江景房涨价的门道，我帮你摸清了
都说江景房猛，但没想到会这么猛。
上周，金融城一套江景复式，备案价超12亿元，折合单价56万/平，直接捅破广州房价天花板。
事实上，如果深扒二手数据，会发现广州一线江景房的表现，远比想象中的更加炸裂。
近8年来，广州二手江景盘最高涨幅354%，全面碾压同板块非江景盘。
甚至，部分一线江景单位，会比同小区的房源，高出7万+/平。
｜广州城市航拍
｜广州楼市发布 摄
壹
8年最高涨3.5倍
中心区江景盘涨幅“拉爆”
最近几年，房地产市场的分化，变得越来越夸张了。
就拿房价来说，当我们吐槽广州很多板块房价回到2016年的时候，有些含着“金钥匙”的江景盘，却是直接涨疯了。
比如，珠江前航道的一些二手楼盘，从2015年到2023年，涨幅高达1.6倍以上。
像凯旋新世界、保利天悦这些标杆二手，甚至能从5字头，跃升上18万+/平，涨幅分别达到了354%和227%。
对比同地段的非江盘来说，这种行情，简直是赢麻了。
｜广州楼市发布 制图
虽然今年很多二手江景楼盘受市场影响，也出现了价格下探，但对比大部分二手楼盘，它们在抗跌性上，还是相对坚挺的。
以保利天悦为例，今年其成交均价确实有所下滑，但从曲线上可以看到，比万胜围板块，表现仍然称得上稳健。
｜保利天悦房价走势
｜图源：贝壳找房截图
而且，如果拉长时间线来看，江景盘近3年的房价，也是保持增长的。
为了更加直观，楼市君也统计了近3年来，珠城、金融城等板块的房价情况。
从下表我们可以看到，二手江景房在过去3年多，虽然市场下行，但还是普遍走出了逆势上扬趋势。
一些楼盘，如江源半岛、光大花园榕岸虽也有下滑，但比周边的非江景盘，还是相对“抗跌”的。
而非江景盘则普遍在“挤水分”，即便强如珠城的中海璟晖华庭、金碧华府等，都不可避免出现了价格“滑坡”。
｜广州楼市发布 制图
其实，不单单江景房和非江景房在走向分化，就连江景房自身，房价差异性也在越拉越大。
这主要表现在两个方面：
一来，由于江景房素质的不同，二手房价也表现出了不同段位。
以地段为例，项目所处的位置越核心，定位规划越高，二手房天花板也往往越高。
比如珠江新城作为广州最成熟的CBD，它一线江景楼盘的房价，就比传统豪宅区滨江东的房源，更有想象力。
因此，如果延展开来，可以得出这样一个结论：江景房地段越靠近城市CBD风口，含金量往往越高。
｜广州楼市发布 制图
除了地段之外，与江的距离越近，二手价格也会更突出。
这点看珠江新城各盘的房价，就能知道。
比如侨鑫汇悦台、凯旋新世界广汇尊府，就比旁边二线望江的新城海滨花园、南国花园等，要高出一大截。
｜广州楼市发布 制图
二来，有配套与产品buff加成的江景房，在价格上，天花板更高。
最近两年，随着珠江被持续开发，江景赛道变得越来越拥挤。
如果自身产品不够硬，仅凭江景，而无其他资源配套叠加“buff”，二手价房价往往会表现出很明显的“瓶颈”。
有资深中介就曾对楼市君表示，江景虽然对房价有放大作用，但影响因素其实只占30%左右。
换句话说，如果豪宅只有江景，而缺乏其他配套，同样不利于后期的流通。
比如珠江西航道上的白云富力碧涛湾，虽然也是一线江景项目，但由于项目楼龄老旧，产品过时，以及周边缺少地铁、大型商业等，二手同样不好卖。
该楼盘今年成交的3套房源，周期普遍在200天以上。
｜图源：贝壳找房截图
从这里其实不难看出，江景盘作为稀缺物业，天然地就占有很大优势。
但不可否认，随着市场环境的变化，江景房内部的分化，也在变得愈演愈烈。
楼市君还观察到，即便是同个江景盘，不同房源，在房价上也出现了巨大“鸿沟”。
贰
同一个江景盘内
不同房源价差到底有多大？
同一个江景盘内，不同房源的价差到底有多大？
我们不妨以保利天悦为例，一来项目江景足够有代表性，二来项目户型众多，价格体系更加完整，是很典型的案例。
保利天悦2015-2016年收楼，其中1-22栋为住宅，涵盖133-986平三至七房，23-30栋是公寓。
接下来我们重点以住宅为例，从4个维度来分析，保利天悦江景资源造成的价差到底有多大。
｜保利天悦航拍
|广州楼市发布 摄
1、看江与非看江房源：最高价差7万+/平，江景房溢价更高。
非江景房或较次的江景房为主要出乎对象，而真正180°看江（即全江）房源业主非常惜售，也不缺钱。
比如头排755平及以上有钱也买不到，300-376平户型在售的也只有3套或5套。
｜广州楼市发布 制图
江景自带溢价，加上业主惜售，进一步拉大了江景和非江景房源的价差。
比如江景楼王755平去年成交总价1.48亿，单价19.6万/平，是小区天花板。
