理财周刊／专家教你套房投资七大不败原则
台北市刘小姐问：过去，有听过不少「包租婆」买出租套房做投资，而「低总价」时代，套房产品似乎也很受欢迎，请问，该如何挑选呢？
随着都市人口集中以及居住环境日渐拥挤，个人的生活空间逐渐趋向经济化、小型化，于是「麻雀虽小，五脏俱全」的套房乃应运而生；尤其，随着社会变迁，单身人口以及夜生活者逐渐增加，套房需求亦随之与日俱增。惟选购之前，应格外注意以下各相关重要事项，俾确实保障自身权益。一、投资报酬率
一般购买套房除了少数自用之外，大多是想借着出租或转售而获利，因此，应该特别注意租金行情以及出租率之高低。在衡量成本和收益时，更应就每年预期之出租期扣除空屋期、委托出租与税费成本后，加以计算房租收入。一般而言，一年之出租期应以10.5个月来计算较符合实际。
若只以出租获利为目的，应注意出租套房通常是以「户」为计算单位之特性，而与坪数大小较少有直接关联，亦即，一般承租人大都会以负担能力作为衡量基准，因此一户8坪与12坪的套房往往月租相差无几，而购买成本却有相当差距，遑论其间还有公设比高低的问题。
由此观之，坪数不大、价格较低廉的中古套房，其经济效益往往较高。
二、方便性应注意附近的交通状况和生活方便性，尤其是工作地点的距离以及休闲、娱乐等相关设施，例如忠孝东路四段捷运永春站「MOMA」套房产品得以快速销售，便是典型的实例。此外，亦应将停车方便性问题列入考虑。这些事项都与租金及出租率息息相关，丝毫不容忽视。
三、规划管理选购套房除应重视规划设计，更应注意管理服务等问题。一般而言，只要规划管理得当、兼顾生活方便性及安全无虞，即使价格贵一点，也相当值得，因为这关系到日后租金的高低和增值潜力，尤应注意的是户数最好不要太多，以免过于杂乱或形成治安上之死角。
目前市场上已有不少「智慧型」套房，其加强了管理服务的功能，与传统出租套房相较，无论是出租率或租金，均有相当明显的区隔。此外，购买中古套房时，还须特别注意是否有色情或其他不法行业侵入，以免一旦发生事故，脱手不易而蒙受损失。有关这些资讯，只要上网查询即可一目了然。四、私密性、安全性、宁适性一般而言，隐私的保密与生活安全是套房之特色所在，即使是小至邻房隔音问题都不容忽视。西门町某商业大楼，每一楼层均规划有70多户的套房，不仅平时门禁管制不易，一旦遇有紧急事故，个人身家财产之安全性更将面临考验。
时下套房的租用者不乏讲究生活品味的单身贵族，其对宁适性更是特别重视。
五、建材设备
对于主要建材如外观、大门、地板、墙壁、天花板、门窗、卫浴设备、厨具、冷气等，均应力求精致，不仅出租时可有较高收益，即使日后脱售，亦可卖得较好的价钱。
六、面积核计一般而言，套房因户数较多，虚坪也就特别大，因此对于「大公」、「小公」等公共面积之分摊计算，以及阳台、露台、雨遮坪数之归并等问题，皆须仔细核算清楚，以免平白分摊太多不合理的虚坪面积。
七、停车位
时下套房多以附加装潢之样品屋型态出售，不过由于进口建材与一般建材的质感差异甚大，因此购置套房时除应注意停车方便性，如有足够的自备款，最好再添购停车位，此不论是在自住、出租或出售，均较具停车方便之附加价值。
随着经济发展、高房价以及都市生活型态的改变，未来套房的需求必随之增加，选购前如能多一分留意，就可增加一分购屋权益的保障。
房市差 代销公司度小月
淡水梁小姐问：最近有新闻报导，很多建案连接待中心都已经不盖了，这跟房市景气好坏或售价有很大关系吗？ 一般预售建案搭建接待中心，主要是方便购屋客人上门时，有建案模型或样品屋用作介绍，及至豪宅市场兴起，动辄上亿元盖成的接待中心，可说是奢华无比，能让购屋客户体验未来豪华气派的舒适居家生活。尤其是针对不少贵妇团设计的「衣帽间」，摆上LV、CHANEL 香奈儿、GUCCI等精品，更会让一些怀抱贵妇梦的女性购屋者兴起「我就是想要拥有一个像这样宽敞的衣帽间」的想法，进而吸引顾客尽快下订。
不过，羊毛出在羊身上，动辄花费数千万元或上亿元装潢的接待中心，未来还是会算在消费者的购屋成本上。
根据目前推出建案的建商与负责代销的代销广告业者间的成本算法，业者大都会以总销金额的5％~6%，作为代销广告公司搭建接待中心、雇用销售人员、刊登报纸或杂志广告支出等费用(约占3%)，以及代销广告公司应得的利润(约占3%)。
当房市景气较佳时，预售案大约可在1~3个月内完销，愈快完销的个案，广告支出愈少，代销业者的利润就愈高。不过，自从政府积极打房后，房市景气急转直下，自去年起出现不少「包销」案改为「纯企划」，而如今再出现建商及代销业者不搭设接待中心的做法，唯一能够解释的只有房市走空，房子不像过去那么好卖，代销业者只能以「度小月」心态迎接苦日子的来临！
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