基于回迁安置补偿协议的安置房屋所有权期待权应受到优先保护

裁判摘要：

1.预告登记使得被登记了的不动产物权请求权具有了物权效力，纳入预告登记的不动产物权请求权具有排他效力。商品房预售合同登记备案在目的、主体、内容、方式、时限及要求等方面与不动产预告登记均不同，因此不属于预告登记。即商品房预售合同虽因登记备案得以公开，但基于商品房预售合同而取得的债权，并无预告登记所具有的对抗效力和排他效力。

2.预查封是人民法院对被执行人尚未进行权属登记的不动产进行的一种预先的限制性措施。预查封不同于正式查封，预查封针对的仅是房屋买受人基于商品房预售合同，对尚未过户登记在其名下的房屋的所有权的期待利益。房屋买受人是否能够成为完全的或者真正的权利主体，尚处于不确定的状态。

3.《回迁安置补偿协议》是转移房屋所有权的互易合同，是双方当事人约定拆迁人以其建造或购买的安置房屋与被拆迁人享有所有权的被拆迁房屋进行产权调换的协议。被拆迁人丧失的是现存的房屋所有权，而享有的是安置房屋所有权的期待权，该债权应视为一种特种债权，应受到优先保 护。

案例名称：

华夏银行股份有限公司玉溪支行与云南建投第三建设有限公司、云南昆都国际房地产开发有限公司、云南宝盛拆迁有限公司、昆明市五华区人民政府龙翔街道办事处第三人撤销之诉纠纷案；案号：最高人民法院（2023）最高法民终278号。

简要事实：

原告：华夏银行股份有限公司玉溪支行

被告：云南建投第三建设有限公司

被告：云南昆都国际房地产开发有限公司

被告：云南宝盛拆迁有限公司

被告：昆明市五华区人民政府龙翔街道办事处

1.昆都公司将其建设的案涉两商铺出售给金魔方公司，并于2014年11月7日办理了买卖合同登记备案。

2.玉溪中院在审理华夏银行玉溪支行与金成矿业公司、昆都公司、金魔方公司等金融借款合同纠纷四案过程中，于2017年5月8日，对包括金魔方公司名下的红菱花园10套房屋（包括案涉两商铺）进行查封。

3.玉溪中院于2017年10月9日作出民事判决，判令金成矿业公司偿还华夏银行玉溪支行借款本金5000万元及利息，由昆都公司、金魔方公司承担连带清偿责任。

4.华夏银行玉溪支行申请强制执行，玉溪中院依法对包括尚未办理产权登记的金魔方公司名下的商铺等进行评估，经两次网络司法拍卖均流拍，故玉溪中院于2018年11月28日作出执行裁定，将金魔方公司名下红菱花园的六间商铺（包括案涉两商铺）等以物抵债给华夏银行玉溪支行。2019年3月5日，华夏银行玉溪支行将案涉两商铺登记备案至其名下。

5.建投三公司对玉溪中院将案涉两商铺以物抵债给华夏银行玉溪支行不服，向玉溪中院提出执行异议，玉溪中院于2020年9月2日作出裁定，驳回建投三公司的异议请求。

6.建投三公司因与昆都公司、宝盛公司、龙翔街道办房屋拆迁安置补偿合同纠纷案，于2017年8月14日向云南省高级人民法院提起诉讼。该院于2018年2月8日作出（2017）云民初124号民事判决（以下简称124号判决）判决，判令昆都公司向建投三公司交付回迁住宅、商铺、机动车位等。该民事判决中昆都公司需交付的商铺中包括了案涉两商铺。

7.2018年5月20日，昆明中院作出裁定，责令昆都公司向建投三公司交付上述判决确定的财产。2018年6月5日，昆明中院作出移交通知书，要求昆都公司向建投三公司移交上述判决中确定的财产。

法院裁判理由：

华夏银行玉溪支行向云南省高级人民法院起诉请求：1.撤销124号判决中针对案涉两商铺的判决内容；2.驳回建投三公司针对案涉两商铺的诉讼请求。

云南省高级人民法院一审认为，第一，124号案件审理过程中昆都公司被查封的财产不包括案涉两商铺，案涉两商铺已于此前被玉溪中院在华夏银行玉溪支行与金成矿业公司等金融借款合同纠纷案件中作为金魔方公司名下的财产被查封。

124号判决虽然在判决主文部分仅判令昆都公司向建投三公司交付包括案涉两商铺在内的多套房屋及车位，但说理部分又明确了在具备办理不动产权属证书条件时协助建投三公司办理相关不动产权证，即124号判决实质上确认了案涉两商铺归建投三公司所有，该判决系确权判决。

