海纳百川》大陆「保交楼」的困境及影响（易宪容）

图为南京城东的大楼群。（中新社）

「保交楼」事件是20多年来中国房地产市场发展史上的一个标志性事件。它将引发中国房地产市场发展模式、居民购买住房观念、房地产开发商的行为、商业银行对房地产市场融资理念、政府的房地产市场监管方式等方面出现重大转变。所以，对「保交楼」事件如何处理及所导致的结果，对未来中国房地产市场发展将造成巨大影响。对此，一般民众与投资者一点都不小视。

「保交楼」的要求是由今年7月烽烟四起的全国性的「断供潮」或「烂尾楼停贷事件」所引发，而「断供潮」的重大背景是中国房地产市场的周期性调整。从2021年下半年开始，由于疫情及房地产开发商的债务危机，中国房地产市场出现重大的周期性向下调整，甚至于不少城市显现出房地产的衰退。在政府的一系列救市政策拉动下，这种趋势直到2022年5-6月份才出现些微的触底反弹迹象。但7月突然爆发的「烂尾楼停贷事件」，让些微复苏的市场信心完全丧失，8月的住房销售及个人按揭贷款增长同样是处于相对低迷之中。

烂尾楼引发政治性社会事件

对于7月份爆发的「烂尾楼停贷事件」，一般被认为是由于一些房地产开发商资金链断裂，导致房地产在建项目纷纷停工，让那些已经购买这些项目期房的业主陷入「烂尾楼」的绝境之中。为了维护自己的权利，购买这些期房的业主不得不宣布停止向银行交纳按揭贷款，直到所购买住房项目完全复工为止。但实际上，导致「烂尾楼停贷事件」突然爆发，并由此转化成一场全国性的群体事件，尽管其原因是多方面，但实质上还是2021年以来绝大多数城市房地产市场出现周期性调整，及由此引发房价全国性普遍下跌。房价持续下跌，这不仅导致了转换运营模式中（政府监管者要求房地产开发商融资模式转变）的房地产开发商资金链断裂及所建造住房项目停工，也导致购买这些期房的业主可能面临着巨大财富损失的风险。这是20多年来房价只涨不跌的中国房地产市场从来就没有发生过的事情。所以，通过网络效应，一些业主一地举旗，立即掀起了一场全国性的业主群体「断供潮」，从而让房地产交易过程中的合约纠纷转化为政治性的社会问题。

为了避免这场全国性的业主群体「断供潮」出现骨牌效应（政治与经济两方面），中共中央政治局7月28日会议后，提出「保交楼、稳民生」的要求；住建部和央行9部委等国家职能部门随即推出资金支持等措施来「保交楼」；住建部部长倪虹、中国央行行长易纲、河南省委书记楼阳生、省长王凯更纷纷下乡直接督办。也就是说，这场全国性的群体经济事件，政府立即希望通过政治决策的方式来解决。在中央政府要求下，各地方政府立即响应。比如，「烂尾楼停贷事件」的重灾区郑州市更是在9月7日发出《「大干30天，确保全市停工楼盘（建案）全面复工」保交楼专项行为实施方案》，其政治决策性更是十分明显。所以，30天后即10月6日郑州市政府宣布，「保交楼、稳民生、促发展」专项行动取得重要阶段性成果，即排查出147个已售停工、半停工商品住宅项目，已有145个实现「全面」、「实质性」复工。全国性的「断供潮」看上去基本平息。

不过，「烂尾楼停贷事件」作为20多年中国房地产市场的一个重大标志性事件，其突然爆发不仅涉及到错综复杂的利益关系，也是20多年中国房地产市场积累下来的弊端显露，如果不是通过市场方式及经济工具，而仅是通过把事件以政治化方式来解决，那么「烂尾楼停贷事件」是否得到解决是令人质疑的。

首先，各城市「烂尾楼」是房地产市场的融资模式转变，导致房地产开发商所建住宅项目的资金链断裂，在建的住房项目只能停工烂尾。其实，对于这些在建住房项目，并不是因为房地产开发商因为没有收到该项目的资金而资金断裂，而是房地产开发商的这些在建住房项目封顶之后，把原本是用来继续投入这些住宅项目建设的预收款，不少房地产开发商在拿到钱以后，他们并没有把资金再投入这些住宅项目建造中，而是房地产开发商拿这些预收款去买地、再借贷，开设新建案，即在建住房项目完全被挪用。

这种融资模式在房地产市场高速繁荣20多年里，由于房价只涨不跌，房地产开发商没有卖不出去的房子，所以房地产开发商把这种高杠杆运行模式发挥淋漓尽致及无往而不胜。这也是中国的房地产开发商及房地产市场能够在短期内快速膨胀及把房地产泡沫吹得巨大的原因所在。所以，2021年中国房地产市场运行模式开始出现转变，房地产开发商几十年所形成的积弊立即显露出来，及引发了2021年以来房地产开发商的债务危机，不少房地产开发商的资金链纷纷断裂，在建楼盘停工。所以，对于房地产发展模式转型，政府希望通过一项政治决策来改变是不现实的。这肯定是一个漫长的过程。所以，「保交楼」同样需要在过程中完成。

