李宇嘉专栏丨加快构建房地产发展新模式 促进房地产平稳健康发展

李宇嘉（广东省住房政策研究中心首席研究员）

中国共产党第二十届中央委员会第三次全体会议于近日召开，会议审议通过《中共中央关于进一步全面深化改革、推进中国式现代化的决定》（下称《决定》）。全会紧紧围绕推进中国式现代化，部署了进一步全面深化改革的主要任务和重大举措。在统筹发展与安全中，全会提出“落实好防范化解房地产、地方政府债务、中小金融机构等重点领域风险的各项举措”。

防范化解房地产风险

面对严峻复杂的国际环境和艰巨繁重的国内改革发展稳定任务，不管是全面深化改革，还是推进中国式现代化，迫切需要一个平稳的环境。

房地产市场规模大、牵涉面广，对宏观经济运行具有系统性影响且正在经历新旧模式转换“阵痛”，其稳定发展是关系中国式现代化行稳致远的重要基础。在供求关系发生重大变化的新形势下，在风险释放、市场下行压力下，突出“风险防范”是行业管理的主基调。

值得注意的是，全会将防范房地产风险与地方政府债务、中小金融机构等重点领域风险一起表述。为了更好化解房地产及相关风险处理，全会提出推进系统集成、制度建设，增强宏观政策取向一致性。针对房地产中短期风险突出，特别是多方风险交织，要增强宏观政策取向一致性，就需要告别各自为政的“一亩三分地”思维。在治理体系上形成系统集成。

系统集成该怎么做呢？正在推进的白名单融资协调机制就是最好的例证，即加强金融和住建两个部门在房地产政策上的“一致性”。以房地产项目合规为“一致取向”，两个部门通力合作、双向奔赴，强化项目“推送—反馈”闭环机制和贷款“投放—使用—偿还”机制，促进两个管理部门政策上激励相容，着力于促使房地产项目满足“5+5”的标准化合规条件。这样，既实现住建部门对房地产监管的职能，也能满足房地产项目的合理融资，还能最大程度降低金融风险，这就是房地产行业治理体系和治理能力现代化。

值得注意的是，尽管房地产供求关系逆转，部分城市或区域房地产产能过剩，但部分地方还想着如何卖地、如何刺激居民买房。本质上，这是错误的发展观、政绩观和考核体制作祟。必须从制度建设上着手。《决定》提出“完善推动高质量发展激励约束机制”，就是从制度上约束地方依赖旧模式，激励其发展新模式。

近年来，各省已针对性地调整考核机制，适应新发展理念的要求。例如，今年4月10日，学习时报发布的《坚定不移推动高质量发展 奋力谱写中国式现代化四川新篇章》一文指出，“四川正在对照国家考核办法，修订完善全省考核评价指标体系”。该考核中包括“经济发展、开放水平、创新驱动、生态集约、统筹协调”五大类一级指标。

总之，防范化解包括房地产在内的风险，并不是要救助房地产，让房地产的体量恢复到过去的规模，而是在新旧模式转换的过程中，防范和化解保交房、风险蔓延和资产重组等风险，让模式转换更顺利。统筹好发展和安全，关键是发展，也就是贯彻新发展理念下的高质量发展。

房地产高质量发展还有较大空间

在7月19日解读党的二十届三中全会精神新闻发布会上，中央财办相关负责人在谈到房地产时指出，我国新型城镇化仍在持续推进，房地产高质量发展还有相当大的空间。其中之一就是满足居民对住房的新期待，打造“好房子”。过去，多数人购房诉求是“有没有”，现在转向“好不好”。因此，优化土地供给、规划设计、建筑标准等，打造顺应改善需求的房子还有很大空间。

比如，近期很多城市修编本地的建筑设计标准，非居住空间不纳入计入容积率的建筑面积，减少公摊比例，优化凸窗、阳台控制要求，不仅提高了得房率，降低了单位房价和房屋总价，而且空间设计优化还提升了住宅品质。同时，还明确各类型建筑高度限制，优化绿化覆盖率、建筑覆盖率等计算方式，提升公共空间品质。地价全面下降，为居住品质打造打开了空间。

《决定》提出，推行由常住地登记户口提供基本公共服务制度，加快农业转移人口市民化；完善中央和地方财政关系，提升市县财力同事权相匹配程度，适当加强中央事权，提高中央财政支出比例等。这些改革举措直指新型城镇化过程中就业、社保、教育、医疗和住房等公共服务均等化的支出责任和资金来源。这意味着，刚需住房消费和住房保障还有很大的发展空间。

