极致内卷的苏州狮山板块，楼市行情还稳得住吗？

2024年，注定是狮山楼市极致内卷的一年。一方面，板块内新房产品力仍在升维迭代；另一方面，市场低迷期，板块内新房销售明显承压。

作为苏州最核心的板块之一，在这样一个内卷压力下，该如何看待狮山楼市的表现呢？一起来聊一聊。

想要了解一个板块的市场行情，首先要关注的一定是板块内的供求 ，先来看狮山新房量价数据走势：

可以看到，自2020年狮山九子争雄之后，这几年狮山板块的新房供求并没有大的起落，成交量价都相对比较稳定。

2023年下半年之前，在新房二手房价格倒挂等多重因素作用下，狮山核心区新房销售流速一直很快，除个别楼盘外，大多数楼盘开盘当日去化能做到90%左右，甚至100%。

2023年下半年开始，楼市行情进一步低迷，也导致包括狮山在内的核心区新房市场同步承压。

这也导致了两个现象：第一，狮山板块新房销售流速开始明显降低；第二，狮山板块新房入市速度开始放缓。

从数据走势图也可以明显看出，今年至今狮山新房供求量价确实都在承压调整。

可以看到，今年狮山板块入市的几个纯新盘，销售流速较前两年都有明显降低，甚至有楼盘也开始尝试“特价房”。

当然，毕竟还是狮山核心区。从几个典型楼盘的表现来看，像狮山金茂府、澜庭雅致等产品力优势和区位优势较为明显的楼盘，今年价格表现还是很稳的。

澜庭雅致位于狮山核心，是苏高新集团和仁恒置地联合打造的狮山豪宅项目，自面世以来，市场认可度和口碑度皆保持在较高水平。

项目位于玉山路南，塔园路西，是狮山最核心区位。新区一中、狮山实验小学、龙湖天街、泉屋百货、美罗商城等一众高能级配套环伺，周边还有苏州博物馆西馆、狮山科技馆 、狮山文化广场等丰富地标，可满足高尖阶层的各类高品质生活需求。

好的地段要配以好的产品，澜庭雅致定位为新一代国际社区，以贴合高端改善需求。

产品外立面采用玻璃+铝板为主的简约设计，更贴合国际化审美；景观园林由新加坡诗加达公司操刀，沿袭新加坡城市的造园经验，几何曲线流畅优美；社区入口、地库入口等公区设计都尽显明亮简洁的高级感。

澜庭雅致主力打造建面约182、189、229㎡三种户型，总户数为259户。项目全线精装，均采用国际一线品牌。

当前，项目182㎡、229㎡户型主力在售，房源已不多。预计三期新品即将加推，189㎡户型即将入市。

整体来看，现阶段狮山新房市场压力肯定不小。

至于能不能抗住这一波压力，还是要看地段、看楼盘。产品抗打、品牌抗打、地段更抗打的楼盘，价格表现肯定会更稳。

相比于新房市场，这两年狮山板块的二手房成交量明显更为稳定。

从上图可以看出，自2022年下半年以来，狮山板块的二手房成交量开始明显走高于新房成交量。

这主要有三方面的原因：第一，伴随着一批高端产品的入市，狮山板块新房、二手房价格倒挂现象逐渐消失；第二，伴随着市场低迷，狮山二手房价格尤其是重点学区房价格逐步回调到理性水平；第三，相比于日渐豪宅化的新房，二手房可选择面更广。

大家都知道，狮山板块作为新区的核心板块，很多人买房都是冲着学区去的。所以，狮山的二手房主力成交房源还是以中小户型为主，基本是纯学区或者学区+自住为主。

像狮山新苑，就是典型的学区房，历年都是板块内的成交大户，当然其成交价这两年也有了明显回调。

值得一提的是，除了一些老牌学区房和交付时间较久的二手商品住房外，狮山板块接下来将有一批次新房将限售到期，达到可销售的条件。

这其中包括滨河四季云庭、九龙仓邂湾澜庭、大华春和景明、万科上瑞阁南区等等。

这一批次新房一旦限售到期，会有多少房源挂牌上市，又会不会对市场价格产生影响，短期内还很难判断。

但这一批次新房，在产品品质不差，地段也相当不错的前提下，对新房销售行情肯定会产生分流。

当然，如果这批房源进入二手市场能迅速有买家接手，这也是好事，说明狮山板块的市场需求韧性还是相当不错的。

总得来说，狮山二手房市场能保持当前这种活跃度，也充分说明了市场需求量还是较为充足的。与此同时，一批人卖掉了旧房，就也为新房市场需求挖掘提供了更大空间。

市场承压的同时，狮山板块楼市格局也还有一些新的变数。

上周末，绿城逸庐公布了示范区和样板间，这是今年板块内乃至整个苏州关注度最高的楼盘之一。

这是今年绿城在苏州拿下的两宗“地王”之一，叠墅+合院的产品形制，也是板块内目前所稀缺的。

这个项目地块是今年3月绿城拿下的，地价45455元/㎡，备案价冲8万元/㎡也并不会太意外。

整个项目只有63套房源，户型建筑面积约280-480㎡，门槛价预计在1800万起步。

今年以来，绿城在各个重点一二线城市的优质板块密集拿地。这块地是今年绿城较早拿的地块之一，也充分体现了房企对于狮山板块的认可。

所以，绿城逸庐这个楼盘对于狮山板块还是很重要的。一方面，这个楼盘的价格肯定是要改变板块新房价格格局的；另一方面，如果这个楼盘开盘能够取得好的销售成绩，也能稳定板块预期，提升大家对狮山板块的市场信心。

除了绿城逸庐外，狮山板块还有超高层项目龙湖山河颂，这是一个典型的超高层豪奢大平层项目，也是足以对标一线城市的高端产品，在主城核心区也是相当稀缺的。

另外，今年成交的狮山11号地块也还有待入市。

从整体节奏上来看，狮山板块新房市场供应量还有一定的扩容空间，但整体体量其实不会太大。绿城逸庐只有63套，龙湖山河颂只有两百余套。

在这样一个体量下，狮山板块这些新盘对于市场的风向标意义会大于实际意义，短期内市场承压的格局不会有大的变动。

作为新区头部自住改善板块，狮山板块新房市场今年确实很难。

但越是这样的承压行情，越是可以看出哪些楼盘在产品打磨上更具实力。

对于有自住深改需求的购房者而言，当前倒反而是多看看的好时机。越是市场承压，越是容易分辨哪些楼盘值得选择。

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