海口楼市多项新规发布！未来房子，又要大变样了！
通知内容较多，主要包括几个方面
①土地供应方面：
“交房即交证”要求纳入土地出让公告和出让合同；
工业用途的前提下，可以幢、层等权属界线封闭空间为基本单元进行分割转让。
重点区域实施“带方案出让”+“拿地即开工”；
居住用地配建不超过总计容面积3%的商业规模，无需进行控规调整；
鼓励公共配套设施建设，部分公共配套，约定其建筑面积不计入计容面积，不计收地价
②房屋建设和设计的新标准方面：
鼓励建设高品质住宅，将半开敞空间的半计容面积上限提升至住宅套内建筑的20%；对于开发房企而言，有更多的设计和操作空间；
优化地面停车设施规划管控，地上一层作为机动车停车库、顶部作为公共绿化活动空间的，该投影部位计建筑面积、不计容积率；
鼓励增加公共开放空间。一些社区的公共空间，新增建筑面积不计入容积率和建筑密度；
③关于不动产登记方面：
实行“交地即交证，交地即抵押”。
实施新建商品房“网签备案+预告登记”联办，不动产登记部门依托“智慧房产”系统自动获取网签备案相关信息实施“秒批”；
支持土地二级市场预告登记转让；
附通知原文：
机关各科室、各分局、局属各单位：
为深入贯彻落实党的二十大和二十届三中全会精神，进一步深化“放管服”改革推动自然资源惠民利企，持续优化自然资源和规划审批服务机制，促进经济社会发展，现就第二批审批服务机制优化工作措施通知如下：
一、进一步优化土地供应服务
（一）“交房即交证”要求纳入土地出让公告和出让合同。新出让城镇住宅用地（用于建设市场化商品住宅、安居房项目）的，土地出让公告和出让合同中均需明确“竞得人应严格履行‘交房即发证’有关要求，确保在商品房交付购房人时，具备办理房屋《不动产权证书》条件”。
（二）供地后同步核发用地证照。对新出让土地，出具土地供应用地批复时，可按需同步核发建设用地规划许可证。市不动产登记中心在受让人缴清土地出让金和相关税费后1个工作日内，直接向受让人核发不动产权证。
（三）推动产业园区“工业上楼”。鼓励产业园区集中建设标准厂房，按规定采取出让、租赁、作价出资(入股)、先租后让等多种方式供应。除机械、装备制造及资源加工等产业有特殊要求之外，标准厂房一般要求两层以上、容积率一般不低于1.5，建筑形态应符合工业项目的层高、载荷、安全、消防等要求。在满足规划、安全、消防、环保等条件且不改变工业用途的前提下，可以幢、层等权属界线封闭空间为基本单元进行分割转让。分割转让的受让方应符合园区产业准入要求，并与园区管理机构签订对赌协议，明确投入、产出、税收等相关要求。
（四）鼓励“带方案出让”模式。支持在重点园区、风貌管控区等城市重点区域实施“带方案出让”+“拿地即开工”，土地出让前，将城市设计、建设工程设计方案、公服配套设施建设要求等相关条件予以明确，作为工业、住宅、商业等土地出让的前提条件，转化为规划约束性指标及项目建设协议条款纳入土地出让合同，提高项目建设速度，提升城市建设品质。
（五）支持居住配套商业设施建设。宗地规划性质为居住用地、土地用途为城镇住宅用地但未包含零售商业功能的宗地，建筑方案经论证确需按居住区配套设施设置规定配套建设商铺、超市、便利店等经营性服务用房且规划公示无异议的，可在用地总计容面积不变的前提下，配建不超过总计容面积3%的商业规模，无需进行控规调整，不再重新核发用地规划条件，在建设工程规划许可证上备注：在房产销售前完善土地变性审批手续。
（六）鼓励公共配套设施建设。1.按规划或规范要求配建社区综合服务设施、社区卫生服务站、养老服务设施、托幼服务设施和幼儿园等公共服务设施，土地出让合同（或变更协议）无约定，需由企业投资建设并无偿移交政府的，其配建公共服务设施部分的建筑面积不计入计容面积。2.通过招拍挂方式供应的城镇住宅用地，其用地内要求建成后无偿移交政府的配套设施，如幼儿园、托儿（老）所、社区卫生服务站、文化活动站等，可在土地出让条件、土地出让公告、土地出让合同中约定其建筑面积不计入计容面积，不计收地价。
二、进一步优化建设工程规划管理
（七）优化建筑退界管理。新建、改建、扩建项目可按以下方式进行退界：
1.经批准的城市更新区、保障性住房项目可参照旧城区退让标准执行。
2.在退让道路红线方面，某些毗邻用地的建设项目，考虑沿街景观、土地利用等情况，在满足消防、交通及建筑功能等要求及利害关系人同意的前提下，经审批部门核定，可允许与周边建筑城市界面相协调。
3.在退让用地红线方面，某些毗邻用地的建设项目，考虑土地利用等情况，在满足消防、交通及建筑功能等要求及利害关系人同意的前提下，经审批部门核定，可允许其在用地红线处接建。
（八）优化新建住宅小区内部建筑间距管理。取消同一宗地住宅项目平行布置、垂直布置、山墙间距等建筑间距量性管控要求，根据《住宅建筑规范》有关规定，在满足日照要求的基础上，综合考虑采光、通风、消防、防灾、交通、管线埋设和视觉卫生等要求，并结合建设用地的实际情况合理进行总平面布局。
