老化海嘯來了！養老地產成新寵、模式一次看

房市示意图。记者游智文摄影

根据内政部统计，至2024年第1季，全台65岁以上人口高达415万人，已占总人口的17.8%，国家发展委员会更推估至2025年，台湾65岁以上人口比率即将超越20%。

在此同时，最新2023年住宅资料统计汇报也显示，全国65岁以上老年人口独自居住之总住宅户数达69.5万宅，其中多数为一名老人独居，约为52.9万宅，相较于2012年之36.6万宅，10年间增幅逾九成。

KPMG毕马威不动产顾问公司董事总经理陈文正表示，老化海啸已到，养老地产需求快速上升，已成收益性不动产市场新星，而政府和民间机构整合资源，补强不足之处，也刻不容缓。

他表示，随着老人人口快速增加，台湾养老地产也多元发展，从过往单一以医疗照护为主的机构，转型为服务导向的度假式养生村、价格合理的老人公寓，创新青银共居宅以及政府推动的社会住宅，都是目前台湾养老居住的新选择。

另外，在资产活化的趋势下，近年也有业者将旧有旅馆改造成高龄友善的出租宅。

像是位于台北捷运中山站和台北车站的「幸福久久窝」，利用原有的旅馆改建，降低土地开发建设的成本，进而大幅下调租金，同时引入高雄医学大学附设中和纪念医院建置的智慧医疗装置，透过「远距健康管理」的方式，打造在地化且平价的养老宅，是后续值得关注的养老房地产新星。

国营台糖公司也看准银发住宅的商机，在台南建立「崇贤银发宅」，该案已于2023年12月竣工，将由专业团队负责经营，目前预计月租金在2至3万元，设备含有合院中庭、多功能活动空间、体适能室、茶水交谊厅、保健中心和长青教室等多功能共享空间。

KPMG毕马威不动产顾问公司副总经理林升恒表示，日本是高龄化社会的先驱，老年人口比例为全球之首，目前已来到29%，养老地产起步早，也发展出投资模式。

目前日本REITs，「J-REITs」共为58档，其中含有养老设施（senior facility）就有11档，其中有一档HCM，专门以养老设施为资产，股利成长率跟疫情前相比虽下降9.9%，但整体资产净值则是上升11.7%。

此外，相对于资产取得价格，净营运收益率在2022及2023年皆为5.5%，高于整体REITs平均收益率4.7%，可见选择养老房产投资，不仅能为社会贡献一份力量，能享有稳定现金流和增值空间。

林升恒表示，未来发展养老房产的方向，建议可考虑利用外部资源来创建一个共融社区。在面对少子化的挑战时，可以透过活化闲置校区来达到社区安养的目的。

这类似美国「连结大学型退休社区」集合住宅、日本「长期退休计划」，这些计划不仅重视地方创生和生涯教育，还为退休长者提供基本的饮食与照护服务，并与校园资源连结，促进跨世代的交流。

另外如日本知名房产公司旗下的养老地产公司，专为60岁以上长者设计的住宅，选址考虑到邻近的医疗、运动和文化设施，因无需另外规划公共设施，可降低成本，创造更加亲民的租售价格。

公私协力在降低高龄住宅土地开发成本，也是好方向。信义儿福A1公办都更即是一例，该案由台北市政府与顺天建设合作，预计开发完成后，将有60%的住户为65岁以上的长者，这展现了公私合作达成社区共融养老的可能性。

林升恒表示，综观台湾养老地产现况，多数银发住宅仅有单一性提供住居空间的设计，少部分具有完整安养医疗的全方位服务，显现出现今养老住宅尚缺少系统性，设施服务供应仍需改善的课题。

国人可借鉴国外成功的养老宅案例，由大型企业集团结合旗下医疗院所、设施管理服务及金融保险机构，打造完整保安系统及充分的照护团队，并提供日常休闲娱乐的需求，定期规划艺文展或是协助安排例行性之团康活动。

除此之外，也可引进国际具有品牌资源及完整养老地产营运管理经验之合作厂商，来使高龄者起居能被完整照料，搭配智能医疗产业，多元化经营管理，以实现养老地产品牌国际化的目标。

资料来源／KPMG毕马威不动产