理财周刊／小资Oma 集资买房术 难也不难
募资、团购、买零股，原来集资投资和积少成多的概念也可以用在购屋置产，但互信的基础会是正妹组外貌协会吗，还有什么秘密绝招？
其实在前两次跟Oma畅聊房产经时，小资Oma已经提示我用二十万如何投资买房了，模式其实不太复杂，即以募资的方式跟几个股东共同投资房地产，简单来说，相当于一种团购行为。这样的方式不讳言已经行之有年，但我好奇的是，小资Oma凭什么在刚出社会不久，房地产经验值零，且不靠家人亲戚的情况下，可以募到三百万。
有朋友说：她应该是靠美色吧？但我想再笨的投资人，也不会拿出几十万来开玩笑，因此这其中一定有什么秘密是我不知道的。因此，周末特别约她来到台北101高楼上看美景，喝咖啡，希望她心情好之余，可以透露更多关于她募资方面的经验与操作细节。聪明的小资Oma知道我对房地产相当生疏但对创业投资有一定程度的认知与经验，因此索性以团购的方式来说明她集资买房的概念搭配我对创业募资的经验与多年研究来一起解析个中奥妙。小资族的集资购屋大致可分成团购团主(募资方)及跟团团员(投资方)两个角色。我们也立即Cosplay一下，分别模拟在选择募资人及募资对象的眉眉角角：
团购的首部曲：说明团购游戏规则
形同startup募集资金一样，团主(募资方／创业者)针对标的物(产品与市场)向潜在团员(投资方)说明此次物件的优劣分析，让团员清楚了解物件所能创造现金流及资本利得的方式，简单来说就是商业模式(Business Model)及未来脱手的方式与时间点(Exit)。入资方式有很多种，但主要可分为借贷(着重物件之高额利息)或是入股(着重物件后出售后的资本利得)方式，不论最后团员是以哪一种入资方式参与这档团购，天时、地利、人和可谓缺一不可，而其中最重要的元素其实是人，天时可以等待、地利可以找寻，人若不对，则一切泡汤，所以Business Is All About People! 想进行一场完美的团购，慎选团主跟团员为当务之要。小资Oma建议，假如你是团员，要挑选可靠的团主，通常可以注意以下几点：(1)对案子掌握度高者，如物件的硬体、软体及工程、出租时程规划等。(2)信任度高，如很多共同朋友者。(3)熟悉办理流程及相关法规者。
若是团主身分，团员上的挑选也要注意几个重点：(1)小资准备的钱非借贷而来，是可动用的闲置资金。(2)充份信任团主，不太过问进度者。(3)本身财务健康且愿意先了解风险者。团购二部曲：准备投资计划书及相关合约 此举不仅是取得资金投入者信任的基本方式，也是双方对于共同要承担的风险最基础的共识。投资计划书的最基本精神就是在资讯的有效揭露，说到底，投资人就是不爱surprise。对于投资计划准备，到底主管机关金管会有哪些比较需要注意的规范呢？一、计划书中须清楚揭露该案或合作关系中所有具有法律连带关系人、这些人的角色、房产标的物、现金流或资本利得处理模式，不得有欺骗行为，并明订违反相关事项之连带赔偿责任。所有投资都一样，机会跟可能性要谈，但丑话都须讲在前，案子中所有人的权利义务都该说明好，投资计划最好让大家都能在公平公正公开的角度先取得共识，再将资金投入物件。二、企划书中还须包含集资发起人及相关安排机构的资讯揭露，例如该机构简介、营运概况等。若商业模式类似信托基金的模式，则计划书中应先说明该基金过去及目前投资概况，内容包含购买之物件种类、标的物地点、财务绩效、收益率等，如果已有确定投资标的者，须再揭露该投资标的的面积、地目、预估财务绩效及预估收益率等事项。
三、投资计划或确定的投资标的如涉及开发型不动产或不动产相关权利，应对投资人清楚揭露相关的开发计划或标的，且应揭露预定开发的种类、地点、市场分析、可行性分析等资讯。说到最后，其实计划书的关键就在于资讯的充分揭露，资讯说明得越仔细，对于募资者来说能够取得的信任与资金就越高，对于投资人来说，资讯揭露度值接说明该案主对风险部位的了解程度，故也是越值得投资的好案。
当然，这时候我不得不说，事关辛苦钱的投入，特别是一笔对自己来说不小的数字时，任何在计划书上的资讯在还没签约入资之前，都可以去实地或透过有门路的朋友多查察，这也是venture investment中必经的due diligence过程，一旦入资后，老实说最好的方式，就是等着投资人兑现收益承诺，尽量别干扰或过问太多操作细节。团购三部曲：团主专业程度＝团员信心指数除了一份精心制作并且资讯揭露彻底的计划书可以成功掳获投资人信赖外，小资Oma认为对于购屋至租屋、卖屋所有操作流程的专业度是她成功获得投资人信任与支持的关键。小资提醒团主们必须站在团员的立场思考，了解他们在乎的点为何？检视自己的团购模式、分润程度与时程是否照顾到团员的需求。
另外，出资者有权了解投资的所有细节，故团主亦有责任为他们解答所有疑问，越能回答任何疑问的团主，也就代表对物件掌握度高，越值得投资，这时候我不免想到，投资，到最后都是在投资人，也再度印证 Business Is All About People! (文未完)【更多精采内容，请见《理财周刊》716期，便利商店及各大书店均有贩售www.moneyweekly.com.tw】【提升理财力--理财课程资讯www.moneyedu.org.tw】