（九）优化城市空间关系指引。深化高层建筑梯级秩序设计和城市界面管控，逐步形成高低错落、层次丰富、疏密有序的城市天际线，有效地解决城市界面密不透风问题和高层建筑对城市道路带来的立面压抑负面影响，营造重要功能区、城市节点高品质城市空间形态，增强居住舒适度和体验感。
（十）鼓励建设高品质住宅。为满足高品质居住空间需求，鼓励住宅项目配置主景观阳台等半开敞空间，将半开敞空间的半计容面积上限提升至住宅套内建筑的20%。沿城市重要景观区域的住宅阳台临路一面按公建化立面进行设计，阳台面积按水平投影的1/2计容。
（十一）简化建筑使用功能调整流程。支持产业业态调整和经营模式转型，对已通过规划条件核实或者已取得不动产权证的商业、娱乐康体用房，在符合规划和安全、不改变主导功能、满足公共服务设施配建要求、不影响利害关系人权益的前提下，建筑使用功能在同一个二级用地类型内进行三级类调整的，无需办理规划许可手续，不动产权证书登记用途保持不变。
（十二）规范配建机械停车位。新建具有大量人流、车流集中疏散的影剧院、会展中心、体育场馆等大型公共建筑以及住宅类建筑，按照规范要求配建的停车位不宜采用机械停车位方式设置。改建、扩建的医院、学校、交通枢纽等公益性建筑，确实受建设条件限制的，在充分考虑城市风貌的前提下，可以适当配建机械停车位。
（十三）优化地面停车设施规划管控。居住小区内两栋及两栋以上住宅楼围合形成的内院中地上一层作为机动车停车库、顶部作为公共绿化活动空间的，该投影部位计建筑面积、不计容积率，其基底面积不纳入建筑密度计算。建筑高度计算应以地上一层停车库出入口处最低地坪标高起算，场地四至竖向应与周边场地竖向相协调。
（十四）鼓励增加公共开放空间。在不影响利害关系人合法权益、保证公共安全和公共利益的前提下，支持利用自有土地在宗地内建设建筑公共开放空间（包括但不限于屋顶花园、骑楼空间、体育活动场地，以及附属于建筑物的公共走廊、公共连廊、遮荫公共空间等）和公共服务设施用房的，新增建筑面积不计入容积率和建筑密度。
三、进一步优化不动产登记服务
（十五）扩大线上查询业务范围。为进一步提升不动产登记服务便利度，扩大线上业务查询范围，产权人本人通过“海易办”APP或小程序在线出具《房屋抵押信息查询情况说明》。
（十六）实行“交地即交证，交地即抵押”。签订《国有建设用地使用权出让合同》后，受让人即可向金融机构、不动产登记中心提出“交地即交证即抵押”申请，不动产登记中心提前介入开展现场勘察、联动金融机构抵押贷款审核，实现“交地即交证”、土地抵押登记串联办理、同步审批，并将电子证照推送金融机构。
（十七）实施土地抵押转在建工程抵押联办。将土地抵押登记转在建工程抵押登记由串联办理优化为并联办理，实现土地抵押注销和在建工程抵押两种类型业务一次申请、一套材料、同步收件、同步审核、同步发证，无需企业筹措还贷资金，满足市场主体不动产抵押融资需求。
（十八）推行抵押不见面审批。升级国有建设用地使用权及房屋所有权存量商品房抵押权登记模式，在贷款审批通过后，银行等金融机构通过延伸端在线上发起不动产抵押权登记申请，抵押人在异地可通过“海易办”APP“海口市不动产云登记平台”模块线上人脸识别、认证通过，实现不动产抵押权登记不见面审批。
（十九）实施新建商品房“网签备案+预告登记”联办。推行房屋交易登记一体化全程网办新模式，房地产开发企业与购房人签订商品房买卖合同后，可同时申请新建商品房网签备案和不动产预告登记、同时提交申请资料，待网签备案办理完成后，不动产登记部门依托“智慧房产”系统自动获取网签备案相关信息实施“秒批”，生成预告登记的电子不动产登记证明。
（二十）支持土地二级市场预告登记转让。以出让方式取得建设用地使用权的，对房屋建设工程已投资额未达到开发投资总额25%的土地，经市政府批准可依法办理预告登记，具备转让条件后办理不动产转移登记。建设项目转让前未办理规划、建设、环评、消防等审批手续的，受让人可凭预告登记证明文件办理相关审批手续，建设项目转让前已办理相关审批手续的，受让人可凭预告登记证明文件办理相关审批手续变更。
四、进一步提升审批服务便利度
（二十一）建立“建设工程规划许可”联办服务新模式。推行市区两级“报建服务专员”模式，靠前服务、节点管理、全程跟进，第一时间安排服务专员对接企业提供“保姆式”服务，及时获取企业报建需求，点对点指导企业申报规划许可事项，全力服务保障土地供后项目开发。
上述措施有效时间按省、市有关政策有效期执行。
海口市自然资源和规划局
2024年10月29日
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