今年，楼市淘金都在谈这个

文/每日资本论

这几日，关于房地产方面的新说法、新动向引起了各方热议。那么，随着这些政策的推进，今年是否会因此产生一批千万富翁，又因此让房地产公司头部公司名单再度更新，从而重振整个房地产市场？

以下这些文字需要牢牢记住：首先，优化房地产政策，对不同所有制房地产企业合理融资需求要一视同仁给予支持，促进房地产市场平稳健康发展。

其次，首次提出适应新型城镇化发展趋势和房地产市场供求关系变化，加快构建房地产发展新模式。加大保障性住房建设和供给，完善商品房相关基础性制度，满足居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求。

再次，稳步实施城市更新行动，推进“平急两用”公共基础设施建设和城中村改造。

这三个要点实际已经讲得很清晰。第一点就是解决房地产企业的融资问题，所谓“一视同仁”就是国家从政策层面对民营房地产企业的帮扶。

众所周知，目前部分房地产的企业出现了债务问题，无论当年这些企业是否到国外加了杠杆，或者是被当韭菜被美元一茬茬收割。但不能否认，民营房地产企业融资的渠道确实不多。

此前，关于民营企业遭遇“玻璃门”“弹簧门”被各大媒体经常报道，那么如果这次能够对房地产企业在融资领域“一视同仁”，将极大缓解部分房地产企业资金饥渴程度，对帮助部分房地产公司渡过困难期会起到很大作用。

有了银子，很多事就好办了，尤其对于房地产的存量市场。但仅仅这些显然还不够，房地产市场要走出低谷期，肯定还要有新的增长点。

保障房建设和新型城镇化建设无疑是重中之重。

数据显示，当前国内的常住人口城镇化率为65.2%，户籍人口城镇化率仅为47.7%。所以，无论从数量还是从质量来看，城镇化都有较大的提升空间。另一方面，虽然国内的房屋总量已经达到400亿平方米左右，但中小户型偏多，改善潜力较大。

从目前的现状来看，沿海地区的城镇化建设程度相对较高，而广大的中西部地区的城镇化建设还有广阔的市场。而发展新型城镇化必然需要扩大基础设施建设以及房地产市场的推进，这一切都是显而易见的商机。

但还是老问题，钱的问题如何解决？

中西部地区经济相对较为落后，目前的居民消费能力能否支持，也需要认真考虑。简单说，投入和产出能真正成正比，才能让房地产企业、老百姓和相关机构几方都能满意。

当然，新型城镇化建设的商机绝不是这么简单。用一组数据就能很清楚地知道哪里含金量最高：

根据中投顾问数据，全国新型城镇化建设市场规模已达17.5万亿元。其中，城市基础设施、城市公共服务设施建设市场规模达到6.5万亿元；住房建设市场规模达到4.5万亿元；城市交通基础设施建设市场规模达到3.5万亿元；城市环境治理和风貌提升市场规模达到2.5万亿元。

敲黑板！敲黑板！上面的几个块大蛋糕看清楚哦！

“城中村”改造无疑是另外一个引起老百姓和房地产企业以及相关部门都关注的重点。这又是一个数万亿级的市场，而且是能够扩大内需且持续时间较长的市场。

根据国金证券统计，2020年至2022年，全国城中村改造市场规模分别为1.24万亿元、1.36万亿元和6559亿元。而在一线城市中，2023年广州计划完成2000亿元城市更新固定投资目标，同比增长60%。如果按照这个增速测算，2023年全国城中村改造市场规模或重回万亿元以上。

另据中信证券的估算，中国超大特大城市城中村常住人口约4000万人，预计城中村改造周期为10年左右，每年直接投资额约1万亿元，城中村改造全周期投资额约10万亿元。

看到这些令人兴奋的数字，或有些人已在幻想通过拆迁点钱了。因为随着城市发展，当年的城中村现在的地理位置大部分都处于城市的核心区域，因此，只要涉及城中村改造，就必然要涉及到拆迁补偿问题。那么，未来还也会因为拆迁补偿而产生一批千万富翁吗？

应该这么说，可能会有，但绝不会是多数。

事实上，这几年全国绝大多数地方都不再把货币补偿作为首选。比如，北京以房屋安置补偿为主，广州模式是将房子拆了重建，居民住回迁房，深圳则开始搞“统租房”改革，包括部分拆迁、重新装修等，承租业主住房再租给低收入人群。

显然，想靠拆迁一夜暴富的可能性就小了很多。

从房地产企业角度来说，城中村改造无疑作用力最为直接的项目，但要想真正完成城中村改造项目可不是一蹴而就的事。拆迁安置问题就是头等大事，而且这上面往往因利益、历史遗留等问题，产生很多棘手的难题，甚至会个别“钉子户”阻碍项目的推进。

资金依然是回避不了问题。目前，最权威、最专业的说法似乎：鼓励实施区域统筹和成片开发，改造项目土地四至范围可扩大至周边少量低效用地，允许集体土地和国有土地整合、置换。城中村改造必须创新改造模式，寻求多样的融资渠道，鼓励和支持民间资本参与，其中特别重要的是原物业所有者的参与。

比如，先租后买的新模式。对于房地产来说，城中村改造能够构建“先租后买”的消费新格局新模式，能够逐步让新市民、年轻人、外来人口升级自己的住房消费，从而为商品房市场可持续发展创造条件。

最后，要提醒各大房地产企业的大咖们，当部分知名地产公司在危机中苦苦挣扎之时，也有一些企业房地产企业却在持续盈利。比如说，香江控股这家在二级市场并不出名的地产公司，从2018年到2023年净利润虽然也有波动，但一直处于盈利状态。

“每日资本论”梳理香江控股2022年财报获悉，香江控股收入来源主要来自房地产和家具商贸这两个方面。其中，商品房、商铺及写字楼销售占营业收入的 77.81%，商贸流通运营占营业收入的 16.83%，其他占营业收入的 5.36%。

换言之，危机往往都是自己造成的，细水长流才是企业发展的王道。

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