净利润骤降46.39%，万科如何“活下去”？
文|翠鸟资本
深陷债务风波后，从没未给出正面回应的万科（000002.SZ），终于回应了。
3月28日晚间，万科发布2023年度报告。尽管之前市场早有心理预期，但万科年报的惨烈程度，还是超出了很多人的意料。
一是万科营收、利润继续大幅下滑；二是万科债务总量下滑下却面临着持续走高的债务压力；三是万科打破了上市以来不分红惯例。
房地产市场的肃杀之气，让万科已经到了需要勒紧裤腰带的时刻，对其而言，“活下去”是最重要的事。
01
营收、净利齐降
3月28日晚间，万科集团发布了2023年度业绩公告。在行业深度调整下，不少房地产上市公司亏损严重，作为行业的头部企业，万科集团也未能幸免。
公告显示，2023年万科集团营业收入4657.4 亿元，同比下降7.6%；归属于上市公司股东的净利润121.6亿元，同比2022年的226.9亿元下降了105.3亿元，降幅46.4%。
年报中，万科表示净利润下降的主要原因是开发业务结算规模和结算毛利率下降，部分开发项目计提了减值。同时公司主动承认错误，在规模过快扩张时期，对部分投资判断过于乐观，以至于这些项目消化还需要一段时间。
3月29日，万科境内债多数走低。截至收盘， “21万科02”“20万科08”“21万科04”均跌超2.8%。万科A股价跌2.6%，报9.00元/股。
02
高管降薪
打破31年惯例不分红
在利润大幅减少的情况下，万科不得已，只能开源节流。
一是裁员。2023年万科集团全员人数13.1万，其中地产开发员工同比减少14%。
二是高管降薪。
万科集团管理层在2023年集体选择降薪：2023年在万科集团全职工作的8位董事、监事、高级管理人员自愿放弃2023 年度奖金，2023 年在任职期间内从万科集团获得的税前报酬合计766.1 万元；4位独立董事2023 年在担任董事期间从万科集团获得的税前报酬合计人民币 150 万元。
至此，万科集团管理层的2023年度税前报酬总额合计降至916万元，同比2022年的3466万元减少了73.6%。
此外，自报告披露之日（2024年3月28日）起，董事会主席郁亮、总裁祝九胜、监事会主席解冻自愿领取月薪税前1万元。
值得注意的是，这已经不是万科集团管理层首次降薪。
2021年万科集团归属母公司的净利润从415亿元降至225亿元，降幅46%，万科面临上市30年来第3次利润下滑，郁亮当年自愿放弃其2021年度全部奖金，当年领取税前薪资154.7万元。两年时间过去，2023年，郁亮在万科集团领取的薪资再次下降至127万元。
三是万科首次不分红。
2023年万科拟不派发股息，不送红股，也不进行资本公积金转增股本，这也是万科上市以来首次不分红。
对此，朱旭特意在业绩会上表示，万科连续31年分红，历史平均分红率33.3%，也是万科历年股权融资的2.8倍。基于这一背景，董事会在考虑取消2023年分红时“非常艰难”。
03
债务压力如山
万科这艘大船难言“轻”，毫无疑问，相较于业绩，市场更担心的是它的负债。
公告披露，截至2023年末，万科的净负债率为54.7%，较2022年底提高11个百分点。期末有息负债合计约3200.5亿元，占总资产的比例为21.3%。其中，一年内到期的有息负债约624.2亿元，较2022年同期有所减少，占比为19.5%。一年以上有息负债约2576.3亿元，占比为80.5%。
分融资对象来看，银行借款约1973亿元，占比为61.7%；应付债券约792亿元，占比为24.8%；其他借款约435亿元，占比为13.5%。
截至报告期末，万科在手货币资金998.1亿元，高于一年内到期的有息负债总额624.2亿元。全年经营性现金流净额仅为39.1亿元。
但这并不代表万科的资金链是安全的。
数据显示，2023年，万科全年实现销售额3761.2亿元，同比下降9.8%。到了2024年，万科的销售持续下滑，前2月，累计销售金额334.7亿元，同比下降43%。
万科每月同样面对数百亿的开销，在这基础上，如果销售下滑，销售回款跟不上，万科的偿债压力依然巨大。
除了有息负债，应付账款也是压力来源之一。截至2023年末，万科流动负债中的应付票据约为797.1万元；应付及预提工程款约为1843.1亿元。
事实上，万科早就面临着债务危机。
今年3月初，万科美元债及非标债务展期的传闻甚嚣尘上。虽然3月11日公司如期偿付了那笔名为“VNKRLE 5.35 03/11/24”的美元债，但仍未能阻止国际评级机构穆迪将其评级下调为垃圾级，同时将万科所有评级列入评级下调观察名单。
尽管近期已获得众多金融机构及深铁等的支持，但对早已陷入流动性困境的万科而言，这同样是场不好打的硬仗。
显然，在市场恢复之前，如何“活下去”才是更重要。
当前的万科，已从追求规模和利润，转向谋求安全地生存。为此，在发布会上，郁亮明确表示，万科未来两年计划削减付息债务1000亿元。“在更安全的基础上，再去考虑发展”。
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