理财周刊／国有土地都更分屋滞销 修法解套有效？
文／庄孟翰
庄孟翰淡江大学产业经济系副教授 德明财经科技大学客座教授 中华民国不动产交易安全策进会第二、三届理事长
Ｑ：国有土地都更分回房屋卖不掉，国产署亟欲修法解套，请教庄教授，面对都更分回房屋难以去化，在重税当前，往后持有成本负担压力势必越来越大的情况下，预计后续三到五年内，尚有95案，约七百户将陆续完工分回，国产署未来恐怕得面临更加严峻的考验，然而，只靠修法是否真有办法解燃眉之急？
Ａ：自2014年下半年起市场景气已逐渐呈现衰退景象，国有土地都更分回房屋卖不掉，国产署亟欲修法解套，实乃务实做法，以国产署参与都更分回之「千荷田」三十二户为例，分别在2014年标出一户、2016年二户，今年四月与七月分别标出三户、七户，并且标售价格已下降至六字头，国产署在市场景气无法充分掌握情势下，希望「都更条例」尽快完成修法，成立专责「公法人」处理，并放宽各机关可自行参与都更，为现状解套，无可厚非；否则未来累积分回数量愈大，来自各方压力也必然愈大。
售出不到一半 还只是凤毛麟角
为统筹规划运用，国产署近年积极配合都更，时至今日，当年都更案件通过事业计划到权利变换历经多年完工，预计将陆续有大量都更房地分回，当中总规划户数110户的指标性个案─「千荷田」，国产署共分回32户，并自2014年10月17日正式以新成屋开始标售。
惟至今历经多次标售，实际售出不到一半，国产署所担忧的是，未来三到五年尚有95案，约七百户将陆续分回，而在当前景气衰退情势下，更多分回的房屋恐怕都将成为国产署的烫手山芋。
景气难以预测 国产署非战之罪 事实上，「千荷田」系由吉美建设与富广开发合作兴建，基地位于北市西藏路、汀州路一段及莒光路街廓，并邻近植物园、国立历史博物馆，总面积1166坪，分别规划为二十及十八层共两栋地标型大楼，产品分别为64、74及80坪。
根据信义房屋汇整资料显示，该社区今(2017)年六月，位于汀州路上，面积75.29坪，以每坪62.4万元，总价四千七百万元成交；相较于鼎盛期，2012年当时房价，81.11坪，每坪82.2万元，总价6670万元售出。从预售至今，不过五年光景，每坪价差超过20万元，由此可见景气落差对房价影响之剧；惟就此案而言，需格外留意的是，区位与楼层所导致的价格差异。
如认真探究此一议题，国产署应是「非战之罪」！因参与都更当时，房市正处荣景，有些问题总是容易被景气蒙蔽，国产署或许只考虑到单一面向，「可以分回多少坪数？」总认为只要坪数越多越好，其实事情往往没有想像中美好，如同买房，也不是面积大就好，必须考虑的事项很多，就本案而言，初期的产品定位、规划设计、销售时机、坪数、售价、租金、分栋及分层等，如何兼顾分屋数量与价值，并争取最大效益的决定，这才是真正关键所在。
倘若没能考虑到各面向因素，草率做出决定，只以分回最大面积而沾沾自喜，这可能就会牵涉到公家机关官员的「专业度」是否亟待提升。另外，「政策僵化」，当面临重大决策，没有备案因应，一旦出现不可预期因素时，政府单位往往成为众矢之的。此外，面对国家财政的「损失」，由全体人民共同承担，也是大家皆不乐见的问题。
厘清五大因素 再下论断
至于要如何考虑都更之变数？谨提出五大因素以供参考，包含景气、房价、估价、共同负担比例及分屋比例，此五大因素环环相扣互相牵制，当景气下滑影响房价下跌，估值必然调降，最后造成共同负担比例提高，则分屋比例必然随之下降，反之亦然。
国产署在相关都更议题上，实在很难机动的将「景气因素」考虑进去，这便是盲点之一，当时正值房市荣景，但2014年七月一日之后持有税、交易税及资本利得税数箭齐发，房市景气急转直下，导致分回房屋难以去化，这也是始料未及。
其次，产品如何定位？是否要委托经营管理或销售？另外，分回的资产也要确定其后续用途，譬如当作商场、住宅还是办公，一开始就得想清楚，才不会如同「美河市」分屋纠纷，市府认为只分回30％不合理的情事发生，毕竟商用与住宅产品价差极大，无法单就分屋面积论断。
事实上，所有大型联开案都存在同样问题，例如正义国宅东侧，台北市捷运局与SOGO百货合作位于忠孝复兴捷运站的新SOGO，当初在与SOGO进行商场经营利润分配时，就曾因权利金与按营业额或盈余抽成孰重孰轻而举棋不定，而事后证明应该选择后者才划算。
按SOGO全台八家分店，2016年营收高达453亿元，其中，2006年十二月底开幕的台北店复兴馆为首家捷运共构百货，也是首家业绩最快破百亿元的百货；假设当初市府选择后者，无疑的是拥抱了一只会下金蛋的金鸡母，由此可见事先做好产品定位与市场景气研判之重要性。
此外，还有一些位于台北市精华地段的都更案，政府原本想规划成社会住宅，惟若就实务面加以考量，则又显得不切实际，因在精华地段所面临的第一个问题便是「租金」如何订定？正因租金不可能太低，那么对于需要社会住宅的低收入户而言，即是无济于事，倒不如换个角度思考，将分回房产规划为商办、商场使用，以坐拥相对高价租金，再运用租金去补助需要帮助的弱势族群，相对来说，反而比当作社会住宅的单一思维来得实际。
面对这些棘手问题，国产署希望「都更条例」可以尽快完成修法，放宽各机关自行参与都更，此外，往后都更分回房屋亦可由公法人标售，以达到活化利用，国产署希望能借此卸下重担。
寻求公正第三方 不可或缺
另外，也有官员表示，希望内政部尽速成立都市更新中心及专业公法人组织，以期双管齐下根本解决问题。
当然，国产署希望「都更条例」可以尽快完成修法，放宽各机关自行参与都更，即可就此卸下重担，但恐怕不是修法即可轻易解决此一问题，因所有都更面临情况相似，庞大的土地潜藏利益，官商勾结情事时有所闻，又有谁能够保证面面俱到，双赢互利使命必达。当初柯文哲市长便信誓旦旦的扬言要彻查五大弊案，至今换了位子便换了脑袋，所谓五大弊案恐也只是政治口号而已。
因此，当前必须严肃面对的是，可否交由第三公正单位来帮忙推动都更，一则取其专业性，再则兼顾公正性，也能让国产署可以获致喘息的空间。