何世昌／這樣買房更容易 新手必學「123購屋法」

多数青壮族群买房最常犯的错误就是「设定目标太死板、没弹性」，照片为买房示意图。 图／联合报系资料照片

国内房价惊惊涨、见回不回，且涨幅远高于薪资涨幅，不少青壮族群哀怨：「好不容易存到原本设定的头期款后，发现房价又涨上去了，根本买不起！」我也认同台湾房价夭寿贵，但眼前的问题仍得要解决，而「123购屋法」是极有效率的解决方式之一。

多数青壮族群买房最常犯的错误就是「设定目标太死板、没弹性」，比如说一开始就把买房目标设定为3房、4房，接着就一股脑的存头期款，但却忘了「薪水追不上房价」这回事，面对不断上涨的房价只能徒呼负负。

缩水的货币换增值的资产　先拚低门槛房型

因此，您可以考虑改变做法，「有1房头期款就先去买1房」、「有2房头期款就去买2房」；当我们手头上资金有限时，不妨从1房这种最低总价的房型开始买起，目的是尽快「把持有的货币换成房子」，这么做的好处是「使自己的资产价值与房价涨幅维持等速」，不再存死薪水苦苦追赶房价。更有甚者，实务上1房、2房因总价较低，房价涨幅通常比3、4房高，理想的情况下，「资产价值会胜过房价涨幅」。

倘若买进1房后，再搭配宽限期与30年、40年等长年期房贷，可以大幅降低每个月还款负担，并更快再存到一笔小钱，若干年后累积足够存款则可以把1房出售，由于房价增值的缘故，拿着售屋款与手上存款能轻松换购2房，之后再依法炮制换3房、4房。利用这种阶梯式的换屋法，说穿了就是「利用房子存钱」、以房追房，且存钱速度远远赢过存薪水。

钱越存越薄　存房效益更高

以行政院公布2012年至2021年、近10年每人每月平均经常性薪资增加6,474元，薪资涨幅约16.2％。另根据内政部全国住宅价格指数，同期全国房价涨幅则约60％。换言之，买房子当作存钱的效率比单纯储蓄高出近4倍。如果您在30岁前就开始利用「123购屋法」买房，到了40、50岁应该可以顺利换到3房型，而同辈多数人只能买2房型。

有的人认为，「1房容易办得到房贷吗？」类似疑虑其来有自，过去常有长辈叮咛不要买套房或1房，至少要买2房，不然很难贷款。不可否认的，部份公股行库的确不愿、或不爱承作套房、1房贷款，但只要个人信用无虞，首购大多能向民银贷到8成房贷，且因时代在变，少子化、不婚不生等独居人口增加的缘故，国人对于小宅需求有增无减，转售时也很好卖。

但「123购屋法」并非零风险，假如在房价下跌期间先从1房买起，则房市走衰会让购屋者承受跌价损失，资产总值反会于人后。不过，观察近30年来国泰房地产指数变化，整体房价涨多跌少；即使把房价下跌时间和幅度算进去，国内主要都会区房价仍以平均每年6％至10％出头幅度上涨。所以，以中长期趋势而言，「123购屋法」仍是相对安全的策略。

资产配置与投资　找到自己的场子最重要

以上分享，是希望青壮族群可以在买房路上少走冤枉路，不要白白浪费宝贵的时间和机会成本。然而，并不是每个人都需要买房，如果您是「少年股神」、或是「炒汇高手」，在其他管道可以日进斗金，随时能轻松购屋，那就没必要年纪轻轻即追逐房地产。在人生理财历程中，找到自己的胜场远胜过单恋房地产。

现职馨传不动产智库执行长，致力于房地产政策、市场销售与全球不动产交易制度，提供顾问咨询与品牌经营等附加价值晋阶方案。学历淡江大学中文系世新大学中文研究所经历中研院士曾永义教授助理高雄特派记者住展杂志企研室经理、住展杂志研发长