科学城楼市洗牌：老牌巨头地位动摇，时代跃升大地主，新盘户型亮相
科学城上车门槛越来越高了？这是不少刚需的感受，倔强而又无奈。
今年二季度以来，科学城楼市从疫情的阴霾中开始反弹。特别是5月底黄埔人才新政细则落地，科学城一二手按不住地往上蹿，让人不无焦虑。
目前，科学城一二手已存在一定程度倒挂：同地段的房子，算上二手税费，新盘价反而比二手相对便宜。
由于一二手货源少，可选不多，要么贵，要么边边角角，要么户型直接劝退。这让部分人犯了选择困难症。
可以说，目前科学城的房价，处于有点尴尬的状态：价格上，刚需垫垫脚，多少还能上车；而对于改善型买家来说，楼盘品质出彩的少之又少。
子弹多的、不急于一时的买家，不妨等一等，好戏还在后头：
预计未来半年内，时代中国在科学城布局的三个楼盘：时代天境（黄埔）、时代香树里（黄埔）、时代天韵（黄埔），以及长安旧改保利翔龙、萝峰旧改星河湾等市场期待较高的品牌项目，将先后入市。
01
时代三子亮相
率先入局的，是时代：三个新盘目前均已动工，其中时代香树里（黄埔）、时代天境（黄埔）已步入形象状态，预计12月份开放。
11月1日，时代三个新盘设在车陂卜蜂莲花、员村家乐福、萝岗万达、老黄埔惠润广场的展点同时开放。科学城楼市的搅局者登台亮相，一场暴风骤雨即将袭来。
大战前夕，我们拿到了时代香树里和时代天境的户型图，先来一睹为快。
时代香树里（黄埔）位于香雪大道旁，步行距离香雪地铁站约1.2公里，项目总占地面积约2.34万方，建筑面积约9.74万方。
项目共4栋高层，其中1栋26层，1栋25层，2栋32层，后高前低。户型只有3种：建面约79方三房两厅一卫、建面约87方三房两厅两卫、建面约108方三房三厅两卫（可改），合计658套。
<< 时代香树里（黄埔）户型图 >>
建面约79㎡ 三房两厅一卫
建面约87㎡三房两厅两卫
建面约108㎡三房三厅两卫（可改四房两厅两卫）
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时代天境（黄埔）是时代广州区域首个超高层项目。项目占地面积约4.49万平方米，建筑面积约17.56万平方米，容积率约为2.8。
时代天境由2栋49层、1栋39层、2栋32层住宅组成。共4个户型，共1140户，首推建面约83-104-108方三至四房（可改）。
<< 时代天境（黄埔）首推户型图 >>
建面约83㎡ 三房两厅一卫
建面约104㎡ 三房两厅两卫
建面约108㎡ 三房三厅两卫
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相比时代香树里，时代天境体量大将近一倍，有空间规划配建1所24班小学。
此外，项目南向背靠萝岗大公山和植树公园（现改名为创新公园），中高楼层可望大片原生态山体和公园景观。教育配套和生态景观，将是它的溢价点。
同样做超高层住宅的时代天韵（黄埔），体量更大，户型更丰富：项目总占地面积约10万方，建筑面积约53万方。
项目由9栋高层、7栋超高层住宅、1栋公寓组成。共5种户型，建面约为75-120方三至四房，合计约3700套。将配建2层商业中心，一所30班小学和15班幼儿园、托儿所。
总体上来看，时代三个新盘，主打刚需产品，户型总体变化不大，以刚需三房为主，少量改善型四房。
直接干掉了五六十方的两房，同时将三房门槛降低至75方，精准契合了二胎时代刚需上车的需求。
02
保利越秀神坛跌落？
时代三个新盘总计容建筑面积57.8万方，加上已入住的时代春树里（27万方），以及东荟城西侧在建的萝岗社区留用地商业体（16万方），五个项目总建面约100.8万方。
黄埔观察了解到，不排除时代中国继续在科学城拿地，操盘相关旧改项目，体量有望达200万方。
这是什么概念呢？比对一下泛科学城其他开发商的地盘。
一直以来，科学城是保利、越秀、万科的势力范围。
