理财周刊／包租达人李奇悦百万入市 月入10万 (上篇)
包租达人李奇悦以100万元入市，现坐拥六间房产，月租金收入约9万，他准备持续买房，规划月租金收入达30万就是退休时。
李奇悦，有着十七年台湾及日本购屋经验，本身也是创新旅行社董事长及地产公司董事，从事导游工作二十几年，游历世界各地的他，期望透过本刊分享如何以一百万头期款进入台湾房市投资，以及用一千万日币开始日本不动产投资心得。
而同时他也是当初协助吴淡如及利菁等名人前进日本置产的幕后推手，前年更成立地产公司，每月营业额破百万。
谈李奇悦如何以收入百万元、头期款一百万投入房市，现坐拥六间(台湾四间、日本两间)房产的投资理财术前，先从他故事说起。
「就觉得赚钱是很开心的事情，我的人生兴趣就是赚钱。」身为警察子弟的李奇悦，从小就有生意头脑，「想赚钱」的念头让他幼稚园就知道自己做糖果，在奶奶家门口摆摊做生意，一个糖果五毛钱，借由积少成多也存了不少零用钱。
十五岁国中毕业，李奇悦就独自北上念五专，开始他的打工人生，十八岁开始当导游，工作虽然辛苦，有时日夜颠倒，但收入颇丰，二十出头就初尝年薪百万滋味。
收入虽高，但李奇悦很早就意识到导游工作没有退休俸，秉持着「有土斯有财」的观念，尤其对抗通膨，不动产就是最佳的保本投资。尤其李奇悦从小看着父亲有闲钱就会立即去买房子，在那个五十年代不动产房价超级便宜，父亲靠着警察微薄的薪水，至今攒了几栋房子，靠着租金收入过着不打折退休生活。
二十五岁那年大学还没毕业的他，因手边存款达上百万元，因缘际会下以450万及500多万，在景美同时买下两间套房，开启他的房产投资之路。
他回忆，当时做导游赚钱、有一点积蓄，某天晚上和开游览车司机的朋友一起逛夜市，看到路边有漂亮的房屋代销小姐就过去看看，没想到当天晚上他和朋友就各买了两间在台北市景美的套房，贷款八百多万元。
由于当时景气热，股票破万点，买房子可以借七成房贷、两成信贷，自备款只需要一成。李奇悦不讳言买那两间小套房时完全没有计划，贷款成数又高，尽管如此，每月仍要支付七万元的贷款，经济压力还是非常大。
紧接着面临两年当兵生活，导游工作收入顿失，无法再靠薪水支应房贷，尽管房屋已有差价可获利出场，但他依旧没有处分掉，只好把身上所有存款拿来缴贷款，李奇悦表示，「退伍时我存款只剩下五千元，等于工作数年积蓄全部归零。」
幸好退伍后，李奇悦很快找到当兵前的导游工作，收入恢复稳定，有了租金收入与稳定导游高薪收入，李奇悦投资的心又蠢蠢欲动。尤其是在2003年SARS期间，房地产跌入谷底，所有人抛售都来不及时，他抱持「危机入市」想法，以总价四百万元在新北市永和捷运永安市场站附近购入一间二十二坪小套房，虽然是自住，但目前房价也翻倍。
李奇悦接着看上中山区林森北路七条通周边房子租金坪效佳，以总价450万元买下一间挑高四米二的夹层屋，然后以每月一万五千元出租。
不到二十年光阴，他就这样以导游年收入百万，以一百万入市，成为现今拥有六间房产的包租达人。李奇悦表示，房地产跟股票一样，没有买卖就没有输赢，他最早买的四栋房子，现在都还在手上，每个月固定收租，他认为拥有不动产才是拥有财富，所以买了房子都是长期投资，以收租为目的，绝不卖出。
「我的梦想是想当包租公，每月有三十万租金收入。」李奇悦不讳言已为自己的退休生活做好目标规划，幻想着每月收房租当乐趣的理想退休生活。
买了就不想卖 锁定宜出租小宅
李奇悦的理财方式其实很简单，有钱就买房置产，目前他已经在双北市及日本新宿共买了六间房子，总资金成本约2450万元，而整体租金收入每月约九万元，未来他还会继续买房子，希望退休后可以靠着每月三十万租金收入当包租公。
十八岁学生时代开始带团的李奇悦，已经到过六十几个国家旅行，也因为导游收入颇丰，让他年纪轻轻年收入就达百万以上，二十五岁那年他开始投资房地产，都是以套房作为投资标的，至今租金投报率都有四％。
李奇悦提到，买房投资不外乎赚差价及租金两种钱，而他一路置产过程，都是从「买了就不想卖」的心态开始盘算，因此，租金投报率是他很重要的考量点，买房一定选好租、又能租到漂亮价格的地段，首选是人口稠密之处，租屋需求才大，再来租相要好，交通便利、生活机能强是首选。
其次，买来出租的房子坪数不能大，约二十坪左右，月租金设定在一万到二万元，是多数人能负担的价位，可以快速租出去。
政策影响房市 台湾置产宜观望
另外，由于精华地段的新建案价格昂贵，他买屋以中古屋为主，稍微整修、安装基本设备即可出租。他也强调「分散风险」的观念，买屋置产从自己资金可以负担得起开始，总价尽量控制在六百万元以内，得注意负担能力，每个月付的贷款金额最好量力而为，控制在家庭月收入的三分之一，最多不能超过二分之一。 (文未完)
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