紧急申请专维基金无需业主共同决定

昨日，市住建委发布《北京市深化住宅专项维修资金管理改革的若干措施(征求意见稿)》（以下简称《若干措施》），从住宅专项维修资金（简称专维资金）的补建、续筹、归集、使用、银行服务等方面拟出台具体的可操作性措施，并面向社会公开征集意见。其中提出，当发生危及房屋使用安全的紧急情况，需要立即对业主共用部位和设施设备进行维修、更新和改造的，可以紧急申请使用专维资金，无需业主共同决定。

加强专维资金信息数据管理

住宅专项维修资金是住宅共用部位及共用设施设备维修和正常使用的重要保障。北京于1992年开始建立维修资金制度。此次拟出台的《若干措施》提出，本市将加强专维资金信息数据管理。相关部门将通过房屋实测数据建立住宅专维资金账户，完善本市专维资金房屋基础数据信息库，实现资金日常管理、业主共同决定资金使用、房屋交易、不动产登记等数据联网和安全共享。

同时，将加强对商品住宅专维资金的归集和续筹。开发建设单位在出售房屋后，要督促购房人交纳专维资金，在办理房屋测绘备案时，住建部门要核定专维资金交纳情况，应交纳专维资金的房屋全部交纳完成后，予以办理测绘备案。尚未出售的房屋由开发建设单位交纳，待房屋出售时与购房人就已交纳的专维资金进行结算划转。市区规划自然资源部门在办理不动产登记时，应当核查专维资金是否足额交纳，未足额交纳的，不予办理登记手续。

开展房改售房专维资金补建续筹

《若干措施》提出，市住房资金管理部门向专维资金应交未交的房改售房单位发出专维资金补建通知后，售房单位作为补建主体，按国家和本市规定的商品住宅专维资金交纳范围和标准补建（可使用售房款补建，不足部分由各单位自筹）。售房单位改制合并的由承继单位补建，售房单位破产灭失的由其上级单位补建。市属国有企业非经营性资产移交的由接收单位补建。市区国有资产管理等政府部门要指导督促售后公房售房单位做好专维资金补建工作。

对于此前已经交纳过的专维资金，《若干措施》提出，售房单位应负责将到幢账户金额依照售房当年的专维资金交纳标准拆分到对应房屋；未售公房与其他已交纳专维资金的住宅位于同一物业管理区域的，未售公房的产权单位作为业主应按照现行商品住宅标准交纳专维资金，交纳资金可从本单位售后公房售房款中列支；《若干措施》实施之日起，售房单位按照房改政策出售公有住房时，应在市专维资金管理系统中建立专维资金账户，按物业管理区域、幢、户设置明细账目，并在购房协议中约定按国家和本市规定的比例交纳专维资金。业主申请不动产转移登记或者抵押登记时，应当向不动产登记机构提供已足额交纳专维资金的相关凭证。

使用专维资金工程完工后应验收

《若干措施》明确，业主大会（业主共同决定）授权物业服务人、业主委员会（物业管理委员会）或其他相关主体为商品住宅或售后公房的专维资金使用申请主体（或在议事规则中约定）的，物业服务人应协助业主委员会（物业管理委员会）开展使用方案编制、组织项目施工等具体工作；业主委员会（物业管理委员会）、物业服务人均不能正常开展工作（或不履职）的，由属地街道(乡镇)或者居（村）民委员会确定申请主体。

根据《若干措施》，本市将建立使用专维资金工程安全质量监管机制。工程投资额在100万元以上且建筑面积在300平方米以上的维修工程，应依法办理建筑工程施工许可手续并纳入住建部门质量监督管理，按照合同约定拨付维修资金，完工后应执行竣工验收流程或申请联合验收。工程投资额在100万元以下（含）或建筑面积在300平方米以下（含），按照《限额以下小型工程施工安全管理办法》由属地负责对工程安全生产实施监督管理，业主大会可决定是否聘请第三方进行工程质量监管。专维资金申请人应组织不少于四方主体进行竣工验收，相关主体包括：业主委员会（物业管理委员会）、不少于3名业主代表，物业服务人、施工单位及第三方机构等，验收结果应向全体业主公示。

专维资金紧急使用范围明确

《若干措施》明确了专维资金紧急使用范围及申请程序。当发生危及房屋使用安全的紧急情况，需要立即对业主共用部位和设施设备进行维修、更新和改造的，可以紧急申请使用专维资金，无需业主共同决定。这里面的紧急情况主要包括：屋面、外墙防水局部损坏、渗漏严重，经多次补漏后仍难以解决的；电梯发生冲顶、蹲底等危及人身安全及定期检验时被责令停梯整改的；高层住宅发生供水主管道严重漏水，水泵（包括生活泵、消防泵、喷淋泵、稳压泵、中水泵等）发生泵体漏水、泵电机烧毁等情况，导致供水中断的；专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍，危及人身财产安全的；楼体单侧外墙饰面有脱落危险的；消防系统出现功能障碍，消防管理部门要求对消防设施设备维修及更新、改造的。

虽然可以在紧急情况下紧急申请使用专维资金，但《若干措施》同时也对相关流程进行了明确：紧急情况经属地街乡镇确认后，由申请人先行委托施工单位实施维修改造，改造工程竣工验收后，委托造价咨询单位进行结算审核，并将使用方案（含造价结算审核报告）等材料在物业管理区域进行公示。申请人通过市专维资金管理系统提交使用申请、使用方案及其公示结果、有属地街乡镇参与的验收报告、业主分摊明细四项材料，区住建（房管）部门按规定进行审核备案后拨付资金。

将实施专维资金利率动态调整

《若干措施》提出，本市将建立专户管理银行考核评估机制。市住房资金管理部门要通过公开竞争方式增选专户管理银行，市相关部门还要对专户管理银行进行考核测评并动态调整。北京将实施专维资金利率动态调整，探索创新专维资金使用制度。专维资金存储利率随央行一年期定期动态调整。探索建立专维资金购买房屋安全保险、购买房屋定期检测服务制度，通过公开竞争方式遴选商业保险机构、房屋检测机构，利用专维资金购买住宅专项维修资金保险产品和房屋检测服务，对住宅共用部位、共用设施设备进行体检和投保。

此外，《若干措施》完善了业主大会划转、存管专维资金条件。业主大会划转专维资金应满足如下条件：物业管理区域已成立业主大会；物业管理区域内专维资金均已足额归集到位；业主共同决定制定本小区专维资金续筹细则、公共收益补充专维资金细则；业主委员会依法履职且不存在违法违规行为，经业主大会决议后可申请划转本物业管理区域内业主交存的专维资金。划转后专维资金应存入全市确定的专维资金专户管理银行。

文/本报记者赵婷婷