经济大区出手！不要低估“房票”的威力
文|凯风
一线城市，又出手了。
日前，广州开发区、黄埔区出台城中村改造项目房票安置实施细则，凭房票购房不限购、可贷款、可转让，到期未购房可申请兑付现金。
这是一线城市首个落地的城中村改造房票，也是全国首张“依法征收、净地出让”城中村改造新模式项目房票。
今年年初，广州曾发放一线城市首张房票，一度登上热搜。但当时的房票试点，着眼于旧城改造项目，而非城中村。
作为我国重点推进的“三大工程”之一，城中村改造无论是数量之多、规模之大还是利益主体之复杂，都远超旧城，其进展关乎房地产和城市发展的未来，房票试点探索价值更为凸显。
新一轮房票安置试点，能否扭转城中村改造的局势，并进一步激活楼市？
01
敢于啃最硬的骨头，勇挑城中村改造的大梁，向来是排头兵的重任。
房票早已有之，但过去多数集中于二三线城市，这次一线城市首开先河，其信号意义不容低估。
北上广深的一举一动，历来都全乎全局，不仅是楼市调控最后的堡垒，也被视作政策转向的风向标，更是每一轮楼市复苏的领跑者。
为什么是广州？为什么是黄埔？
去年底召开的中央经济工作会议明确提出，加快推进保障性住房建设、“平急两用”公共基础设施建设、城中村改造等“三大工程”。
三大工程，既是2024年政策发力的主方向，也是房地产步入下半场难以绕开的选择，更是未来稳楼市、稳房价、稳增长的重要推动力。
与20多年前遍及全国的住房商品化改革不同，与七八年前席卷中小城市的棚改货币化也不同，这一次“三大工程”的重担，主要落在了超大特大城市身上。
全国共有20多个超大特大城市，而广州是中心城区城中村数量最多的城市，黄埔又是广州城中村改造的主战场，担子最大，任务最重，率先探路的紧迫性更强。
根据《广州市城中村改造专项规划（2021—2035年）》，广州将推动272条城中村改造，覆盖155平方公里的面积，涉及118万户籍人口、500多万常住人口。
其中，黄埔有38个项目纳入全面改造，位居全市之首，远超老城区的天河、越秀、荔湾等地。
近期，随着宏观环境、楼市周期和社会预期发生变化，城中村改造难以沿袭过去的旧路，亟待变革。
在新的环境下，“大拆大建”的改造模式不合时宜，由央行托底定向放水式的棚改货币化也难以复制，而借助房价上涨助推的快速城镇化正在面临挑战。
这种背景下，“房票安置”横空出世，成为超大城市推动城中村改造的关键一招，犹如杠杆一样，再次撬起市场预期。
02
黄埔的房票安置，究竟有何吸引力？
任何一项政策，都不能凭空而来，既要有较高的站位，也须考虑现实的可行性与激励的相容性。
从各地政策实践来看，部分城市房票陷入无人问津的尴尬，个别城市最终沦为一张空头支票，根源就在于限制太多而激励不足，更忽视了大环境对市场预期的影响。
为此，从广州市到黄埔区，在新一轮房票安置试点中，做出了许多新的探索，兼顾政策激励、市场选择、民生需求和公共利益等多重因素。
其一，房票不会一刀切，而是多了一种选择，更多了一重保障。
根据新规，城中村改造项目，每户人均40平米应按照原址回迁，40平米以上可选择房票安置，兼顾政策兜底与市场选择。
我国城中村改造，普遍采取复建安置、货币补偿、产权调换等模式，房票安置则是满足差异化需求的新选择。
显然，房票安置不具有强制性，更非唯一选择，而是交由市场。要不要选择房票，选择多少房票，房票如何使用，完全遵循被拆迁人的意愿。
其二，与等待安置房相比，房票更具确定性，且能从实现安置房向商品房的产权升级。
过去，原址回迁曾是绝大多数项目的首选，但受大环境影响，城中村改造周期有所拉长，回迁房建设存在一定的不确定性。
与被动等待回迁、承受市场波动、面临租房带来的入学困扰相比，房票购买商品房，多数都是现房或准现房，所见即所得，扩大了选择空间，也多了自主选择权。
更关键的是，从回迁房到商品房，房票安置不仅能够突破限购限制，而且实现了产权升级。
