荷兰“住房危机”，发达小国为何无房可住？
2023年2月，荷兰爆发了新一轮“住房危机”，数万人走上街头游行示威，甚至与警方发生肢体对抗。让生活优渥的荷兰人走上街头的原因很简单——荷兰已经“无房可住”了。
作为老牌发达国家，荷兰有相当的知名度，早在大航海时期，善于航海且勇于探索的荷兰人就闯出了海上马车夫的美誉，亲手流转着全世界的财富。随着大航海时代的落幕，荷兰并没有随之衰落，反而摇身一变，成为了科技强国，人均GDP更是高达4.016万欧元（合30万人民币）。
如此强国，为何“无房可住”？
（一）荷兰的住房危机有多严重？
荷兰是世界上最开放的国家之一，对于来自世界各地的移民，荷兰人总是一视同仁的予以接受，多元开放、海纳百川向来是荷兰人引以为傲的文化气度，大量的移民甚至占据了荷兰总人口的百分之二十。然而，21世纪以来的荷兰却频频涌出了“外国人滚回去”的声音，原因就在于一些荷兰人认为这些移民“抢了荷兰人的房子”。
仓廪实而知礼节，很显然，荷兰住房危机已经严峻到荷兰人不得不抛弃曾经宽宏气度的地步了。
受住房危机影响最严重的是外国留学生。荷兰很多大学每逢开学季都要颇为无奈的向外国新生发出警告，“我们敦促你不要来荷学习，除非你在正式开学前获得合适的住房。”就算如此，每年还是有很多学生冒失的涌入荷兰并不得不长期居住在价格不菲的酒店中。更多始终找不到住房的学生则只能推迟或放弃到荷兰深造的机会。
为了解决这个问题，一些荷兰大学向学生提供“难民营”般的宿舍。
荷兰留学生的遭遇仅仅是荷兰住房问题的一个小小缩影。实际上外来人员中哪怕是专家学者或专业人才，也很难在荷兰找到合适的住房。在近期公布的外籍人士友好程度世界排名中，荷兰总体排名靠前，但却因住房问题被评为全球倒数。多家跨国企业与国际机构正因为员工居住问题无法解决而筹划搬离荷兰。
其实不只是外来人员，荷兰本地人也同样很难找到住房。如果想要在荷兰租一套房子，那么租房者往往需要和十数个房客一同竞价，在这个竞价阶段，租房者甚至还没有亲眼看到房子。买房也同样困难，自2008年金融危机之后，荷兰房价逐步飞涨，近几年一个联排公寓中的小套间要价至少30万欧元，相当于荷兰中产市民11年的全职工资。目前，荷兰房价已是近20年的最高水平，也是全欧盟最高的价格之一。过热的房市很难不令人想到当年荷兰经历过的“郁金香泡沫”。
房价如此高昂，原因有两个，一是荷兰各路炒房军团的暗中运作，二是住房数量的稀缺。根据统计，荷兰目前有超过40万套住房短缺，占荷兰所有房屋数量的5%，无家可归者达到4万人，约有8万人住进了庇护所。向来以出众的城市规划闻名海内的荷兰，到底是怎么走到“无房可住”的地步的呢？
（二）荷兰房产，何以至此？
危机根源：庞大的人口，狭小的面积。
最主要也最显而易见的原因是人多地少。2023年1月，荷兰统计局公布荷兰人口数量为1782万人，国土面积为41528平方公里，人口密度超过420人/km²，是所有发达国家中最高的。荷兰人口数量庞大有两个原因，首先荷兰本国人生育意愿较高，要2胎甚至3胎的家庭也不在少数。其次是移民的大量涌入，仅2022年一年，荷兰就迎来了将近32万移民。俄乌冲突甚至还加剧了这个危局，大量乌克兰难民的涌入正让荷兰“不堪重负”。
此外，荷兰国土中有很大一部分并不适合居住。荷兰有大片近海国土低于海平面，这些国土大多潮湿泥泞，不宜居住。因此，荷兰人只能拥挤的居住在都市之中。
危机辅因：新的住房需求
在文化上，新一代荷兰人居住习惯发生了改变。以往荷兰人往往习惯于和上一代人共同居住，甚至会出现三代同屋的现象。而新一代荷兰人则更希望居住在自己的房子里，而不是和父母住在一起，而且他们希望居住在单独的联排别墅中，而不是公寓楼。
追求更好的生活条件无可厚非，旺盛的住房需求也不一定是坏事，起码这意味着荷兰房地产市场具有相当的广阔前景。但遗憾的是，荷兰房地产市场至今仍然在一团泥沼之中。
房市困境：房地产高度金融化
荷兰政府信奉新自由主义政策，鼓励房地产市场金融化。房屋摇身一变从居住场所变身成炙手可热的投资产品，各路炒房者涌入，房价一路飙升，居民为了买房不得不背上沉重的贷款，2008年时荷兰的抵押贷款债务额一度成为世界第一。
然而泡沫终有破裂之时，在2008年的国际经济危机和欧债危机的双重打击下，荷兰房产交易元气大伤，大量房屋滞销，价格大幅下跌。短短几年，荷兰建筑开发商、供应商和分包商纷纷破产。