后排看不到江的142平以下房源，近年不少都抛售换仓琶洲南TOD，均价在15-16万/平，低楼层望祠堂单位低至12万/平。
同个小区，江景房和非江景房单价差最高达到7万+/平。
｜保利天悦航拍
|广州楼市发布 摄
涨幅也不在一个层次。
2014年约286方望江户型开盘价4.6-5万/平，现在中高层卖到18-19万/平，10年涨幅280-328%。
而142平开盘价4万/平左右，现在均价15万/平，涨幅270%，已经超越很多顶豪，但还是看不到同小区江景房的车尾灯。
2、江景房内部价差：越近江越贵，后排江景溢价递减。
保利天悦江景房内部价格差也很大。
外界对这里江景有三个说法：
全江即头排江景无遮挡、段江即有一定遮挡观江面不连贯、片江即遮挡较大只能夹缝看江。
大家可以对应理解为同个小区一二三线江景房。从江景头排到后排，江景景观递减，溢价也呈“梯队性”。
｜广州楼市发布 制图
越亲江越贵。比如1-5栋江景头排，距江最近只有50米，最大江面超500米。
撑起了项目“头部价格”，如1栋楼王低楼层房源总价也要1个小目标起步。
｜保利天悦江景航拍
|广州楼市发布 摄
253-377平江景房，是小区“价格腰部”，总价3000万-6000万。
最后排142平以下的户型，是“最低上车门槛”，2000万以上就能上车。
这点在新房市场也很明显。比如星河江缦头牌望江单位高达9万+/平，而距江最远定价“4字头”。
3、江景+大面积户型：单价更高且更保值，改善客认可度高。
造成价差较大的另一个原因，在于“江景和户型的搭配”上。
保利天悦大户型都放在了江景最好的位置，把改善属性做得更纯粹。
196平以上的户型都能看江，江景房起点远超豪宅线，CBD豪宅大户型保值是共识。
琶洲江景+196平以上大户型，改善市场认可度高，豪客也更愿意买单。
｜广州楼市发布 制图
比如196平户型，放盘量较多，也是是小区流通性最强的户型。高层望江单价要17-19万+/平，3-4楼也要15-17万。
300平以上的大户型基本都捂着不卖，放盘少，砍价空间少，也更保值。
相反，142平以下的非江景房业主都比较急卖，放盘单价12-15万/平，谈价空间还很大。
江景房价高且保值，非江景房降价出货，形成剪刀差，价差也被拉大。
4、同个户型，江景房高低区价差更大，楼王达到6.4万/平。
保利天悦同个户型，高低区的市场成交价也是天壤之别。
从项目近两年的成交来看，相同户型，不同楼层的价差在0.9万/平-6.4万/平不等。
其中755平楼王单位高楼层和低楼层的单价差去到6.4万/平，总价差了4832万，相当两套137平的保利心语。
｜广州楼市发布 制图
综合来看，我们可以得出一个结论：
同一个项目，江景单位比非江景单位更保值，而江景单位中一线江景楼王+大面积+高层最值钱，收藏的意义也最大。
叁
广州江景房下半场
在珠江后航道
市区江景盘分化如此剧烈，那么对购房者来说，要怎么买呢？
通过以往二手江景房的表现，楼市君认为，有条主线其实很明晰：
市区改善买家，在选择江景楼盘的时候，可以尽量选近江单位。
这样既能最大程度保证物业增值，又能确保高流通性。
而从整个广州滨江带的发展来看，在主城区内，珠江前航道已经基本开发完毕。
换句话说，广州江景房的下半场，其实是在后航道。
｜珠江后航道航拍
｜广州楼市发布摄
目前，在珠江后航道，江景新盘已有不少。
比如华润置地·白鹅潭悦府、广州滨江上都、广州幸福湾、越秀珠实城发｜江湾·和樾、越秀·星汇海珠湾、越秀·天荟江湾都属于一线江景项目。
｜广州楼市发布 制图
与此同时，楼市君还听说，位于珠江边上的保利东沙项目，近期也会入市。
据了解，保利东沙项目将被打造成体量约为30万方的滨江综合体，集住宅、商业、办公等功能于一体。
这也意味着，它将成为市区罕见的大型滨江综合社区。
｜保利东沙项目实景图
｜图源：项目资料
值得注意的是，保利东沙项目在定位上，采用的是“天字系”产品，换言之，它的江景视野，大概率会比保利天悦还要好。
而从7月份曝光的项目设计方案来看，在东沙项目上，保利确实做的很独到。
比如它的楼栋，在空间格局上，主要呈“一字型”排开或者“错位”分布。
相当于，它的每栋楼栋，都将是一线江景位。
这种大手笔放大景观的项目，对于市场来说，值得期待。
｜保利东沙项目设计方案
|广州楼市发布 加工
当然，作为广州新的接棒者，对比起汇悦台、凯旋新世界广粤尊府等二手楼盘，这些后航道上的江景盘，资质明显更为上乘。
因为它们除了有江景，在产品、户型、交标等内容上，基本都做到了最强的迭代更新。
换句话说，它们的产品更为前卫。
这也意味着，接下来的广州江景房，会更加有看头~