經濟日報社論／住宅政策恐難符合房仲業期待

房仲业者对政府提出的四项建言，政府恐都另有考量，以致难以符合其期望。 图／联合报系资料照片

首先，从李登辉总统到蔡英文总统，都曾提供一些需求或供给面的住宅补贴政策。就需求面的政策而言，包括陈水扁总统时期提供85万户低利贷款、马英九总统于2010年起提供「青安贷款」，以及蔡英文总统于2023年8月起提供「新青安贷款」。当这些政策补贴微薄时，则申请者寡；不过，一旦如「新青安贷款」的过度补贴，却又刺激房价上涨。然而，此种补贴对经济弱势族群及青年人具吸引力，故预期政府在选票考量下，仍会持续进行。

就供给面的政策而言，包括李登辉总统时期的「国民住宅」政策；实施于2010-2014年间，马英九总统时期的「合宜住宅」政策；以及2011年由马英九开始试行，其后由蔡英文总统全力推动的「社会住宅」政策。这些政策虽因人而异，但共同特色都是住宅数量不多，以致推出之后供不应求，因而成为「中奖乐透」。至于数量有限是因我国有极高的自用住宅率及空屋率。例如，在2000年陈水扁总统初执政时，我国的自用住宅率达82.5%，而空屋率也达17.6%。这代表政府部门不但缺乏闲置空地，且需考量住宅市场已供过于求的事实。

其次，房仲全国联合会认为，为解决租屋黑市问题，应即刻实施租赁实价登录。不过，内政部在隔日即回应，若贸然实施，恐将造成租屋市场闭锁、租金上涨、作价登录等负面影响。一旦租赁实价登录，则房东的租赁所得资讯无所遁形，故房东会将所得税增加的负担转嫁给房客，从而造成租金上涨。另一方面，租赁实价登录会面临短期租赁契约充斥，以及转租、分租层出不穷的行政管理问题，故内政部不想接此烫手山芋。

第三，房仲联合会认为持有十年以上的换屋族，应排除于信用管制之外，以及不应限制4,000万以上的豪宅只能获得三成房贷。不过，央行在今年9月所实施的第七波「选择性信用管制措施」，已对资产稀少的无壳蜗牛提供最优先的房贷配额顺序。由于央行倾向将有壳者及欲购豪宅者，列为潜在的投机客，故不易回复其之前的房贷条件。

最后，房仲全国联合会提议召开「全国住宅问题及政策会议」，尤其认为央行知悉「全球宽松货币政策及央行持续压低利率」造成此波房价上涨，故央行负有导正游资的责任。

政府及一般民众存有贸易顺差愈多愈好的迷思，导致央行累积的外汇存底愈来愈多。央行则将94%的外汇存底用来购买安全性高、但报酬率低的各国政府公债。因此，在稳定货币市场以及保值外汇存底的双重考量下，央行偏好低利率，以及因而使新台币趋向贬值的政策。另一方面，当民众预期房价上涨率足以抵销房贷的低资金成本时，便有高诱因买房，因而造成房价持续上涨。

总之，房仲全国联合会针对政府因应高房价问题的对策不满意，故提出四项建言。不过，历史经验显示，大幅提高利率才能解决此问题；在1989年3月至8月间，为打压股市，央行曾将重贴现率由4.5%提升到7.75%。这不但导致台股在1990年曾大跌80%，同时也造成台湾房市从1990年起，持续低迷到2003年SARS疫情出现时。然而，这种威权时代实施的政策，今日已不可能重现。因此，欲使国内房价出现较大跌幅，恐需政府放弃压抑油、电价的手段，从而迫使央行在高通膨压力下必须升息。