其中保利6个，越秀5个，两者不相上下，总建面均超过220万方（其中含两家合作的爱特城和岭南林语）；万科7个楼盘，总建面约205万方，排第三。
也就是，如果旧改项目敲定，时代在科学城的体量，将与保利、越秀大体持平；即便不算旧改，也稳居前四。
科学城楼市的格局，悄然改写。
这种变化，才不过一年。2019年之前，时代在科学城，仅一个春树里项目。
仅一年时间，由1裂变为5，足见时代深耕布局科学城的野心。
相比其他开发商在科学城的蜻蜓点水，试探性布局，时代迈的步子更大，出手阔绰。而从时代自身来看，科学城也是其重点布局的区域。
克而瑞数据显示，目前时代已在广州布局52个项目（包括住宅+别墅+商业+办公），其中项目较为集中的有白云区12个、黄埔区6个、增城区6个等热门片区。
其中，黄埔6个项目为时代贡献了145.5万平方米的销售面积，以及205.2亿元的业绩，遥遥领先于其他区域。黄埔区已成为开发商当仁不让的“钱袋子”。
将时间范围拉近，近一年，时代在广州拿下4宗宅地，其中3宗均位于黄埔区科学城，1宗位于增城，显示了时代东进的决心和超强行动力。
时代的强势布局，为科学城楼市增添了新鲜活力。
科学城高速发展20年，楼盘从无到有，现已集聚近30个楼盘。可惜，开发商来来去去就那几个，而有特色的更少得可怜。
科学城的楼市，总觉得少了点什么。
要看到，科学城目前正在从传统产业园区，向宜居型城市进化的过程；相应地，片区内的置业需求，也在从首次置业阶段，向改善型需求阶段过渡，人们对产品的要求越来越高。
喜欢搞音乐节、办美术馆，很“文艺范”的时代中国，选择在这个时间点强势入主科学城，在对的时间，做了一件对的事。
03
开发香雪，眼光毒辣
值得注意的是，时代目前在科学城的盘子，全在香雪片区。
相比其他开发商在科学城天女散花，点状式布局，时代基本是围绕地铁香雪站，连片开发。
时代把“鸡蛋”全放在一个地方，不得不说，开发商眼光毒辣，其背后是对科学城未来新的城市中心的深刻洞察。
实际上，黄埔观察多次提到，以香雪地铁站为交通枢纽而打造的香雪商圈，将成为科学城人气最旺、体量最大、业态最丰富的商业中心。
要知道，每一个城市规划，无论能级大小，都不会是平的，而是呈现金字塔结构。
具体到扩容后的科学城，“饼”很大，可细分为六七个片区。但不是每个片区导入的资源都是一样，而是有差异、由中心和外围区域组成的。
因此，你一定要找准它的重点，特别是核心区域，这样才能准确判断它的未来。
科学城的发展重心，概括起来就是“两点一线”，即：通过开创大道总部走廊带，串起科学城东西两翼两大总部经济区：科学城总部经济区与香雪总部经济区。主力发展方向，就是“东进”。
在科学城最新规划中，地铁香雪站与萝岗站之间，开创大道和香雪大道沿线区块，规划定位为黄埔政文综合服务中心，产业上将重点布局青年创业基地与总部集群。
黄埔中心区发展轴带示意图
其中香雪站周边，明确提出，通过萝岗塘头、三级地旧村改造，以及改造盘活香雪城，打造成为集科技、信息、资本和人才于一体的新商业中心。
实际上，由于萝岗站和苏元站附近的行政中心区域饱和，部分政府单位已搬迁至香雪公寓旁的广垦商务大厦办公。
另外，在最新挂牌出让的香雪站旁原农商行地块，根据出让条件，其中一栋写字楼将由政府回购用于办公。
从政府部门迁移的方向，从一个侧面反映了香雪片区发展的潜力。
而在人口规模和商业氛围上，目前香雪片也开始成熟。这一片现已集聚了10多个楼盘，6个商业综合体，以及多个总部项目，人口预计超20万。
有土地，有产业，有人口，交通便利，四大要素强力支撑，香雪片完全有条件打造成为科学城最牛逼、人气最热的商业中心。
一个常识是，区域商业中心往往是地段、交通、人流的集大成者，决定着区域房价的天花板。因此，把握一个区域未来核心地段，就是赢得财富迭代升级的入场券。
地产圈“文艺范”时代中国，作为香雪商业中心的新贵，将赋予这个片区新的想象。
来源：黄埔观察