保交楼有资金缺口问题

其次，从郑州市政府所采取的方式来看，「保交楼」存在严重的资金缺口。这有可能影响「保交楼」的进度，也会影响民众对房地产市场的信心。比如，为了「保交楼」，郑州市政府既通过公安的经济侦察系统，调查停工楼盘过往的工程进度、资金进出细项，以此来追查预售资金的挪用情况，对预售资金被挪用的，要求能够追回的要及时追回，并要求房企及商业银行承担各自责任。同时，积极申请上级专项贷款，及与商业银行合作设立专项纾困基金。但是，即使这样安排，这些「保交楼」项目住宅仍然存在较大的资金缺口（比如启福城楼盘，该项目后续还需投入建设资金16亿元（人民币，下同），拟申请全国性专项借款5.15亿元，但首批能获取的金额仅3.87亿元，仅拟申请资金的75%，所需投入资金的24%，存在较大的资金缺口）。也就是说，以行政性的方式来「保交楼」，所获得的资金更多的是可以保证这些烂尾楼住房项目重新开工，但后期建造所需要的资金从哪里来应该是相当不确定的。

因为，就目前多数烂尾楼所处的城市来说，这些城市本身就存在财政上的困难，肯定无法融出更多的资金来补「烂尾楼」这个窟窿。对于商业银行来说，政治压力有一定的作用，但更多的是会把「烂尾楼」在建住房项目处置作为一种商业行为来考虑，商业银行对这些项目融资肯定会比较谨慎，否则先倒下的是商业银行。对于房地产开发商来说，只要这次房地产市场周期性大调整没有结束，房地产市场就不容易复苏。而房地产市场没有复苏，房地产开发商的现金流也就无从谈起。在当前市场形势下，房地产开发商最好的方式就「躺平」，因为，在这一轮房地产市场的周期性大调整中，预计未来几年有70%以上的房地产开发商会消失。也就是说，「保交楼」所需要的资金缺口很大程度上取决于房地产市场的复苏。

再次，目前绝大多数「烂尾楼」项目都已经封顶的，否则房地产开发商无法把预售款挪为他用。从封顶到最终交付住房到业主手上至少还需1.5年的时间，需要完成的工程建设还包括外墙、防水、砌体、装修以及园林、其它公建配套等。这意味着「保交楼」会并非为复工就可万事大吉，这里既不断筹集所需要的资金，也有一个时间问题。如果一切都顺利进行也有一个相当长的周期（至少一年以上）。在这过程中，如果专建住房项目存在较大资金缺口，随即都有可能让项目建设再次停工、三次停工等，如果还加上其它的利益纠葛，该些住房项目存在停工的风险更大。在这种情况下，「保交楼」还是处于不确定性中。这就是当前「保交楼」所面临的困境。至于「保交楼」是什么样的结局，肯定是无法预测到，政府所推出的政策措施也只能是走一步、看一步。

现在的问题是，如果「保交楼」是一个漫长的过程而且存在较大的确定性，那么对当前中国的房地产市场会造成什么样的影响？可以说，尽管当前不断有媒体在说中国房地产市场已经开始复苏。特别是在「十一」假期前，中央政府出台了一系列重磅的房地产救市政策，这对当前中国房地产市场是重大利好。但实际上市场的反映并非如此。

保交楼政策成败事关重大

一是看看中国房地产市场头牌企业碧桂园最近股价变化，就知道投资者对碧桂园或中国房地产市场的前景有多悲观就有多悲观，投资者根本看不到未来中国房地产市场的前景。比如，碧桂园股票价格在2018年时最高达到19港元以上，到2022年7月跌到4.6港元，而最近更是跌到了1.61港元。现在的股价只有2018年的8%（跌92%），是今年7月的35%，与7月份相比三个月内下跌了65%。中国的头牌房地产企业的股价是这样，其它房地产上市公司估计会更惨。投资者已经对中国房地产市场没有半点信心了，投资者不看好未来的中国房地产市场，只好用脚投票。

二是中国指数研究院10月8日公布的监测资料显示，2022年国庆假期期间（10月1日-10月7日），重点监测城市的新房成交面积较去年国庆假期下降37.7%；部分城市在去年同期低基数下表现增长，但整体成交降幅较大。如一线城市的新房成交面积，北京、上海、广州、深圳同比分别下降了64%、47%、21%、49%，杭州新房成交面积同比更是下跌了80%。各城市住房成交急剧萎缩，那么房价岂能不快速下跌？也就是说，中国购房者对重磅房地产救市政策已经没有反应了。因为，中国购买住房者已经觉醒，他们现在购买住房不仅不能够赚钱，反之，购买期房新房存在巨大的风险。也就是说，如果通过政治决策来保证的「保交楼」还是不确定，购买住房的居民仍然存在收楼的风险，那么中国居民是没有意愿再进入期房新房市场的。中国居民没有意愿进入房地产市场，房地产市场需求会进一步萎缩，房价下跌也会进一步下跌，并由此形成预期不断减弱的恶性循环。所以，「保交楼」结果如何对当前中国楼市能够复苏是十分关键的，但在短期内却看不到其结果。（作者为青岛大学经济学院教授）

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