昆明土地市场刹车都踩冒烟了，新房仍不好卖，二手房实在太多

今年1-3月，昆明主城的只卖了一宗住宅开发用地，就是被邦泰集团拿下来的双塔片区42.3亩宅地，可开发建筑面积8.45万平米，卖地收入5.78亿。同期商业用地也只卖了一宗，安居集团拿了青年说云悦的15.5亩配套商业用地，可开发面积只有4.12万平米。

截至目前，今年昆明仅出让一宗住宅用地（图为邦泰集团1月摘得的双

这两宗土地加起来只有57.8亩，总成交金额6.6亿。除此之外，昆明主城再没有供应土地，没有供应当然也就没有成交，土地市场连流拍流挂的机会都没有。去年昆明土地市场规模就已大幅度下降，但一季度光住宅用地就卖了好几宗，建投、盘龙建投、西安海荣都是在去年一季度拿地的。今年的情况比去年同期还要差很多。

由于土地市场几乎无供应无成交，所以今年一季度昆明市国有土地使用权出让收入只有21.3亿元，比去年同期又下降了24%。

1-3月土地供应基本刹车踩死，目前4月已经快要结束，昆明主城仍无土地交易，而从全年供地计划看，今年主城五区加上经开区、高新区和阳宗海度假区，总供地计划也才2131亩，其中保障房用地就有211亩，而经开区和阳宗海度假区今年甚至就没有供地计划。如果加上过去供地计划中未完成的供地，以及被收回的土地，按克而瑞的统计，今年的总预计供地顶多也就7000多亩。

今年昆明各区供地计划（新增）

而且即便是上述创造近年新低的供地计划，能完成多少也是未知数。从过去几年的情况看，预计供地计划能完成的比例很低，比如2021年完成供地不足供地计划的30%，去年昆明主城的供地计划完成率只有18%。而在房地产市场红火的2019、2020年，实际供地则超过供地计划，超过幅度甚至达到30%以上。

要是按去年的供地完成率，今年实际供地恐怕最多也就只有1200来亩，少于去年的1400亩，还没有巅峰期昆明半个月的供地多。但就一季度的情况看，今年实际供地恐怕比去年还要少很多，因为一季度主城总供地也就只有不到60亩，占全年预计供地的0.78%。即使加上划拨的配售型保障房用地，完成率也不会超过3%。

2019年以来昆明成交土地可开发面积

昆明供地计划大幅度下降，一方面是因为土地本身就不好卖，去年供地1400亩，除了部分交易失败外，好几宗土地其实都是国企托市拿地。另一方面，昆明市也有稳定房地产市场的考虑，有意减少供地，因为在当前的市场形势下，强行供地不仅会导致流拍，也会导致商品房供应进一步过剩，房价继续下滑。

正因为昆明主城商品房土地只剩下零星交易，所以虽然现在昆明商品住宅的月成交面积只有20万出头，可是新增供应也在快速下降，几乎每个月的新增供应面积都少于成交面积，由此昆明的商品房库存从去年以来其实一直在下降，3月份已经只有不到1500万平米，而在2022年底的库存则超过1750万平米。

然而，尽管现在昆明严控土地供应，新房供应也大幅度下降，但新房仍旧过剩，交易仍旧低迷，房价仍有下跌，控制供给侧的作用并不明显，问题到底出在哪里呢？

原因是昆明的挂牌二手房实在太多了，二手房的价格又明显低于新房，仅剩不多的有效购房需求又被二手房抢走了一大半市场，留给新房的蛋糕明显变少。

昆明二手房成交价已经是最近6年来的新低（克而瑞数据）

根据克而瑞统计，3月份昆明主城的挂牌二手房数量已经达到46077套，再次刷新历史纪录。如果每套二手房按照平均100平米计算，相当于市场上有460万平米的二手房待售，虽然比昆明新房（住宅）库存要低，可是二手房的平均挂牌价只有13173元/平米，本身比昆明新房的成交均价就要低，而3月份昆明二手房的实际成交均价则跌破9000元，只有8481元/平米，达到过去6年的新低。

昆明二手房太多，而实际成交均价又要比新房成交均价低5000元/平米，一套100平米的房子就要便宜50万，买新房还是买二手房，选择的天平倒向哪一边已显而易见。