「橘色经济」大崛起！KPMG毕马威不动产：独居高龄宅10年增9成

养老地产将跃居为收益性不动产市场新星，图为国内最高端的度假型银发养生村「润福生活新象」。图／蔡惠芳

2025年台湾将迈向高龄化社会，「橘色经济」正快速崛起！KPMG毕马威不动产顾问公司董事总经理陈文正今（16）日指出，独居高龄宅最近十年以来宅数就激增逼近9成之多！毕马威不动产顾问公司副总经理林升恒表示，从近几年全台陆续出现新的银发宅开发案，显示市场供不应求，养老地产将跃居为收益性不动产市场新星，不过还是需要政策及法规面提供更多的鼓励和诱因。

「橘色经济」带动养老地产市场风起云涌，毕马威不动产顾问公司今天也公布最新的台湾养老地产市场报告，指出全台在银色海啸来袭之际，养老地产快速发展，并呈现多元化的发展样貌。

内政部统计，全台2024年第一季人口数，65岁以上已高达415.8万人，已占总人口的17.8％。国发会推估，2025年台湾65岁以上人口比率将超越20％，迈向高龄化社会。

另外，最新2023年住宅资料统计汇报也显示，全台65岁以上老年人口独自居住的总住宅户数达69.5万宅，比2012年的36.62万宅，这10年间，就激增逼近9成。其中多数为1名老人独居，多达52.9万宅。

卫福部社会及家庭署提供2024年的老人长期照护、安养机构，公立及私立总数，共有1,057所，其可供入住人数为60,053人。若长期照护住宅均由前述独居老人入住，将产生88％老年人口未受社工及医疗人员照护、而独自在家生活状况。由此显示，长照宅供给量不足，银发照护课题急须关注与解决。

KPMG旗下毕马威不动产公司董事总经理陈文正表示，近几年政府也松绑相关法令，鼓励金融保险业积极参与养老地产，金管会于2019年起，降低保险业投资养老地产的要求报酬率门槛，投资长期照护产业所需的不动产，或投资供出租的高龄住宅，年化收益率只要「基准利率」，目前约1.72％，无须再加计5码，刺激力道相当强劲。

另外，国科会今年也宣布，启动高龄科技产业行动计划，在2024至2027年将投入95亿元，目标为2025年健康福祉产业产值突破3,000亿元，积极推动养老地产发展。

至于社会住宅，也提供65岁以上老人取得优先权；不过由于社会住宅最常租期只能延长到12年，使得高龄者面临换约的困难，所以未来政府和民间机构如何整合各种选择的特色，补强不足之处，是需要审视和评估的方向。

据悉，已有不少潜在投资人，正积极评估，投入民间养老地产市场的投资行列。而在需求推波助澜之下，近年银发商机也逐年蓬勃，推动养老地产市场呈现多元发展的样貌。

陈文正表示，台湾养老房地产随着时代变迁，已经从单一以医疗照护为主的机构，转型为服务导向的渡假式养生村，较具指标的知名案例，包括「润福生活新象」、「长庚养生文化村」、「台糖崇贤银发宅」等；或价格合理的老人公寓，如台北市政府的「四大老人住宅」中山老人住宅、阳明老人公寓、大龙老人住宅、朱仑老人公寓。

另外，还有创新的「青银共居」宅，如「台中乌日合勤共生宅」、「台北幸福久久窝」；以及政府推动的社会住宅等，都是目前台湾养老居住的新选择。

此外，养老地产市场也出现「轻资产」经营模式。

毕马威指出，有些养老地产在资产活化的趋势下，近年也出现把旧有旅馆改造成高龄友善的出租宅。例如台北捷运中山站和台北车站的「幸福久久窝」，利用原有的旅馆改建，降低土地开发建设的成本，进而大幅下调租金，同时引入高雄医学大学附设中和纪念医院建置的智慧医疗装置，透过「远距健康管理」的方式，打造在地化且平价的养老宅，也是后续值得关注的养老房地产模式。

至于国营的台糖公司，也看准银发住宅的商机，在台南建立「崇贤银发宅」，2023年12月已竣工，将由专业团队负责经营，目前预计月租金在2~3万元。

陈文正指出，但各种不同类型的养老地产，也都有其优劣之处。