刘彦君／不动产继承眉角多 生前规画以免家族阋墙
▲长辈趁着生前意识清楚时，预先规画财产分配，透过遗嘱、生前赠与或信托等方式，避免晚辈争产，家族失和。（图／视觉中国CFP）
许多长辈担心自己辛苦一辈子好不容易买下来的房子，该怎么传承给晚辈？是要趁自己意识清楚时处理，还是过世后以遗嘱来处理？而以上这些差别又可能发生哪些纠纷和争议？家家有本难念的经，若后代晚辈不和，长辈留给后代的不动产反衍生纠纷。建议趁着生前意识清楚时，预先规画财产分配，透过遗嘱、生前赠与或信托等方式，避免晚辈争产。
从法律层面来看，处理房产移转予后代的方法和可能的纠纷，大致有以下三种方式。
遗嘱分配但需小心争产纠纷
第一种方式是利用遗嘱处理不动产，但要留意继承人间因可主张特留分而常发生纠纷。所谓的特留分是指，将应继分中的特定比例保留给各法定继承人，即便被继承人透过遗嘱分配财产，各继承人最少也可分得该特定比例的财产数额。
遗嘱的好处在于，长辈可考虑将不动产产权集中移转给某特定晚辈，避免遗产共有，难以处理。若是以遗嘱为之，当遗产很多时，固然可以将各个财产分别归属给各子女，以发挥经济效率并求其公平。例如特定不动产分给某子女，其余财产分给其他晚辈，均为个人单独所有。
但若长辈遗产只剩下少数特定不动产或其他财产，用遗嘱指定特定财产予特定继承人继承，或以遗赠的方式处理，则可能会衍生继承人间特留分的纠纷；也就是没有分到或分不够遗产特留分的法定继承人会主张其特留分（如《民法》第1223条第1款子女之特留分为其法定应继分之二分之一），而易起争讼。
生前赠与需留意税务问题
第二种方式是利用生前赠与处理不动产。为避免长辈因失智或受骗而遭不肖晚辈设计为赠与行为，各继承人或利害关系人宜咨询律师或专业人士妥善利用《民法》监护宣告制度与设计相关妥适契约条款，以保护长辈的财产安全，也避免如社会新闻中常见的，长辈将不动产赠与晚辈后，反遭不肖晚辈以所有权人自居，将长辈赶出居住不动产的憾事！
很多长辈担心把财产赠与晚辈后，恐失去保障而被弃养，故需保留相当不动产处分之控制权。基于此，就生前赠与部分，长辈亦可与受赠晚辈有明白约定：其于长辈仍在世时，需承担主要的扶养义务。若是子女弃养父母，则可依契约约定或《民法》第412条或第416条规定撤销赠与。
另外要注意的是，如因结婚、分居或营业所为之特种赠与，法律上认为此乃事先把遗产付出去了，所以要将该赠与价额从该继承人的应继分中扣除，法律上称为「归扣」（参见《民法》第1173条）。而实务上有为了规避赠与税，将不动产实际赠与改以买卖名义，却无相关金流往来（即假买卖真赠与），此举将妨害地政机关登记之确实，恐涉犯《刑法》使公务员登载不实罪，并将遭税捐机关补税并裁罚，得不偿失。
也有长辈生前以无偿方式将不动产移转登记至特定晚辈名下，长辈过世后，继承人常会对该移转行为是借名还是赠与起争执，如果认定是借名，则借名人应返还该借名财产给全体继承人作为遗产再重新分割（参见最高法院99年度台上字第1652号民事判决）。
交付信托创造家族共荣
第三种方式是利用信托处理不动产。随着国人财富增加及相关法律制度日渐健全，来自英、美等国的信托制度在国内也逐渐普遍，将不动产交付信托，由专业受托人成为不动产之受托人，不仅产权集中易于管理，长辈在世时可将不动产供长辈居住，或出租后将租金供长辈安养之用，若长辈死亡后则以扶育年幼晚辈为重，可将租金收益分配给后代，等到适当时机再分配财产，达到家族共存共荣。不过，信托为较复杂的法律关系，若不透过律师等专业人士协助设计信托关系架构，一般人难以妥善运用。
而不动产信托移转与受托人，则于委托人（长辈）死亡时，属信托财产，而非遗产，故受托人依信托契约移转信托财产与指定之受益人时，仍应申报缴纳土地增值税及契税。且信托运用得当，可避免长辈遗留不动产遭部分不肖继承人之债权人强制执行该不动产，因此损害其他无辜继承人之利益。
长辈身故后所留下的不动产，由子女依《民法》平均继承看似公平，却可能因为子女意见分歧而难以有效利用。长辈实有必要在生前预先规画以免死后留下争议。透过遗嘱可解决立遗嘱人身后子女遗产分配的问题，再加上信托，不仅可安排家族资产分配及传承，还可避免子女挥霍或遗产遭人侵占等情事，但遗嘱与信托均为高度之法律专业，一般人宜多咨询律师等专业人士，才能为周密安排，否则挂一漏万，反而更易导致继承人或家族晚辈间产生法律纠纷，造成家族不和。
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