“豪宅专业户”瑞安房地产收入降了，毛利率涨了
中新经纬3月22日电 (薛宇飞)21日，瑞安房地产有限公司(下称瑞安房地产)公布了2023年全年业绩报告并举行了业绩发布会。瑞安房地产有着“豪宅专业户”的称号，它在上海开发的多个住宅项目的售价都超过10万元人民币/平方米，而2023年销售的武汉天地项目，创下了武汉预售价新高。
2023年，瑞安房地产实现营业收入97.52亿元，同比下降37%，收入跌破百亿元关口。但同时，该公司的利润率水平保持在较高水平，2023年的毛利率为52%，同比提高9个百分点。
上海豪宅销售额下降 单价回落
业绩报告显示，2023年，瑞安房地产实现合约物业销售额113.96亿元，较2022年的272.19亿元下跌58%，其中住宅物业销售占63%，其余由商业单位销售及其他资产出售所贡献。对于合约物业销售额下跌，该公司解释，主要是由于推售的时间安排所致，公司计划于2024年及以后推出更多发展项目，具体取决于市场复苏情况、发展项目的施工进度，以及政府审批预售的时间。
从住宅物业销售价格看，瑞安房地产上海数个在售项目的销售均价均在10万元/平方米以上。其中，上海太平桥翠湖天地隽荟住宅项目的销售均价达到16.22万元/平方米，不过，该项目在2023年只卖出900平方米，合约销售额为1.46亿元，在合约物业销售额中占比较低。
据了解，翠湖天地是上海较为知名的豪宅社区，根据贝壳找房App显示，翠湖天地二手房价格基本在20万元/平方米以上。对于未来的销售，瑞安房地产透露，上海太平桥地块临湖的最后一个住宅项目——翠湖天地6期预计将于2024年第四季度开始销售。位于上海杨浦滨江南岸的翠湖滨江，是结合文化古迹保育与开发的高端低密度住宅社区，预计于2024年下半年启动预售。公司持续看好上海高端住宅市场，这两个项目将为公司提供更多的销售资源，创造持续稳定的销售收入。
瑞安房地产住宅销售额最高的项目是武汉天地，该项目2023年的销售均价达到了6.48万元/平方米，当年度的销售额为40.62亿元。瑞安房地产称，尽管武汉的住宅市场在2023年显著放缓，但武汉天地-云廷三期推出的所有住宅单位在开卖首日即售罄，6.48万元/平方米的平均售价也创下武汉预售价新高。
整体看，瑞安房地产2023年住宅物业销售的平均售价为5.67万元/平方米，较2022年9.42万元/平方米下降明显，该公司称，这是由于年内上海以外地区平均售价较低的项目占合约物业销售额的比例较高。
商业物业销售方面，武汉光谷创新天地的合约销售额占到了全部商业物业销售额的绝大多数，为24.97亿元，该项目的销售均价为1.38万元/平方米。瑞安房地产表示，武汉光谷创新天地是2023年武汉办公楼销售市场成交面积和成交金额的双料冠军。
收入下降明显 毛利率维持高位
2023年，瑞安房地产实现营业收入97.52亿元，同比下降37%，对于收入下降，该公司称，主要由于已确认物业销售下跌所致。
瑞安房地产的收入主要来自于物业销售和租金收入。2023年，该公司来自于物业销售方面的收入为58.98亿元，较2022年116.95亿元降幅过半。58.98亿元的物业销售收入中，主要是来自上海蟠龙天地项目确认的55.01亿元收入。
2023年，包括合营公司及联营公司所持物业，瑞安房地产的租金及相关收入总额达32.43亿元，较2022年增长了16%，其中76%来自上海的物业组合。租金及相关收入增加，主要得益于上海蟠龙天地及上海鸿寿坊的开业带来的租金贡献。
上海鸿寿坊于2023年9月开业，但到2023年12月，其65%权益就被瑞安房地产出售给了大家人寿，初步作价12.06亿元。交易完成后，瑞安房地产向上海鸿寿坊项目提供资产管理服务。该公司表示，该交易符合公司的“轻资产策略”，透过与长期投资者建立战略合作伙伴关系，扩大资产管理组合。
2023年，瑞安房地产的毛利因收入减少而下跌24%，降至50.45亿元；毛利率提高了9个百分点，提升至52%，主要由于物业投资的毛利贡献比例上升所致。2019年-2023年，瑞安房地产的整体毛利率维持相对较高的水平，分别为51%、51%、41%、43%、52%，这在当前的上市房企中已不多见。
从净利率的表现看，该公司的净利率变动幅度较大，2019年-2023年的净利率分别为24%、-5%、13%、9%、14%。
一年内到期债务超百亿 公司回应
截至2023年年末，瑞安房地产现金及银行存款合计89.17亿元，同比下降33%，其中，抵押予银行的存款为31.72亿元，仅能用于公司指定项目的受限制银行存款为20.33亿元。也就是说，刨去受限制资金后，该公司的现金及银行存款不足40亿元。
截至2023年年末，瑞安房地产的总债务为319.33亿元，同比下降5%；净资产负债率为52%，同比提高7个百分点。从借贷到期年限看，一年内到期的负债为120.13亿元，占总债务的37.62%。
在业绩发布会上，瑞安房地产财务总裁及投资总裁孙希灝对此进行了回应。孙希灝称，公司未来的融资计划与过去几年的财务管理是一致的。首先，短期内预计不会有大的支出或者新投资，需要保守一点。其次，公司一直有多元化的融资资源，也包括出售一些非核心资产，未来也会加大融资渠道建设，继续坚持健全、保守的财务要求。此外，为了降低外汇风险，今年会进一步增加人民币贷款。
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责任编辑：魏薇 李中元