理财周刊／永春都更案打掉重练 损失知多少？
文／庄孟翰
延宕十六年，位于台北市忠孝东路五段与松山路口，捷运永春站附近的永春警察宿舍都更案，于2016年九月二十八日风光举办开工动土仪式，并预计在2020年完工，惟千算万算还是不如不同意户的「心算」，今年七月二十日，经最高行政法院判决不同意户胜诉定谳之后，主管机关方才恍然大悟都市更新表面看来容易，实际却是暗潮汹涌，一不小心即可能阴沟里翻船，前功尽弃。
究竟永春都更案是否重来，一百多位已搬离的都更户还要等多久，是否还要重新签立同意书，分回条件是否会变动等重要议题，有谁能够给个标准答案？
尽管各界看法不一，不过就整体而言，至少有以下三大重要事项值得关注。
台北市最近这一波房市景气始于2003年，永春都更案自十六年前开始整合，2000年每坪平均房价38.57万元，及至这一波最高点92.4万元，2016年则下降至83.9万元，如就最高点计算，涨幅高达1.4倍，相信当时所有同意户都希望能够赶紧完成整合程序，坐拥增值利益。惟就不同意户而言，可能就会如同媒体报导觊觎实施者赚取12.9亿元暴利，而蓄意杯葛。
姑且不论实施者利润多高，不同意户可以找出的杯葛理由，例如房价估价偏低或估价基准日变动等因素，其主要影响为景气好、房价高、估值高，共同负担比例降低，都更户分回比例就比较高，反之，分回比例则较低。亦即在漫长整合期间，都更条件会随着景气变动而变动，并非一成不变，而这也正是不同意户最容易找到的借口，有关这一点，又有谁能够给个标准答案？
按本案已于2015年改为「拆除重建」与「整建维护」两案并行，如所附照片即可轻易了解重新再来的规划设计图必然是「Ｕ字型」，由此不难了解新建完成后建物价格至少也要打个九折或八五折。
所附照片系环河南路「ＯＯ云峰」建案，由于无法百分之百整合，导致基地不完整，纵然建筑师竭尽所能的呈现出水岸住宅的优势与气势，终究还是无法弥补「Ｕ字型」中间老旧建物的潜在缺陷，殊为可惜；另外，地下停车场的动线与价值亦将连带受损。
根据内政部公布资讯，自2018年一月一日开始，无论是预售屋或新成屋，「屋檐」、「雨遮」将不记入附属建物，一律不登记、不计价，此外，建物地下层测绘边界亦改以竣工平面图所载面积范围(墙壁中心)为界，倘若都更案重新再来，将来完工后的登记面积必然会因新法令规定缩减，而带来另一无谓损失。
由以上分析可知，倘若此一都更案因最高行政法院判决不同意户胜诉而必须重新再来，所有都更户权益至少会减损二成以上。因此，今后究应如何加强政令宣导，并积极建构一套上下沟通无碍的透明机制，以使全体都更户不会一味的只想享用公共财，而不愿成就公共利益，实乃当前刻不容缓的一大要务。
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