在我国，土地类型不同、房屋产权不同，价格可能存在巨大差别。
商品房拥有完整产权，配套相对完善，可自由交易，而安置房产权一般受限，一定年限内不能上市交易，到了年限之后，通常也需补足土地出让金方能入市。
其三，与弃产和货币补偿相比，房票安置不仅多了政策奖励，而且购房也有折扣。
根据黄埔新规，“房票安置”由基本补偿+政策性奖励构成，政策性激励一般不超过奖励不超过5%，这是相比直接货币补偿多出的部分。
与拿着货币补偿直接购房相比，房票与“房源超市”直接挂钩，后者均是产权清晰、手续完备的高品质商品房，且购房存在明显折扣。
黄埔区首批入选“房源超市”的三个楼盘，均位于首发的“五村七片”试点项目周边，既保障商品房的高品质需求，又能兼顾邻里文化需求。
同时，房票有效期为18个月，但到期之后并非作废了之，仍能按基础补偿金额兑付现金，这相当于多了一种选择，也多了一重保险。
其四，任何东西必须能交易才有价值，房票的流动性正是其最具吸引力所在。
允许实名转让一次，且未限制在被拆迁人之间，这是黄埔区房票安置最大的亮点之一。
一些地方的房票不允许对外转让，一些地方即使允许转让，也局限于城中村内部“小圈子”，房票受到的限制越多，其吸引力就越有限。
如果说“补偿+奖励”决定了房票的“本钱”，那么“可转让+到期可兑付+不限购”，则提升了房票的真实价值。
这正是黄埔区房票安置试点的积极探索所在，也是它能真正激活车城中村改造源头活水的关键所在。
03
房票安置，能带来什么？
房票对于政府、开发商、村民和社会来说，可谓多赢之举。
过去的城中村改造，安置房闭环运行，与商品房属于泾渭分明的两个市场。房票的存在，将两个市场连成一体，打通了从安置房到商品房的流通之路。
正如过去的棚改货币化，当村民带着“房票”入市，既有的商品房市场迎来新的增量需求，楼市定向去库存的大门由此开启，在为房企输血、造血的同时，进一步带动市场复苏乃至反弹。
当前楼市，缺的不是房子，也不是各类不断松绑的政策，而是源头活水和新鲜血液。
去年，重要会议首次做出一个关键判断——“房地产供求关系发生重大变化”。当前房地产最大的矛盾点不在于供给，而在于需求。
因此，如何扩大潜在需求成了当务之急，而通过房票将安置房需求定向引导到商品房市场，正是可行之策之一。
更关键的是，一旦房票安置有了规模效应，既可以不再重复建设大体量的回迁安置房，避免进一步刺激库存上升，又能减少临迁费等固定支出，减轻财政和企业压力。
更关键的是，原本要用于安置房建设的回迁地块，也能得到更大程度的盘活，为保障房建设或产业建设腾挪出新的空间，可谓一举多得。
当然，这一切设想成立的前提，在于被拆迁人对于房票的响应，何以激发其热情，就成了关键。
简而言之，房票的吸引力在于可转让可兑付的流动性，在于从安置房到商品房的产权升级，更在于所见即所得的确定性，在于免受城中村改造漫长周期带来的困扰。
这在房价高涨时代或许无关紧要，但在当下的楼市却显得愈发现实。毕竟，房地产早已不同于以往，城中村改造也有了完全不同的逻辑。
对于尚未启动的城中村改造项目，或许存在观望情绪；但对于已经拆迁而只能被动等待回迁的地方来说，房票无疑是颇具性价比的选择。
所以，不要小看房票的吸引力，也不要低估政策带来的鲶鱼效应。
04
再造一个新黄埔，离不开城中村改造的贡献。
作为全国工业十强区、广州制造第一大区，立足于“制造业当家”的要求，肩负起“再造一个新广州”的重任，同时身为首批国家级产城融合示范区，广州开发区、黄埔区对产业用地、居住用地的需求远比一般城区更为紧迫。
要知道，过去黄埔常被诟病为“有产无城”，“工作在黄埔、居住在天河”的逆向候鸟群体不计其数，原因就在于缺乏高品质住宅小区，无法承接源源不断的人口增长需求。
