江淮观察丨房企融资“白名单”扩容 如何提升对接效率

资金，是房地产业的命门。

中央经济工作会议要求，积极稳妥化解房地产风险，一视同仁满足不同所有制房地产企业的合理融资需求，促进房地产市场平稳健康发展。

今年以来，为更加精准支持房地产项目合理融资需求，安徽省加快推进城市房地产融资协调机制落地见效，目前全省16个市均已建立了城市房地产融资协调机制，260多个房地产项目被纳入“白名单”。面对不断扩容的“白名单”，银行、房企如何提升对接效率？同时，加快构建房地产发展新模式被提上日程。

破解融资困境

在统计上，一般认为增加值占国内生产总值的比重超过5%的时候，这个行业就是支柱产业。2023年我国房地产业增加值为7.4万亿元，占GDP的5.9%，房地产仍是国民经济的支柱产业。房地产业在经济中的重要性不言而喻，可谓牵一发动全身，房地产稳则经济稳。

房地产行业属于资金密集型产业，购买土地、开发建设、人力资源等都需要巨额的投入，以往资金来源主要依赖于银行贷款。高负债经营一直是国内房地产开发企业的基本经营模式，一些大型房企的资产负债率常年维持在60%以上。可以说，稳定的融资，是房地产业的命脉。

房企“三道红线”出台后，去杠杆成为房地产行业主旋律。

“前几年房地产是卖方市场，买房子还要托人，现在消费者观望情绪很浓，楼市进入了买方市场。在融资方面，资金面明显收紧，企业普遍感觉融资更难了。”采访中，一位房企负责人表示，原来一个10亿元的项目，过去大约只需3亿元的资本金，现在可能要4亿元甚至更高。杠杆率降低，银行审批更严，已经成为常态。

国家统计局数据显示，2023年，全国房地产开发投资110913亿元，比上年下降9.6%；商品房销售面积111735万平方米，比上年下降8.5%，商品房销售额116622亿元，下降6.5%；2023年房地产开发企业到位资金127459亿元，比上年下降13.6%。

“房地产企业，特别是民营房地产企业融资难问题，是当前房地产市场的主要问题。”省住房和城乡建设厅有关处室负责同志一语中的。

为更加精准支持房地产项目合理融资需求，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求，国家建立了城市房地产融资协调机制，实行以房地产项目为重点的融资。

融资协调机制是完善房地产项目管理的重大创新，也是破解当前房地产融资困境的有力抓手。一方面，融资支持的是项目，而不是企业，通过完善项目管理，有效管控风险，实现项目投融资、建设、销售和交付的良性循环。另一方面，在满足符合条件项目获得合理融资需求的同时，帮助金融机构全面了解项目的资产负债等情况，有效管控贷款风险。实施资金封闭管理，可以精准支持项目融资，更大程度上保障在建项目交付，有力维护购房者合法权益，促进房地产市场平稳健康发展。

今年1月初，住房和城乡建设部联合金融监管总局出台了《关于建立城市房地产融资协调机制的通知》，要求各地级及以上城市建立城市房地产融资协调机制，更加精准支持房地产项目合理融资需求。一个多月来，安徽省积极落实相关要求，加快推进城市房地产融资协调机制落地见效，省住房和城乡建设厅联合国家金融监督管理总局安徽监管局连续召开南北片区政银企对接会，进行政策宣讲，组织房地产企业与商业银行“面对面对接”，按项目把脉问诊，协调帮助解决融资需求。

截至目前，全省共提出“白名单”项目263个，融资总需求522.8亿元。经商业银行评审后，已有30个项目获得新增授信，授信额度109.3亿元。其中20个项目（涉及合肥、淮北、宿州、淮南、滁州、六安、铜陵、宣城、黄山等9市）获得新增贷款发放24.2亿元，较春节假期前增加了22亿元。

银企精准对接

房地产融资协调机制的迅速落地，推动银企精准对接，为房企融资开辟了绿色通道，精准有效支持企业合理融资需求，促进金融与房地产良性循环，得到房企和银行的欢迎。

淮南湖山世家项目由安徽四宜集团开发，项目分为三期，一期已经建成在售，二期工程去年11月份启动建设。

安徽四宜集团副总经理张亚楠介绍，项目一期建成后，销售回款慢，导致资金紧张。二期土地证拿到后就开工了，随着建设推进，物料成本、工人工资每天都需要钱，资金链一度紧张。