加快构建房地产发展新模式

对中长期住房制度改革、行业管理和住房发展方向，《决定》第44条“健全社会保障体系”做出了详细阐述。首先，住房制度改革的方向，就是推进住房供给侧结构性改革，加快建立租购并举的住房制度，适应需求端新变化、新特征，这也是房地产发展新模式的核心内容。

目前来看，住房需求主体是3亿新市民、年轻人、外来人口。他们居住的新模式，就是先租后买，甚至是长期租赁，等待收入达到购房的支付能力后再买房。据贝壳统计，一线城市首次购房的平均年龄已超过35岁。租购并举的住房供给制度下，核心原则就是租房和买房在公共服务享有上实现均等化，比如《决定》提出的推行由常住地登记户口提供基本公共服务制度。

近年来，这方面改革取得了长足进步，比如今年5月份沈阳、佛山等地提出有合法稳定住所（含租赁)）的非户籍人员可申请入户，租房可落户将是未来的普惠政策。笔者也建议，各城市每个街道均设置集体户口，便利租房落户。同时，租购并举的另一个核心权利，租房入读公办学校在部分区域已落地。随着教育集团化、均等化改革推进，租房入读公办学校也将实现。

其次是加大保障性住房建设和供给，满足工薪群体刚性住房需求。在新时期，除了兜底保障的公租房之外（含货币补贴），保障性住房的主体是配租的保租房及配售型保障性住房。2021年的国家22号文和2023年的14号文，对这两类房源已明确了筹建渠道（土地供应）、资金来源、建设主体、分配对象。打造配租和配售的保障房体系，目的是针对工薪群体、人才群体，筹建低租金、低售价、配套好，“有租有卖”的供应闭环，降低城镇化的成本。

这样，广大工薪阶层和人才群体可以较低的成本融入城市，不再为住房焦虑，从而放开手脚为美好生活奋斗，这也才能发挥超大规模市场优势，激发全社会内生动力和创新活力。下一步，保障性住房除新增用地建设外，还将盘活存量。比如，存量住宅物业收购或“非居改保”，未来还将大规模盘活闲置土地建设保障房，而央地财政事权和支出责任分化也做好了资金准备。

再次，充分赋予各城市政府房地产市场调控自主权，这是完善央地管理架构，夯实地方政府主体责任，实现权责对等和激励相容，也是提高治理能力的体现。将调控的权力给到地方，同步将稳定行业和市场的责任也赋予地方。在区域分化、消费群体差异化加剧的当下，在自主决策的前提下，更熟悉微观市场运行态势的地方落实因城施策，才能更精细化地将房地产管理好。

《决定》还提出，允许有关城市取消或调减住房限购政策、取消普通住宅和非普通住宅标准。供求关系逆转以后，投资需求趋势性退出，居民预期转弱，继续坚持限购政策的必要性不再，预计后续未退出限购政策的城市或区域将相继退出。在新房市场产品不断迭代升级，改善型需求持续释放，居民住房需求多样化的新时期，退出限购以激励需求更有必要。

目前，绝大部分刚性需求转向小户型为主的二手住房购置、保障性住房租或购；新房市场越来越面向改善型需求，再加上新房建设规模收缩，不再对普通住宅和非普通住宅实施惩罚性税率（比如非普通住宅在契税、增值税、个税上较普通住房翻倍的税率），不仅能降低交易成本，有利于改善型住房需求释放，稳定新房市场规模，还会激励开发商打造面向改善的高品质住宅。

同时，改革房地产开发融资方式和商品房预售制度。其中，改革开发融资方式就是前面讲的全面落地白名单融资协调机制，倒逼项目“非合规、不融资”的新模式，告别“高杠杆、高成本、高周转”的旧融资模式。改革商品房预售制度，就是逐步由预售向现售转型。据克而瑞统计，重点城市现售房已占30%的份额，“所见所得、马上就住”的需求特征也会加速住房现售到来。

另外，白名单融资协调机制全面落地后，合规项目才能够获得融资，且一定能获得合理、足额的贷款融资，开发商通过预售来高周转的必要性下降了。未来一段时间，将是预售和现售并存，并逐步向现售转换的过渡期。对仍实施预售的项目，将加大自有资金拿地、预售资金封闭管理，而政策将重点鼓励现售模式，会在土地出让、规划报建、融资和交付等方面有扶持政策。

最后，《决定》还提出完善房地产税收制度。目前，房地产市场循环受阻，包括土地向开工和销售的循环，新房和二手房、刚需和改善的循环等，都存在阻碍，原因之一就是交易或循环的税收成本太高。因此，未来将全面捋顺房地产税收链条，降低上游土地供应和开发环节、中游交易环节的税负，比如配合消费税改革，降低土地和房产增值税依赖，从而降低地方政府过分重视开发投资的激励，鼓励土地、商品房交易和循环，做大终端交易规模，从而促进住房消费。