降价100多万 降幅40％!这里的商住房还值得买吗?
2015年，林静以约170万元的总价买下中弘·北京像素一套50余平方米的复式商住房，之后随着全国房价飙升，小区同户型房源的挂牌价达到320万元。不过，2017年出台的楼市调控政策迅速将商住房的价格打回原形。如今，北京像素50余平方米复式商住房的成交价在190万元左右，较最高点降幅达100多万元。
商住房价格的下调，让其性价比再次凸显，部分位置优越的项目的租金收益较高，租售比高于同区域普通住宅。合硕机构首席分析师郭毅分析称，北京商住房当前的租售比大约是住宅的2-3倍。低总价、低门槛的商住房，是否还值得买呢？
商住房，是指在商业、办公规划性质的土地上盖起的住宅形式的产品类型，它既不能落户，也不能划片入学。“商改住”改变的只是建筑形式及使用功能，土地性质不会改变，产权多为40年或50年。
2015年，考虑到购买住宅压力太大，林静以约170万元的总价买下中弘·北京像素小区一套50余平方米的复式商住房。凭借巨大的体量、便捷的交通、相对低廉的价格，北京像素一直都是北京商住房中的明星产品，如今，这里居住着数万人。
从2015年下半年开始，多个一二线城市的房价出现上涨，商住项目也水涨船高。林静告诉中新经纬，她购房不久，北京像素的房价明显上涨，小区同户型二手房源的挂牌价最高达到了320万元，单价超过6万元/平方米。
2017年3月底，北京市住建委等部门发布《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》称，已销售的商办类项目再次上市出售时，可出售给企事业单位、社会组织，也可出售给个人，个人购买应当符合在京无住房和商办类房产记录，且连续5年缴纳社保或个税；商业银行暂停对个人购买商办类项目的个人购房贷款。
调控政策出台后，商住房的热度迅速下降。郭明是某大型房产经纪公司北京像素门店的经纪人，他对中新经纬透露，市场最热的时候，公司在附近有4家门店，每个月共计能成交30多套商住房，而他们公司占据北京像素成交房源的70％左右。2017年政策出台后，成交量就下来了，门店也缩减为1个，现在每月能成交10多套。
北京像素二手商住房的售价下降明显。郭明分析，以50多平方米的复式商住房为例，最高点的成交总价超过300万元，但最近的成交价在190万元左右，面积稍大、正南向房子的价格能达到200万元，整体下降100多万元，降幅约40％。
中原地产数据研究中心提供的数据显示，从限购出台后的第一个月2017年4月算起，至2020年10月29日的43个月里，北京新建商办类项目共成交10595套，而调控前的43个月（2013年9月-2017年3月）共成交113591套，下降了约90.67％。
中原地产首席分析师张大伟对中新经纬表示，北京新建商住房的成交均价没有出现过于明显的下跌，这主要是受成交结构的影响。他还估算，二手商住房的成交均价大致较高点下降40％左右，一些项目甚至出现腰斩。调控至今，新建、二手商住房市场一直处于冰点，没有好转的迹象。
诸葛找房分析师陈霄则称，由于住宅价格不断攀升，商住项目凭借着低总价的优势受到购房者与投资者青睐，但过多的投机性需求吹大了市场泡沫。调控以来，北京商住房量、价均大幅下跌，调控效果明显，这对商住市场的长远发展是件好事。
租售比超过住宅 但居住舒适性较差
随着租金与售价涨幅差距的拉大，“租售比”（房屋月租金与房屋总价的比值）这一评判物业价值的标准，在国内较少被提及，不管是自住还是投资，购房人更关注房屋未来的增值空间。
不过，持续3年多的价格调整，让北京部分位置优越、交通便利的商住房的租售比迅速抬升，租金回报高于同区域的普通住宅。以北京像素为例，我爱我家的一位经纪人对中新经纬表示，该小区50余平方米复式商住房的租金在5800元/月以上，且一直都比较好出租。他说：“虽说是50多平方米，因为复式结构，实际使用面积比普通住宅大，比较受年轻人喜欢。”