随后建筑业萎缩，房屋供应减少，供求关系改变，房价回升，这本是房地产市场回暖的转机。但荷兰政府却并没有从泡沫破裂的危机中吸取教训，反而继续鼓励民间资本炒房。前任荷兰住房部长史蒂夫·布洛克常常参加各类国际房地产交易会，努力吸引海外炒房者投资房地产。
在荷兰政府的摇旗呐喊下，各路资本又一次涌入荷兰房市，其中甚至包括了荷兰本地的养老基金业，由此形成了荷兰规模庞大的炒房军团。
在2015年，荷兰一套房屋从挂牌出售到最终卖出一般需要十个月。而在2020年，从挂牌到交易成功只需要短短两个多月。无数双眼睛死死的盯着进入市场的每一套房子，但其中真正有住房需求的人却少之又少。据统计，2019年荷兰首次购房者在自有住房市场中的份额仅占32％。炒房客的疯狂，已经铸成了普通人的灾难。在荷兰太多的房子是用来投资的而不是用来住的。
房企危局：“大地主税”
炒房客的推波助澜固然是一个原因，但真正的问题在于——荷兰房企不建新房了。
2013年，荷兰议会颁布“大地主税”。这一税收使荷兰政府每年增加了约20亿欧元的收入，也让荷兰成为全球唯一一个对社会福利房额外征税的国家。这一政策原本是为了应对经济危机的临时措施，主要目的是贴补国库，但执行至今也没有取消的意思。
该政策出台后，荷兰房屋公司就地躺平，没钱缴税就卖房，没钱维护就停止维护，没钱造房就干脆不造房。结果可想而知，荷兰住房存量急剧下降，房屋成为珍惜资源，住房价格由此快速上升。
房企危局：《自然保护法》与政府操作
“大地主税”的确让房企的日子不太好过，房企转手将这部分成本转嫁给了消费者，进一步推高了荷兰房价，但真正给房企致命一击的政策并非“大地主税”。
2019年，荷兰开始实施《自然保护法》，其中包括了氮排放限制和土壤PFAS浓度限制，对于荷兰建筑业而言，这堪称“病危通知书”。
2019年起，荷兰所有的建筑项目都需要计算氮排放量，每个自然保护区域内的氮排放总量受到限制，于是新建筑环境许可证的审批流程变得极其繁复冗长，单氮排放量相关的研究报告就可能需要长达六个月的时间审批。
这直接导致2019年新建期房许可证数量骤降至5.81万套，个别地区情况尤为严重。譬如北布拉邦特省，因地区氮排放限制，当地政府宣布将禁止发放任何新建筑许可证，有一百多个住宅项目遭到影响，许可证申请全部夭折，其中包括负责建设社会福利房的房屋公司。
不过，当时的荷兰媒体还对此持有乐观态度，认为在两年后荷兰建筑业适应政策后许可数量有望回升，但现实往往事与愿违。
2021年，德容格出任荷兰住房部部长，提出购买保护条例。该条例限制一定估值以下的房产在交易后的四年内只能用于自住，不可出租。
德容格希望这一政策能阻止投资者炒房，让年轻人能买到房子，现实马上给这位新手上路的司机上了一课。该条例公布后反而使个人投资者疯狂的涌入市场，入手高价房屋，导致荷兰租房价暴涨20%。
2022年，德容格又出新招，将中等租金限制纳入了原本只适用于社会福利房的租房积分制系统。他表示“这是为了不让房东们赚太多钱”。而且，一旦他的法案通过审批，“超过30万套房屋每月房租至少降低190欧元”。
这一法案堪称“立竿见影”，在法案尚未通过审批的时候，大量小房东选择赶走租客卖房套现，原本就房源稀缺的荷兰，可供出租的房子更少了，而超出积分系统的房屋却可以任意设定租金，一时间涌出了不少天价房租。
口口声声要为荷兰百姓解决住房问题的德容格一次又一次的通过自己的魔幻操作让荷兰房产估值大涨，不动产税让荷兰市政赚得盆满钵满。这很难不让人揣测德容格是真的昏招迭出还是意不在此。
等到法案通过审批后，荷兰百姓的购房条件仍然没有好转。多个大型开发商宣布由于新建项目变得无利可图甚至亏本因此决定停止建造已在计划中的中等租金期房项目。其中，荷兰第二大建造商Volker Wessels更是宣称由于住房部激进的政策，导致原本占有市场75%的海外投资者全部流失，今年他们没有接到任何新建期房项目。
（三）遗憾的未来
在荷兰的地区选举，反对党喊出了各种各样的口号，甚至直言内阁应该消失，“要么解决问题，要么就下台”。吕特第四代内阁遭遇的危机，恰是荷兰房产危机的一个小小缩影。
种种迹象都表明，荷兰的住房危机没有在短时间内没有解决的可能，而德容格喊出的各种口号更是毫无信用可言，不如说德容格本人的立场十分值得质疑。
作者：未定
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