房地产融资协调机制落地后，企业第一时间申请并顺利进入“白名单”，进入融资快车道，很快顺利获得了中国银行1.3亿元贷款，解了燃眉之急。“当日已经是大年三十，银行贷款到账，我们就立马付了工程款，工人们高高兴兴回家过年，企业也平稳渡过了难关。”

位于黄山市的安澜轩项目是一个住宅项目，2023年11月启动建设，亟需贷款保障建设资金。纳入融资协调机制“白名单”项目后，项目获得了徽商银行黄山屯溪支行2.2亿元贷款。开发商黄山交徽置业有限公司总经理汪国文告诉记者，当前房地产企业普遍面临去库存压力，资金缺口较大。“原来一个楼盘不到两年就卖完了，现在可能要3年时间。销售周期拉长，导致企业滚动开发资金紧张。”

“之前我们就积极与银行对接融资，政策出台后，办理节奏加快，项目很快放款了。成功获得2.2亿元开发贷款，基本上解决了我们后期建设资金问题，可以保障项目顺利完工。”汪国文说。

徽商银行总行公司银行部经理洪楚介绍，为落实好相关工作，徽商银行成立了工作专班，拿到白名单后，与房企一一对接。截至2月28日，徽商银行共对接融资协调机制推送项目63个，1月26日以来，已审批金额18亿元，为合肥、六安、铜陵、黄山等地6个项目发放贷款3.46亿元。

“初步调研发现，此次进入白名单的项目中，开发主体有不少是省内的中小型民营企业，深耕本地市场多年，企业经营稳健、项目质量较好、可操作性强，银行愿意做这一块业务。”洪楚告诉记者，未来对于符合条件的白名单项目，徽商银行将开辟绿色审批通道，及时发放贷款，满足企业合理融资需求。

加快新政落地

下一步，加快房地产融资协调机制落地，如何推进这项工作，惠及更多房地产企业，促进房地产健康稳定发展？

省住房和城乡建设厅有关处室负责同志介绍，融资协调机制虽然取得了一定的进展，但一些问题仍需引起重视，进一步规范加强。目前“白名单”项目推送数量较少，进展不够平衡，项目名单的精准性还有待提高，全省“白名单”项目融资需求落地占比不高，项目获得融资的规模低于预期。

省住房和城乡建设厅有关负责人表示，将继续加强跟踪督导，督促各地加快政策的落实落细，实行常态化受理，成熟一批、推荐一批。定期通报调度融资工作进展和融资落实情况，对符合贷款条件的要尽快发放贷款，实行资金封闭管理，确保用于项目建设，加快建设进度，及时竣工交付，保障购房权益、提振房企信心、稳定社会预期、实现平稳发展。

合肥市属于人口净流入城市，发展势头良好。去年，合肥市房地产成交面积超2100万平方米，房地产开发投资超1500亿元，同比增长4.6%、增速创近6年新高，市区商品住宅去化周期不足6个月，房产保值率、土地溢价率、市场化拿地率等均居全国重点城市前列。在金融有效支持下，房地产贷款持续增长，房地产市场平稳发展。

今年合肥市及时建立了房地产融资协调机制，对有融资需求的房地产开发项目摸排和初审。截至目前，合肥市共有32个房地产开发项目纳入“白名单”，其中已有8个项目获得新增银行授信，授信额度约67亿元（其中民营企业开发项目5个，占比62.5%）；7个项目获得融资贷款，放款资金约13.6亿元（其中民营企业开发项目4个，获融资8.96亿元，占比65.9%）。

合肥市住房保障和房产管理局房地产市场监管处负责人介绍，将继续组织各县市区全面摸排需融资协调的项目，根据企业自愿申请和“应满尽满”原则，经过审核，成熟一个上报一个、推送一个。加大融资协调力度。组织召开融资进展情况推进会，对已获银行授信贷款的项目，协调银行加快贷款投放进度；对正在洽谈贷款展期的项目，协调银行办理贷款展期；对在融资过程中需要办理有关证件事项，协调有关单位加快办理。

当前，房地产市场供求关系已经发生重大变化，亟待构建房地产发展新模式。近期合肥召开的房地产开发企业座谈会之所以受到普遍关注，体现了主动识变应变求变，因时因地精准施策，把握好“时度效”，持续保持房地产市场平稳健康发展的要求。下一步，全省各地将支持刚性和改善性住房需求，健全“保障+市场”供应体系，强化人、房、地、金融要素联动，积极构建房地产发展新模式。

（记者 范克龙）