何世昌／房市进入「10年抗战」新时代　买预售屋要有新思维

▲在政府的房市政策、施工期拉长等影响下，意味预售屋市场「10年抗战时代」来临 。（示意图／记者项瀚摄）

文／房市专家何世昌

在政府的房市政策、施工期拉长等影响下，意味预售屋市场「10年抗战时代」来临，无论自住或置产族群，购买预售屋应有新的思维，必须把「长期持有」作为优先选项，考量的不是今后1年、3年、5年的房价，而是10年后的房价。

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以往房市热络时期，投资客购买预售屋红单后转让，或者签约后再转约，这类投机炒作的行为令人诟病。于是，内政部发动修改《平均地权条例》，全面禁止预售屋转售，立法院在2023年1月10日三读修正通过《平均地权条例》部分条文修正草案，新法于2023年7月1日起实施。

由于预售屋禁止转售，以及建筑工程期延长和房地合一税闭锁期的缘故，现买预售屋市正式进入「10年抗战时代」，房屋持有期普遍达10年以上。

《平均地权条例》新法在2023年7月实施至今已约1年半，实施前的预售屋承购屋仍有一次转售的机会，这些人在这1年多年时内，想转卖的人大多已经脱手，意味着未来预售屋转售量将大量减少，并逐渐趋近于零。剩余在场内的预售屋承购户，几乎都是新制后入手、且无法转售。

由于目前国内建筑劳工力依然短缺，预售屋的建筑工程期普遍偏长，多数预售屋交屋时间多定为5年，甚至有极少部份预售屋工期定到8年、甚至10年。

▲目前国内建筑劳工力依然短缺，预售屋的建筑工程期普遍偏长 。（示意图／记者项瀚摄）

如果扣除边建边售的预售案不论，购买纯预售的民众通常要等5年才能交屋，而交屋后因持有时间重新起算，若要避开房地合一税5年内课征35％～45％所得重税，则必须等到第6年再出售，仅有少部份民众选择在交屋后5年内出售。

换言之，预售期等满5年，交屋后又得再等5年，累计持有时间长达10年，出售房屋才能享有相对低税。否则，若在交屋后就转售，政府抽走获利的45％，房仲抽走总价的4％，换算为获利可能超过10%以上，屋主等于成为政府和仲介的「打工仔」，自己拿到手的净利不到5成。

当预售屋市场「10年抗战时代」来临，无论自住或置产族群，购买预售屋应有新的思维。首先，在购买预售屋时，必须把「长期持有」作为优先选项，考量的不是今后1年、3年、5年的房价，而是10年后的房价，因此短期的房价动荡基本上可以忽略。

若考量出售，预售屋买方应思考的是房屋所在区域未来10年的发展潜力。若位于旧市区，需评估市区发展动能是否会衰退、商圈是否会移转与没落等等，但若买在新重划区，看的就不是当下有无机能，而是10年后有无机会欣欣向荣。

▲房市专家何世昌 。（图／何世昌提供）

何世昌小档案学历：淡江大学中文系、世新大学中文研究所经历：中研院士曾永义教授助理、高雄特派记者、《住展杂志》研发长