别为14.5%、14.3%、13.7%，低于行业平均水平且呈逐年下降趋势。

分业务来看，城市服务由于业务性质以及其他多重因素影响，是经发物业三大业务中毛利率水平最低的部分，近三年分别录得11.0%、10.0%、11.0%。

而商业物业管理服务虽然收入占比最低，却成为了拉动毛利率水平最重要的部分，该分部同期毛利率分别为24%、25.3%、21.8%，是最高的业务分部；住宅物业管理服务的毛利率则分别为16.7%、16.8%、14.7%。

经发物业与稍早前上市的泓盈城市服务十分相似，同样是地方国资控股，城市服务占比高，业务布局偏居一隅，收入规模与在管体量排在行业末端，因此“前辈”泓盈服务的遭遇或许也将是经发物业未来的写照。

泓盈城市服务于4月24日通过上市聆讯后，仅过了23天便正式挂牌登陆港交所，发行价3.2港元/股，当天收盘价仅涨了0.01港元，而6月13日收盘则报2.91港元。

在资本退潮期，上市破发已成为行业常态，泓盈城市服务从上市到现在仅过了50天，市值已降低9.06%。

“陕西物业第一股”与“龙年物业第一股”之间，究竟是同命相怜还是“同途殊归”，很快便能直到答案。

短板如何补齐？

经发物业首次向港交所递交上市申请是在去年9月份，光银国际为独家保荐人，6个月后到期自动失效，不过在这期间上市步伐并非停滞不前。

今年2月，经发物业与深业物业、泓盈服务均获得中国证监会境外上市备案通知书。次月，三家物企再次向港交所发起了冲锋，泓盈服务是最先跨过资本大门的一员。

经发物业紧随其后，也需要面对自身的短板问题。

首先便是依赖母公司这种老生常谈的行业问题，经发物业第一大以及第二大客户分别是公司实控人西安经开区管委会与母公司经发控股集团。

2021-2023年，经发物业来自西安经开区管委会的收益分别为2.02亿元、2.25亿元、2.33亿元，占公司总收益的33.9%、31.8%及27.1%。同期经发控股为经发物业提供的收益达4540万元、5260万元及5370万元，分别占总收益的7.6%、7.4%及6.2%。

另外，经发物业近年来的销售成本也呈逐年上升趋势，2021-2023年录得成本分别为5.07亿元、6.06亿元、7.44亿元，占总收入的85.5%、85.7%、86.3%。

正是由于成本的不断攀升，导致经发物业整体毛利率逐年下滑。

毛利率长期处于低位也与该经发物业议价能力较弱有关，以城市服务2021-2023年的收入表现为例，该业务收入主要来自于独立第三方，比重分别达51.2%、52.2%、55.7%，然而对应的毛利率分别为3.2%、7.7%、8.9%。高比例收入的同时录得最低毛利率水平，公司市场化与议价能力明显不足。

值得一提的是，经发控股集团在2023年上半年曾为了拔高经发物业毛利率水平而为其“开小灶”。2022年，经发物业收取来自经发控股集团的公共物业项目管理费平均每月为15.4元/平方米；2023上半年该价格大幅上涨至24.18元/平方米，涨幅高达57%。

此次输血也有一定的效果，经发物业2023上半年毛利率由2022年末的10%上升至10.7%，不过这种光明正大“扶贫”的做法也引起了市场关注。

而去年下半年，经发物业对经发控股集团收取的公共物业管理费回落至15.56元/平方米，公司2023年整体毛利率也因此录得同比下降。

此外，由于经发物业在管项目中有较多的安置房项目以及低出租率部分项目管理费较低等因素，因此出现亏损项目的概率也比较高。2021-2023年分别有30个、39个、40个项目出现亏损，对应亏损总额为1922.4万元、1534.3万元、1957.2万元。目前，经发物业已退出所有安置房项目。

项目层面，经发物业还面临着合同到期的问题。在该公司截至2023年底的148份物管服务协议中，其中有107份将于2024年底到期；还有10份将于2025年到期；另有6份将于2026年及往后年度到期。

未上市之前，经发物业遇到的这些问题便已经存在，只不过伴随上市之后将会暴露于人前。在市场的审视之下，急需补齐短板。