惊现2.5万/㎡！科学城二手房跌出价值了吗？

《权游》里有句台词，叫“Chaos is a Ladder！（混乱是阶梯）”。

在最近的博鳌房地产论坛上，面对楼市的乱局，有专家就抛出“房子是消费品而不是金融资产”、“买房是为了住，而不是去卖”的观点，令人深思。

在经过一轮价格调整后，曾经火爆的科学城二手房，最近也越来越向消费品看齐，松动下跌的价格，究竟是深渊还是阶梯？

2.5万/㎡可以买科学城二手？你没看错！

这个价格，不是公寓、不近增城，也不在黄埔永和，而是科学城“守门员”云埔板块的岭南雅筑，日前挂出了一套“满五唯一”82㎡户型。

当然，这样低价的笋盘，只是当前广州二手房行情的一个缩影。

在新房价格战激烈的今天，广州二手总体表现不佳，据克而瑞统计，上半年二手总成交41956套，比去年同期少了3万多套。

尽管如此，上半年二手成交套数，排在广州近5年的第二位，其实证明二手需求依旧是有强力支撑的。

最出乎意料的，莫过于科学城所在的黄埔区，上半年二手成交量暴跌55.5%，甚至不如从化这个小透明，着实令人惊讶。

价格上，几个网红盘也是普遍跳水，例如东荟城成交价基本跌回4万/㎡左右，甚至有的盘跌出超20%的跌幅。

正是在这个大背景下，作为位于科学城边缘的岭南雅筑，二手惊现2.5万/㎡。

而从目前岭南雅筑整个小区报价来看，贝壳所挂出的7月参考单价约为2.8万/㎡，也是目前云埔报价最低的楼盘。

要知道，在上轮广州集中供地中，岭南雅筑旁地块，刚被保利以折合楼面价17999元/㎡所拿下，未来售价破3万/㎡是大概率事件——这是否意味着，未来同个片区，一二手价格又要被拉开明显差距。

昔日的小甜甜，今天就变成牛夫人，难道科学城的二手房就不吃香吗？

其实，面对二手房这个错综复杂的市场，除了宏观解读，个体具体分析更重要。

首先，从单价，即便岭南雅筑挂出看似惊人的单价，但2.5万/㎡对比当初1万出头的购买价，大概率已经翻倍了，也就是说，这次甩卖看似亏了，但业主其实已经赢麻了。

其次，二手房源差价被拉大，往往是具体房源决定的，例如噪音问题一直困扰开源大道多个小区，但并非每个户型都受此影响。

因此，北向、受噪音干扰影响严重的楼栋、户型，价格可能会被好的产品拉开差距。

最后，云埔板块苦于各种市政配套缺乏、道路施工拥堵等问题，近几年配套改善不明显，这也成为拖累板块楼价的原因。

而在更大范围，讨论科学城二手低迷，其实原因也并不复杂。

目前整个黄埔区一手供应都比较充足的，且价格战因素还未抵消（例如万科新城首开2.7万/㎡），相对而言，科学城部分区域配套还不够成熟，其中无明显短板的项目，价格就比较坚挺。

那么，二手房自然存在腹背受敌的情况。

更容易被忽略的另一个因素就是旧改的熄火、停滞。

在2020年那波大涨中，最大的因素便是短期内大量拆迁，直接导致租赁、二手市场房源一度非常紧俏，租金和房价直接起飞，持币待购的客群很多。

如今，全区旧改熄火，该拆的都拆了，村民该租的租、该买的买，需求暂时得到满足，这让原本应该长期释放的旧改红利，一次性消耗，目前基本接近抵消，顺势带动租金、房价下滑。

那么，科学城二手房真的不值得了吗？

在个人看来，首先我们搞清楚究竟谁在买科学城的二手房。

在采访中，几个深耕科学城的中介都坦言，现在成交低迷、不见起色，但现在还选二手的买家，基本是有几个共同特征：追求性价比、置换型、学位读书、怕房企暴雷。

这几个特征，不正是非常符合消费的行为特征吗？

在未来买房不怎么赚钱的情况下，或许应该考虑买房要怎样省钱（尤其是背负的长期贷款越多，偿还的利息自然越多）。

当房子会越来越像消费品，那么消费品特质是什么？

就是消费者为获得某种使用价值，解决生活需求，而不是为了盈利去转手销售。

换成人话，就是兜里有多少钱，就办多大的事，买什么档次的东西，绝不孤注一掷。

因此，在看好科学城基本面的前提下，跌出性价比的次新房，依旧适合一些手头紧的刚需或者置换买家。

一方面，在房企频频暴雷的今天，二手买的就是确定性，“行差踏错”的几率较小。

同时，二手交易、入住周期更短，可以加快换房速度，留下更充足的调整空间。

倘若被同板块不相上下的一手拉开4000-5000元/㎡价差，那么牺牲一下“新房情结”，换个二手大房子，买个安稳又何妨？！

最后，抓住一个原则，既然都买二手了，当然要选择当下或未来近地铁、区域规划的核心，因为这对于生活体验的提升是最明显的，也是有增长空间的。

从日前公布的广州轨道交通网线规划（2018-2035）来判断，科学城除现有的苏元外，萝岗枢纽也是显而易见的区域中心。

同时，工程量较小的6号线东延线（香雪-刘村站），较大概率入编地铁四期规划并较快通车，这对目前配套缺乏、尚处洼地的云埔板块，居住体验提升会很明显；而23号线概率也大大提升，但依旧存在博弈，就值得考量一番了。