寒气传到海珠西？“气质满分”的中海唯一出路：降价！

只要镰刀挥得好，没有韭菜割不倒？

非也！强大如中海也有割不动的时候。

2020年底，中海观澜府开售，点燃了海珠西一把火。市道好、江景资源、中海品质，天时地利人和，妥妥套牢海珠改善买家的心，大卖成必然。

尝到甜头的中海开始重仓海珠，2021年先后以50842元/㎡和45176元/㎡的楼面地价拿下海珠西两地块（分别是如今的中海观澔府和中海江泰里）。

可惜好景不长，去年下半年至今楼市一落千丈，中海观云府、中海观澔府、中海江泰里先后开售，遭遇了不同程度的滑铁卢。

数据是不会骗人的，先来看看新近开售的中海江泰里。

根据阳光家缘的统计，开售2个月的中海江泰里仅网签15套，与开盘时候宣传的“当天就卖了170多套，占首推房源约7成”相距甚远。

互联网可是有记忆的。当然开发商可以解释，因为有部分买家需要凑首付、倒腾名额，延迟签约，但这个解释经不起推敲啊，项目主打的是中小户型控总价，主力产品3成首付都在200多万，160名买家一致决定凑不齐首付就胆敢买海珠？而且不是说主打年轻群体吗？年纪轻轻就两套房没有名额了？

所以，真相？你品你细品！

再看中海观澔府，好一点点（真的就一点点），开售大半年网签88套，去化率23%。如果这是开盘成绩，还凑合，但已经顺销了这么久（也没有延迟签约的借口了），还是这点数字，恐怕也是割不动了。

但更离谱的是，项目两个月前就声称卖了17+2亿了，雅姐特意查看了一下销控表，发现主力成交是90、119、127㎡的单位，每套总价大概在600多-1000万左右，哪怕我按每套1000万的价格来计算，88套才8.8亿，那么靠PAD就销售了17亿说的是玩大富翁游戏赚的？

为此，雅姐还问过做一二手联动的中介朋友，他说”最近观澔府的成交是比较冷清，一直推一口价单位，对外报价还是7.5-8万/㎡，去到现场可以谈价，但吸引力不大，客户也带不动，已经很久没去过现场。”

最后看看更早开售的中海观云府，总算是个正常成绩，毕竟它开售的时候还是蹭到观澜府的热度，消化了剩余购买力，目前网签已达696套，去化率74%。

购买力不足，好产品也卖不动了

为什么“气质满分，一秒倾心”的中海也突然卖不动了？

细看几个盘：地段，还行；品牌，自带高级感；产品，行业天花板；讲故事，一流。那问题出在哪里？

价格，勉强！

购买力，严重不足！

竞争，很大，还自己打自己！

以中海江泰里为例，这个盘和中海其他盘不是一路的，因为项目周边环境一般，没有景观、学位等优势资源，如果定位改善，势必竞争不过自己旗下的楼盘，所以中海打了差异化，定位更加年轻主打刚需，但7.3万/㎡的单位实属不便宜，刚需又买不起，这就造成如今尴尬的局面。更惨的是，附近还有中旅天宸府夹击，户型面积段相仿，偏偏别人学位好，价格还更便宜。

至于中海观澔府，周边是石溪村，目前城市界面一般，项目属于二线望江，未来还有可能被其他地块遮挡，景观资源优势并不大，而且和观云府的竞争中，交通优势处于明显下风，7.5-8万/㎡的单价，只要你没有一手情结，买不远处的海珠二手标杆光大花园，哪怕是比较新最贵的四五期也卓卓有余，论学位、论交通、论配套、论小区环境，光大都高出一大截。

更何况目前市区也内卷严重，同等价位可选的楼盘较多，同属海珠就有巨无霸海珠新城，画饼画得更好；一桥之隔荔湾芳村，广船滨江上都一线江景大社区大配套，虽然户型拉垮了一点，但居住体验不一样啊；还可以选保利天汇、天河壹品，配套是比不上你，但人家可是在YYDS天河。

那残局怎么破？

声明，这篇稿真不是要黑谁，毕竟现在卖得好的盘真心不多。根据克而瑞数据显示，7月新开盘项目平均去化率降至23%，比6月略低；与去年同期相比，下降了22个pct，开盘去化几乎“熄火”了一半，真是寒气逼人。

但今时今日，走不通的路只能回头，爱而不得的人要学会放手，唯独买不起的楼盘，你可以等它降价！中海的产品是过硬的，但还是要接地气一点，把降价降下来，与民同乐，性价比马上就来。

最后说说，海珠西到底还能不能买?

个人认为海珠西对于改善型买家来说，吸引力还是有的。但真的要将预期降低，自住很好，盼着一夜暴富的心态就要不得。

先看立flag。

根据《海珠区“十四五”产业规划（2021-2025年）（征求公众意见稿）》，海珠产业空间发展路径形成“近—中—远”梯度发展格局。其中，“近期”梯度的琶洲人工智能与数字经济试验区、广州塔数字文旅区；而中期梯度实际就是海珠西，被定位为新活力文商旅融合圈，重点发展总部经济、会展文旅、现代商贸、新一代信息技术、智能建筑和都市型工业。还有石溪至沥滘高端时尚总部区，重点布局数字创意及智能建筑产业。

显然，成长性是有的，但日后进驻企业的分量与琶洲肯定不能比，当然楼价摆在眼前，琶洲广州塔板块真正位置好的一二手价格基本去到10万+，门槛高，一般购房者难以企及，对比之下海珠西7字头左右的价格更亲民，能承接外溢的需求，不失为一个机会。

再看城市界面。

广州市发改委公布的重点计划中，海珠区旧改项目共有11个，合计投资金额超过千亿。其中，沥滘村旧改项目300亿元，石溪村旧改投资约190亿元，投资力度不可谓不大。

可以预见，海珠西未来的城市面貌不会差，但珠江新城尚且等了20年，你先算算人生能等几多个10年。

但无论如何，论配套和居住氛围，海珠西一定没有输，随随便便跑赢天河边缘几条街，唯一可以吐槽就是教育，但名校学位这东西也不是每个人都需要，海珠西算是稳稳妥妥没有大BUG，如果楼盘价格上给点甜头，改善自住大可买。