金辉IPO在即 房地产的资本“船票”越来越少？
原标题：年内第二家房企IPO在即 房地产的资本“船票”越来越少？
近日，港交所披露信息显示，金辉控股已通过上市聆讯，预期将于10月29日在港股正式挂牌上市。
金辉控股此次IPO发行价格区间为每股3.50-4.50港元，基础发行规模6亿股，可超额配售不超过0.9亿股，最高募集资金31.05亿港元。
按照这一节奏，金辉将成为继港龙地产之后，今年第二家实现IPO的内地房企。
由于中国大陆地区严厉的监管政策，近些年房企很难通过IPO的方式登陆A股，港股由此成为企业登陆资本市场的首选。从2018年开始，内地房地产开启一轮赴港IPO潮。2018年和2019年，在港股完成IPO的企业分别有7家和6家。
今年以来，已有超过10家房企传出赴港上市的消息，但在金辉之前，仅有港龙地产一家企业完成IPO。分析人士认为，优质企业越来越少，成为IPO通过率低的主因。同时，随着行业分化愈加严重，一些无力赶超的小房企，似乎已难入资本市场“法眼”。
对房地产业来说，资本“船票”真的越来越稀缺了吗？
40强房企仅剩一家未上市
金辉1996年起家于福州，2004年开始进行全国化布局，2009年将总部迁至北京。目前，金辉已进入全国16个省份和直辖市、31个城市，拥有160个物业开发项目。
根据易居克而瑞的统计，2019年金辉控股全口径销售额888.6亿元，排名第40位，权益销售额661.6亿元，排名第37位。按照这一标准，目前全国房企40强中，仅剩金辉与祥生两家未能上市。
金辉的上市之路并不平坦。
2013年，金辉首次向港交所递交上市申请书，但未能成行。随后，金辉转而尝试登陆A股，并于2016年向上交所递交上市申请，拟于上交所公开发行不超过6亿股股份、募资60亿元。
但由于政策监管严厉，自2015年以来，房企在A股市场IPO的尝试无一成功。2020年初，金辉自愿撤回A股的上市申请，并在3月25日向港交所递交了上市申请书。9月25日，金辉再次递表，并更新了部分财务数据。
最新版招股书显示，截至今年8月31日，金辉控股尚未结算的预售房款（合约负债）为713.84亿元，较此前更新数据有较大幅度提升。
招股书还显示，2017年、2018年及2019年，金辉控股的收入分别为人民币117.77亿元、159.71亿元及259.63亿元，年度复合增长率达48.5%。同期，金辉的毛利分别为37.92亿元、48.26亿元、56.62亿元，年度复合增长率为22.2%。2020年上半年，金辉实现营业收入109.72亿元。
土储方面，截至今年7月31日，金辉的总土地储备为2908.2万平方米，其中二线城市和核心三线城市土地储备占比达到93.3%。
债务方面，2017年、2018年、2019年、2020年4月30日，金辉控股扣除合约负债后的资产负债率分别为54.8%、50.7%、47.7%、46.6%，呈逐渐下降趋势，且负债水平优于行业大多数公司。
10月14日，惠誉上调金辉评级，评级结果为“B”，展望由此前的“稳定”调升至“正面”。惠誉表示，此次上调结果反映了金辉的市场地位和财务杠杆的改善，包括低于同行的非控制性权益（约20%）、杠杆率持续优化和债务结构的改善等；主要集中在省会城市及直辖市的土地储备优质且总建筑面积充足，足以满足未来长时间的开发需求。
资本“风口”渐行渐远
由于规模较大、财务健康，金辉此次IPO规模有望超过30亿港元，从而成为继2018年的正荣之后，港股IPO募资规模最大的房企。
但这一“成绩”并不能代表今年房企IPO的大形势。今年早些时候上市的港龙地产，募资规模不足15亿港元。
2018年共有7家内地房企在港上市，共募集资金98.3亿元人民币；2019年的在港上市内房企数量为共6家，募资86.9亿元。
在港龙地产、金辉控股之后，目前在港交所排队的房企还有万创国际、海伦堡地产、奥山控股、三巽控股、大唐地产、鹏润控股、上坤控股、领地控股、实地地产、祥生控股等多家。除祥生外，其余均为中小房企。
从这些企业的资料来看，规模小、区域布局集中、负债率高、融资渠道单一、融资成本高是其主要特征。如鹏润控股旗下仅有9个项目，2017年及2018年的收益分别是3.57亿元、2.24亿元，利润不足亿元。
另一家拟上市的房企实地地产，2019年末未偿还借款总额为126.57亿元，其中一年内需要偿还的短债35.84亿元，而实地持有的现金及现金等价物只有20.39亿元，现金不足以覆盖短债。
这些房企的IPO之路堪称坎坷。其中，万创国际已经四次申请上市失败，大唐地产已第三次递交招股书，海伦堡、奥山控股、三巽集团则是二度IPO。
资本市场对房企融资、拿地、公司治理等方面的“加持”作用为业界所公认。在内地融资政策严厉的情况下，近年来，不少中小房企冲击港股IPO，并搭上资本市场的“快车”。但今年以来，房企上市之路似乎更加坎坷。
是港交所的要求更加严格了吗？
中国企业资本联盟副理事长柏文喜向21世纪经济报道表示，交易所主要从申请材料形式上的合规性与程序上的合法性、信披的完备性等方面进行审查。近期申报的企业以中小房企为主，未通过审查可能就是这几个方面出了问题，而非港股对地产股的审核更加严格了。
某大型上市房企融资部门负责人向21世纪经济报道表示，与A股相比，香港资本市场更看重财务、回报的稳健和业绩的可持续性，近年来，行业分化严重，中小房企在拿地、融资、销售溢价等方面的劣势越来越明显，财务表现大受影响。
他表示，即使成功上市，这些企业的股价和市值表现也不会很好。据悉，2019年上市的房企中，德信中国、新力控股在上市首日就曾“破发”。
该人士认为，今年以来愈加严厉的调控政策，以及监管层对房企融资的“三条红线”管理，会加剧中小房企的劣势，在基本的财务指标不能达标的情况下，这些企业上市的难度必然会加大。
上海易居房地产研究院智库中心总监严跃进认为，内地房企登陆港股的窗口期已过。随着行业从黄金时代走向白银时代，以及内地楼市调控趋于常态化，近两年来，行业的市场空间和房企的盈利能力都在下降。受此影响，即使是规模较大的传统房企，市盈率也很难攀高。
在传统房企的资本“风口”逐渐远去的同时，物管行业反而迎来上市热潮，且无论股价还是市盈率，都高于传统房企。2019年登陆港股的保利物业，每股定价达到35.1港元，募资净额为45.79亿港元。而同年上市的千亿房企中梁控股，每股定价仅为5.2-6.88港元，募资净额仅为29.18亿港元。
据统计，今年以来，已有兴业物联、烨星集团、建业新生活、金融街物业、弘阳服务和正荣服务等6家物管企业登陆资本市场，另有14家企业已递表排队等待中。