根据124号判决作出时有效的物权法第一百八十四条第五项“依法被查封、扣押、监管的财产不得抵押”的规定，以及立审执意见第8条“审判部门在审理确权诉讼时，应当查询所要确权的财产权属状况。需要确权的财产已经被人民法院查封、扣押、冻结的，应当裁定驳回起诉，并告知当事人可以依照民事诉讼法第二百二十七条（现第二百三十四条）的规定主张权利”的精神，即124号判决未查明案涉两商铺已被另案查封的事实，导致对建投三公司针对案涉两商铺的确权诉讼进行实体审理，124号案件审理程序确有错误。

第二，124号判决在已查明商铺已经超面积交付的情况下，仍判令昆都公司应向建投三公司交付案涉两商铺且无需支付相应房屋价款，该认定对于作为另案中案涉两商铺申请保全人的华夏银行玉溪支行的权益必然造成损害，导致其无法执行到案涉两商铺或房屋价款。

华夏银行玉溪支行因不能归责于本人的事由未参加124号案件诉讼，而124号判决针对案涉两商铺的判决内容错误，损害了华夏银行玉溪支行的民事权益，其关于撤销124号判决针对案涉两商铺的相关判项的诉讼主张成立，予以支持。

一审法院判决：撤销124号判决中昆都公司向建投三公司交付案涉两商铺的判决内容；驳回建投三公司在124号案件中关于由昆都公司向其交付案涉两商铺的诉讼请求。

建投三公司不服一审判决，向最高人民法院提出上诉。

最高人民法院认为，本案的争议焦点为：124号判决针对案涉两商铺的判项内容是否确有错误，并损害了华夏银行玉溪支行的民事权益。

一、关于昆都公司与金魔方公司就案涉两商铺签订的《商品房购销合同》的性质及合同登记备案效果问题

（一）关于《商品房购销合同》的性质。昆都公司（甲方）和金魔方公司（乙方）于2014年11月6日签订的两份《商品房购销合同》约定，昆都公司将其建设的案涉两商铺出售给金魔方公司。合同第二条“商品房销售依据”明确金魔方公司购买的商品房为预售商品房。 基于案涉两商铺至今未完成竣工验收及登记，两份《商品房购销合同》应属商品房预售合同。

（二）关于商品房预售合同登记备案的效果。预告登记使得被登记了的不动产物权请求权具有了物权效力，纳入预告登记的不动产物权请求权具有排他效力。

而依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第一款第二项的规定，商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。

由于商品房预售合同登记备案在目的、主体、内容、方式、时限及要求等方面与不动产预告登记均不同，因此不属于预告登记。即商品房预售合同虽因登记备案得以公开，但基于商品房预售合同而取得的债权，并无预告登记所具有的对抗效力和排他效力。

本案中，昆都公司和金魔方公司虽然在签订《商品房购销合同》之后即进行了登记备案，但该登记备案仅是昆都公司作为开发商依照城市房地产管理法的规定，完成“房地产开发企业必须在合同签订之后30日内完成登记备案”这一行政管理要求所作出的行为，并不是为了使金魔方公司拥有“保障将来实现不动产物权变动的请求权”而进行的预告登记。

金魔方公司对《商品房购销合同》登记备案的行为，并不产生物权变动的效力，案涉两商铺的所有权人仍为昆都公司，金魔方公司对昆都公司享有的权利为债权。

二、关于玉溪中院采取的执行措施对华夏银行玉溪支行民事权益的影响问题

（一）玉溪中院对案涉两商铺查封行为的性质。根据最高人民法院、原中华人民共和国国土资源部、原中华人民共和国建设部《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条的精神，被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋，虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封。

联合通知第十六条明确，房屋权属在预查封期间登记在被执行人名下的，预查封登记自动转为查封登记，预查封转为正式查封后，查封期限从预查封之日起开始计算。

所谓预查封，是指人民法院对被执行人尚未进行权属登记的不动产进行的一种预先的限制性措施。预查封不同于正式查封，预查封针对的仅是房屋买受人基于商品房预售合同，对尚未过户登记在其名下的房屋的所有权的期待利益。房屋买受人是否能够成为完全的或者真正的权利主体，尚处于不确定的状态。

本案中，玉溪中院基于华夏银行玉溪支行的财产保全申请，查封了金魔方公司购买的办理了商品房预售合同登记备案手续的案涉两商铺。由于案涉两商铺尚未办理产权过户并登记到金魔方公司名下，该查封应属于预查封。