近年来，黄埔区之所以城市界面为之一新，无数高新企业和高层次人才蜂拥而入，离不开城市更新释放出的产业园区、商务中心和商业住宅，带动产业升级，也留住了人才。
人才的用脚投票，是检验一地吸引力的试金石。数据显示，2013年-2023年，黄埔区户籍人口从41.55万人大幅增加到70万人，增幅位居全市之首。
不仅如此，这些人口几乎都是年轻人，60岁以下人口占比达到87%，位居全市第一，堪称广州最“年轻”的区。
与人口涌入相比，通过城中村改造，黄埔还将众多散乱的城中村，蜕变成为商务中心或产业高地。
已经基本建成的改造项目如大塱村，原本是握手楼林立的城中村，经过改造之后，释放出成片连片高质量产业发展空间，摇身一变成为一流的总部经济集聚区和区域创新中心。
据测算，大塱村预计改造后地均GDP将达到130亿元/平方公里，而村集体收入将由1000万元/年升至2亿元/年，增长近20倍。
此番首发的“五村七片”试点项目，系黄埔区融合改造的示范工程，周边是以湾区半导体产业园、国际生物医药价值创新园为代表的产业园区，这是广州逐鹿新质生产力、追逐颠覆性创新的主要承载体之一。
房票安置如果能腾挪出大量产业用地，无论对于黄埔迈向万亿制造强市，还是打造战新产业和未来产业，都有长远好处。
可见，将产业升级、产城融合、职住平衡、高质量发展与旧改相结合，一直都是黄埔城中村改造努力的方向，也是城中村改造公益属性的体现。
在这一目标指引之下，黄埔区探索出清单管理、并联审批，用地置换、规模腾挪、公配统筹、房票安置等模式，为全市乃至全国的城中村改造积极探路。
05
时代变了，城中村改造逻辑，正在发生巨变。
城中村是我国快速城镇化的产物，存在于几乎所有大城市，而珠三角尤以为最。
过去40多年，珠三角是全国增长最快的区域之一。
当经济产业突飞猛进，城市不断向外蔓延，各大城市几乎连成一体，大量传统乡村被裹进时代的洪流，来不及改造便被钢筋水泥森林包围，最终成为城中村。
备注：珠三角灯光图
当土地资源仍旧充裕之时，城中村尚不构成问题。
然而，随着超大特大城市人口持续涌入，城市开发需求与日俱增，人地矛盾愈发突出，如何将城中村的低效用地转变为高效土地，就成了无法避开的选择。
这就是城中村改造得以大规模启动的原因所在，也是“城市更新”升级为十四五时期国家战略的宏观背景。
房价一路高涨的时代，城中村改造犹如“香饽饽”，一经推出就会引发无数房企争抢，城中村原住民更不乏“一夜暴富”的可能，坐享城市发展的巨大红利。
这一时期，城中村改造之所以能够飞速推进，主要依托于一轮又一轮的牛市，得益于商品房开发带来的补偿效应。
只要市场预期向上，无论是房企、村民、购房者还是政府乃至社会，都能从中受益，这是典型的增量博弈和多赢游戏。
彼时，无论是原地回迁，还是货币补偿，都是无往而不利，城中村改造也容易迈向正向循环。
然而，当楼市步入新常态，房地产告别“高周转、高负债、高杠杆”的“三高”模式，城中村改造也将失去“高补偿、高回报、高增长”的预期。
如果说过去旧改更多以商业为主导，市场规律在其中起着决定作用，那么如今城中村改造更多以政府为主导，体现的更多是民生工程、社会公益属性。
这种背景下，有没有新产业导入，能不能改变居民生活环境，会不会增加公共基础设施，能不能带来投资驱动之外的新增长极，正在成为新的衡量标准。
所以，无论是房企还是城中村，都要放弃幻想，不能停留于过去的想象之上，而要认清当下的复杂现实，及时调整对未来的预期。
当然，随着城市更新上升为国家战略，城中村改造被列为三大重点工程之一，加上立法日益完善，房票安置等新模式层出不穷，旧改有望再次迈上快车道。
作为10万亿级的大产业，无论市场如何风云变幻，房地产仍旧是举足轻重的支柱性产业，也是国民财富的最大蓄水池，不会轻易任其剧烈震荡起伏。
房地产要稳，城中村改造势在必行，一线城市和经济大区理当勇挑大梁，走在探索的最前列。