好好好,风向终于变了

前几天央行发了个很有意思的文件《关于金融支持住房租赁市场发展的意见》,核心想法就是“完善住房租赁金融支持体系,支持存量商品房去库存”。

央妈说,近年来房价预期发生重大变化,市场利率水平和贴现利率也趋于下行,所以租金是影响住房价值的核心变量。

大家一定要关注一个指标,叫租售比,未来的租金收益率会非常可观。

有多可观呢?

有市场机构测算目前一线城市租售比已接近2%水平,二三线城市升至3%左右,并且未来我国有租房需求的人口超2亿人,市场潜力较大,所以希望越来越多的住房租赁企业进入市场,提供更优质、稳定的租赁住房服务。

以上这些都是原话,我基本上都是复制黏贴的。

这些话传递了几个信息:

第一,房价再次复制2016年大涨的概率极低了,毕竟智商只要高于25%的生物都知道,能够通过涨价赚钱,怎么可能看得上封顶3%的租金收益。

我觉得这都不算暗示了,彻底打明牌给你看了。

甚至央行都承认“房价预期发生重大变化”,如果你坚决还是看多房地产,听着那些当中介的大V乱忽悠,认为上面会像过去一样大放水,房价将再次大涨,我只能说未来你的经历的苦难配得上现在的认知。

现在房价的走势上面都已经取得了一致性,所以这两年能不买房就别买了,等等党万岁。

第二,希望越来越多的住房租赁企业进入市场,这话跟当初2017年提出长租公寓概念的时候几乎没啥两样,反正就是希望你靠租金养活企业。

并且鼓励企业作为租赁主体,而非个人。

因为未来的租售比会越来越高,远远超过银行定存,所以通过租金来赚取收益是一件旱涝保收的事情。

租售比这个概念老夫很久之前就提出来过,希望大家重视,未来租售比是作为衡量房地产值不值得投资的唯一指标。

现在央行也开始呼吁大家重视这个指标了,也算是承认房价不可能再涨了,因为房价越涨,租售比越低。

第三,呼吁企业启动住房租赁业,根本目的还是为了盘活存量盘去库存。

这点央妈倒一点都不避讳,明明确确地写出来,告诉企业你就是来接盘的,房价可能还会继续跌,但是租金收益保证让你满意。

为此央妈罗列了很多数据,类似有租赁需求的人口,金融机构发放了多少租赁贷款,税收、土地、配套设施方面提供政策支持等等。

看得出来,央妈是想从租赁上下功夫了。

但这份文件,在我一个业内人士的专业角度来看,有很大的问题。

第一,租售比这个概念在国内实际上是个比较虚伪的概念,因为其他国家房子都是按套内面积计算,而国内的房子算的是建筑面积。

按平均得房率70%计算,就算达到央妈说的一线2%,二三线3%的租售比,实际上你还得打个七折,也就是1.4%和2.1%。

如果你想做到3.5%到4%的租售比,一线城市的房价起码要跌50%才有可能。

所以从这个角度看,现在让企业去接盘,显然还是高位。

第二,到底有没有那么多人需要租赁,以及凭什么说房租会上升,这点我觉得是应该打问号的。

要知道租房市场是一个绝对的自由市场,它完全跟着当地的经济发展变化而变化,当地人收入高房租就贵,收入低房租就便宜。

就拿上海来说,我身边不少朋友的房租都降了,原因很简单,因为大家工作都不太好,所以房租也跟着降。

此外,上海的消费数据也很说明问题,1-6月下跌2.3%,6月当月下跌9.4%,说明很多外地人都离开上海了,房租是必须要跌的。

上海都如此,其他城市怎么样?我觉得结论似乎很明确。

第三,也是最让我震惊的一点,央行居然希望房屋租赁让资本介入,这点我完全没有想到。

本来想着我们可以模仿新加坡模式,搞组屋,那起码政府要给补贴,政府来运营这些房子。现在看来不是,央行更希望资本把房子买下来,然后再去运营,一边给房企去库存,一边降低财政压力。

没利益的就让市场接盘, 这算盘打得,老夫一时间不知道说啥好。

现在还在租房的小伙伴,请问房租对于你们来讲,是不是占据了收入最大的一部分?

一旦资本介入,租赁市场会变什么样,前几年长租公寓一家家爆雷,怎么都已经忘干净了么?

根据我当了几十年中国人的经验,但凡某个行业开放让资本进入,绝逼到后面会一地鸡毛,最终买单的都是消费者,不接受任何反驳。

也就政府亲自运营的,还相对可靠一些。

可能有人会说,保障房归保障房,租赁房归租赁房,两者并不冲突,但从现在的情况看,地方政府收房的积极性并不高,如果真有资本介入,岂不是把原本可以当保障房的房子都收走了,老百姓就必须去住高价的资本房了呗?

这两者的出发点就是矛盾的,不知道未来准备如何协调。

以上都是个人的一些看法,不过我倒是有点好奇,哪些资本会介入买房当做租赁用,这比文件本身更有看点。