“零首付”购房再现，是套路还是捷径？多地发文警示风险

21世纪经济报道记者叶麦穗 广州报道房地产市场缓慢复苏，为了促销售，近期江苏、河南等地频频出现购房“零首付”的情况。在一些社交平台上，不少房地产中介以购房者口吻，发布“零首付拿下人生第一套房”等“小作文”来吸引流量，引发评论区热烈讨论。

对于“零首付”的情况，业内人士认为，其实并不新鲜，但是其中蕴含了不少风险，购房者需要慎用“零首付”。近日，多地政府发布警示文件，提醒购房者理性看待“零首付”政策，购房者应根据自身情况量力而行。

以郑州、南宁等地为例，8月5日，郑州市住房保障和房地产管理局发布关于购房风险警示称，请广大购房者面对“零首付”、首付融资、首付分期和变相首付垫资行为购房的诱惑时保持冷静，购房时应根据自己的实际情况量力而行。在此之前，南宁市住房和城乡建设局也公开表示，零首付购房存在诸多风险和不确定性，非可持续的购房方式。

仅暂缓集中付款压力

近期社交平台有多则“零首付”购房小作文刷屏，虽然故事主人公和购房地点略有不同，但是小作文的大意都是告知如何通过一系列操作降低首付，甚至“零首付”购房。

“我私信了发帖人，后来才知道是中介。”广州市民小李表示。

“零首付”并不是新鲜事，此前市场也曾出现过。而今随着房地产市场转冷，为了促销，开发商开始“动脑筋”，降本让利的“零首付”就成了选择之一。

所谓“零首付”购房， 并不是“不掏一分钱”实现购房。

上海易居房地产研究院副院长严跃进在接受记者采访时表示，目前市场上常见的“零首付”有四种模式，一是首付垫资，即开发商先将首付款打入购房者账户，购房者再将该款项打入开发商指定的购房账户上。二是首付分期，购房者不支付或少支付首付，后续几个月或一年内凑齐首付。三是首付融资，前期先支付首付款，购房后通过抵押，办理经营贷、消费贷、装修贷等变相套现。四是高评高贷，开发商或中介将房价做高以骗取更多贷款，或者是开发商申请贷款时以不打折的房价申请贷款。

据记者了解，不同“零首付”的方式，有不同的应用场景，上述第一种、第三种、第四种模式在总价较低的房价中应用较多。第二种模式，则在高总价的房贷中比较受欢迎。“比如购买一套总价1000万元的房子，首付大概是150万元，这150万元并不是一次性交清，而是在半年内分期交清。一般是四次，是按照20%、20%、30%和30%这样的交付比例交的。主要就是缓解购房者一次性集中付款的压力，不过无论分几期，首付款都是要购房者在限定时间内自己筹集。”一家房地产中介的负责人刘先生告诉记者。

“零首付”为何吸引购房者？严跃进分析表示，首先是首付压力大，购房者有购房需求和按揭贷款能力，但首付款筹集有一定的困难，因此将首付变月供；其次是与其租房付租金，不如通过“零首付”方式购房，相当于把房租当做月供；再次是误解房贷政策。部分城市明确，在本市拥有2套及以上住房且相应购房贷款已结清的，支持金融机构自行确定首付款比例和利率。购房者将自行确定理解为可办理“零首付”。

风险何在？

随着零首付逐渐增多，风险事件也开始出现。近期多地政府发布警示文件，提醒购房者理性看待“零首付”政策，购房者应根据自身情况量力而行。

8月5日，河南省郑州市住房保障和房地产管理局发布关于购房风险警示称，请广大购房者面对“零首付”、首付融资、首付分期和变相首付垫资行为购房的诱惑时保持冷静，购房时应根据自己的实际情况量力而行。

7月28日，据广西南宁市住房和城乡建设局官网消息，对于市人大代表《关于南宁市房地产市场流动性刺激的建议》中的“首套住房0首付”问题，市住建局表示，0首付购房存在诸多风险和不确定性，非可持续的购房方式。南宁市住建局称，近年来已有多地监管部门提示警惕0首付购房风险，具体风险包括：一是加剧购房者还款压力；二是存在金融风险；三是可能存在法律风险。

“确实不是什么新鲜事，只是现在卖房难的情况下，会更多一点，但是肯定是有风险的。” 广州大源按揭总经理、房卫士创始人郑大源在接受记者采访时表明。

中指研究院市场研究总监陈文静表示零首付购房看似可以减轻购房者初期的购房压力，但实际上可能会增加后期更高的资金成本和月供压力，“零首付”买房更多是开发企业、中介吸引购房者的一种手段。

严跃进对记者表示，“零首付”操作具有较多风险，主要包括五方面。一是违反房贷规范的风险。房贷业务有一套严谨规范的作业标准，对于首付比例等都设定了最低值。今年5月份，央行等部门发布通知，首套和二套房贷最低首付款比例分别降至不低于15%和不低于25%。该标准即为红线，“零首付”操作明显越线。

二是还贷负担增加和违约风险。“羊毛出在羊身上”。首付款的减少，是以月供明显增加为代价的。如认购100万总价的住房，若按“零首付”方式进行（等额本息、30年期还款方式），其贷款总额会增加。同时月供额将比合规模式增加18%。另外若银行发现骗贷行为，要求购房者提前还贷，那么还贷压力将更大。

三是合同不受法律保护的风险。“零首付”交易往往会签订阴阳合同，同时一些约定条款也无法在合同中写入。一旦购房交易出现纠纷，合同的保障效应将减弱。房企或中介承诺的条款将变为一纸空文，购房者也很难依法追责索赔。

四是市场波动和交易风险。“零首付”购房，暗含了一个前提，即房价总体趋稳或会上涨。但在当前市场下，尤其是各地限价取消的情况下，房产价格难免波动。若房价下跌，那么退房的难度将增大（因为存在房企垫资或首付融资情况）、月供的压力也更大（因为房屋已贬值）。

第五是信用风险和涉嫌骗贷。若被银行发现骗贷行为，则会面临征信处罚和要求提前还款。同时，若涉及金额较大，则会涉嫌骗贷罪，并被追究刑事责任。