（二）玉溪中院的查封行为对华夏银行玉溪支行民事权益的影响。财产保全作为一种民事权益实现的程序性保障制度，是通过对有关财产采取具有强制性的安全防范措施，以保证人民法院将来作出的判决能够得到顺利执行。就其性质和目的而言，财产保全不是要确认或变更当事人之间的民事权利义务关系，积极处分债务人的财产，而是要禁止债务人擅自处分财产，确保判决能够执行。

本案中，华夏银行玉溪支行申请财产保全，目的是待其对金魔方公司享有的债权被确认后，其能够通过处置合同备案登记在金魔方公司名下的案涉两商铺优先得到受偿。换言之，只有在金魔方公司对案涉两商铺取得所有权后，金魔方公司对案涉两商铺的处分行为才会影响到华夏银行玉溪支行基于财产保全而取得的债权的实现。

（三）玉溪中院裁定以物抵债对华夏银行玉溪支行民事权益的影响。玉溪中院作出的裁定，将案涉两商铺以物抵债给华夏银行玉溪支行，华夏银行玉溪支行可持该执行裁定到有关机构办理相关产权过户登记手续。

上述执行裁定生效后，昆明市房屋交易产权管理处依据玉溪中院执行裁定及协助执行通知书的要求，将案涉两商铺原商品房预售合同登记备案表中的买受人从金魔方公司变更为华夏银行玉溪支行。

但如前所述，因金魔方公司对《商品房购销合同》登记备案的行为并不产生物权变动的效力，金魔方公司对昆都公司享有的仅是债权，故华夏银行玉溪支行通过该以物抵债裁定承继的权利仍是债权。在案涉两商铺未过户登记在金魔方公司名下、预查封未自动转为正式查封的情况下，玉溪中院以物抵债裁定不能达到使华夏银行玉溪支行对案涉两商铺享有的债权转为物权的效果。

三、关于124号判决是否确有错误及华夏银行玉溪支行的民事权益是否受到损害的问题

（一）关于124号判决是否确有错误的问题。 根据《回迁安置补偿协议》的约定以及当事人提交的《房产分层平面图》，案涉两商铺的位置符合《回迁安置补偿协议》约定。《回迁安置补偿协议》第13条第2款明确约定“如果办公用房和商铺产权登记面积大于本协议约定面积，不补差价”，124号判决认定案涉两商铺属于昆都公司应交付给建投三公司的回迁安置房并无不当。

（二）关于华夏银行玉溪支行的民事权益是否受到损害的问题。如前所述，华夏银行玉溪支行从金魔方公司承继的是基于商品房预售买卖合同及其登记备案产生的债权。而建投三公司与昆都公司签订的《回迁安置补偿协议》是以安置房屋与被拆迁房屋相互交换，转移房屋所有权的互易合同，是双方当事人约定拆迁人以其建造或购买的安置房屋与被拆迁人享有所有权的被拆迁房屋进行产权调换的协议。

在《回迁安置补偿协议》中，建投三公司丧失的是现存的房屋所有权，而昆都公司提供的安置房屋是尚未建成的房屋，建投三公司失去的是其赖以生存的房屋所有权，而享有的是安置房屋所有权的期待权。

在《回迁安置补偿协议》对案涉两商铺的位置、面积、用途已作特别约定的情况下，建投三公司对案涉两商铺的债权应视为一种特种债权，应受到优先保护。华夏银行玉溪支行基于商品房预售买卖合同及其登记备案对案涉两商铺享有的债权，并不具有对抗建投三公司享有的特种债权的优先性。

基于华夏银行玉溪支行在124号案件中无独立请求权的第三人的诉讼地位，华夏银行玉溪支行无权在124号案件中针对案涉两商铺主张其拥有独立权利，其只能根据124号案件的裁判结果选择债权实现方式。

当124号判决认定案涉两商铺归建投三公司所有时，华夏银行玉溪支行的债权实现方式也已确定，即在昆都公司不能履行其与金魔方公司签订的商品房预售合同按约定交付案涉两商铺的情况下，华夏银行玉溪支行从金魔方公司承继的对案涉两商铺的债权并未消灭，其可以依合同约定向昆都公司主张权利。

一审法院关于124号判决判令昆都公司向建投三公司交付案涉两商铺且无需支付相应房屋价款对于“华夏银行玉溪支行的权益必然造成损害，导致其无法执行到案涉两商铺或房屋价款”的认定不当，应予纠正。

最高人民法院判决：撤销云南省高级人民法院一审判决；驳回华夏银行股份有限公司玉溪支行的诉讼请求。