以北京像素一套租金5800元/月、挂牌价约在195万元的55平方米复式商住房为例，这套房源当前的租售比为1：336，若换算为年收益（即5800元x12月/1950000元），收益率约为3.57％。
紧邻北京像素的金隅丽景园小区，它的一套68平方米两居室的租金约为5300元/月，同户型二手房挂牌价为280万元，税费约有30万元。以此计算，这套房源当前的租售比为1：584，换算为年收益（即5300元x12月/3100000元），收益率约为2.05％。
位于亦庄开发区的林肯公园，是该区域较为成熟的小区，附近一家房产经纪公司的经纪人也表示，相比于周边住宅，林肯公园商住房的租金不低，租售比也高于住宅项目。
合硕机构首席分析师郭毅对中新经纬表示，商住项目的位置普遍较好，基本都紧邻轨道交通，周边商业配套相对成熟，使得商住房的租金收益较高，有的会高于同区域的普通住宅。她估算，北京商住房当前的租售比大约是住宅的2-3倍。
不过，中新经纬走访一些商住项目后发现，这类项目在居住舒适性上不及普通住宅。这类房源居住集中，公摊面积较大，办公、居住的混杂，导致安全性与私密性较差；先天的设计限制，让商住房在户型、采光、隔音、通风等多方面都存在一定缺陷，一些复式户型的层高也较低；除了早前一些项目，近几年入市的商住项目不少都是商水、商电，且不通天然气，居住成本高。
流动性受限建议关注保障房
“风险是涨出来的，机会是跌出来的”，这句产生于股市中的经验总结，是否能应用在北京商住房市场呢？
张大伟认为，经过三年多的调整，商住房的量、价都处在低点，未来或许有一定的空间。从租金回报率看，商住房的收益水平已经较高。
郭毅分析，商住房的价值，应当从两个方面看。如果将商住房当做居住品，它未来的价值及增值空间没有那么高，“住宅产品除了收益回报率以外，还有居住使用价值，现在购房者越来越看重居住品质的提升。商住产品难有很好的居住环境，它更多的是满足刚需、中低收入群体的需求。”
郭毅进一步称，如果将它当做投资品，商住房的投资回报率相对较高，渠道畅通且很稳定。从单平方米租金回报上计算，商住房的套均租金较高，单平方米的收益高于住宅。“七八十万元，只能在北京很偏远的地方买住宅，而且这只是首付款。七八十万元或者一百多万元，就能全款买下位置不错的商住房，还有比这个门槛更低的投资品了吗？”
但由于限购条件较多、只能全款购买，商住房未来的流通性及增值变现空间充满不确定性。林肯公园上述门店的经纪人介绍，一些不满足商住房购买资质的购房人，会选择以公司形式购入，但注册公司以及公司存续期间，都需要支付一定的成本。以公司名义持有商住房，每年还要缴纳房产税，“房产税缴纳有两种方式，有一种是以租金收益计算的，税费较低，每年大约是商住房一个月的租金。”
郭毅透露，新建商住房只能以公司名义购买，今后转让变现有两种途径：一是产权交割，但税费较高；二是公司股权收购，这种方式税费少，但收购方需要对被收购公司的经营情况进行摸底，以免收购后出现不必要的麻烦。“流通性是商住房面临的核心问题，并会影响到未来的增值空间。商住房的增值空间一直都没有住宅大，未来也不可能超过住宅。”
陈霄对商住房未来的价值提出不同的观点。他对中新经纬称，投资价值不能拿租售比这种单一指标去衡量，而且租赁投资回报周期太长。投资住宅、类住宅产品，更看重的是再次出售时的价格涨幅，商住房不能卖给个人，要出售给企业，导致其客群受到限制，出售难度较大。
“商住房的流通性肯定是弱于住宅，这是它当前面临的一大难题，在购买客群及贷款的限制下，商住房未来的升值空间较小。”陈霄建议，对于没有足够资金购入纯商品住宅的刚需人群来说，可以关注下保障房，如共有产权房、人才住房等。