楼市崩盘背后的金融逻辑
最近，整个韩国和越南房地产行业越来越魔幻了。
我说的是，世界房地产。
继韩国楼市崩盘，房价连跌11个月之后，越南也陷入了烂尾危机：
曾经的造富神话，瞬间沦为炒房客坟场。
以前是开发商们喊着“你不买有的是人买”，现在是年轻人们反过来喊“你不买，我不买，明天还能降300”。
怎么说呢，有一种看爽文男主逆袭的感觉。
关于韩国的全租房导致地产崩盘的事情，大家都已经聊过很多了，今天我们稍微聊点不一样的。
韩国楼市这一次的崩塌，非常具有典型性，很多人甚至把它戏称为韩版“次贷危机”：
实际上，它和当年的次贷危机，既有差别，又有共性，今天，我们就来聊聊：
房价下跌的逻辑链条到底是怎么形成的？
1
任何一个房地产市场，在崩溃之前，首先会有一个非常重要的准备工作：
房价上涨的共识破灭。
一直以来，一线房地产都是很多人心中的信仰。
当上涨还是市场共识的时候，泡沫就还能继续吹。
之前，币圈某大佬笑来同志讲过一句话，叫做：傻逼的共识也是共识。
这句话比较难听，但它至少反映了一件事儿：
共识是信心的基础，而信心是黄金——真金白银那种。
早先房价飞涨的时候，大家都说从租售比看，从房价收入比看，从负债率看，怎么看房地产市场都不理性。
但你会发现，其实无论我们讲这个市场多么畸形，房子本身有多大的问题。
只要上涨的期望还在，房价就会一直上涨。
只要房价还会上涨，那么房子的一切问题，就不是问题。
哪怕是几百万买个十几平的学区老破小，只要孩子上完学，再涨个一百万卖掉。
你跟我说，它冬冷夏热转不开身，蹲坑夏天苍蝇多？
抱歉，who care?
这是投资品的逻辑，只要还能涨，所有的缺点都不是缺点。
尤其前几年全球房地产市场火热的时候，“首尔房价一定涨”的共识是相当深入人心的。
它的涨幅有多夸张呢？
过去五年韩国房价整体涨了近80%，而首尔光2020年到2021年就涨了近50%。
一套房子，放一个月净涨200万元人民币那都是真实发生过的事情。
巅峰时期，首尔核心区的房价一路狂飙到了每平20万元人民币。
放在全球，那也可以保二争一了。
韩国人民第一次走在了世界的前列腺上。
烈火烹油之下，催生了无数的造富“神话”。
按这样的套路发展下去，韩国用首尔的房地产买下整个美国，甚至左脚踩右脚直接登月，都不成问题。
比较巧的是，当年日本人民也是这么想的：东京只会热，不会跌。
80年代无数拿神户牛肉打牙祭，法国红酒当水喝的日本老哥更是放下豪言：
拼搏百天，买下阿美莉卡。
结果大家也都看到了，不久后，日本迎来了失落的三十年。
当然，造成这一切的原因实际要复杂多了，远不止是房价的事情，以后有机会我们可以单独出一期内容讲解，但它们的底层逻辑是类似的。
回到韩国：
大部分普通人获取信息其实是相对滞后的。
一开始部分房价下跌的时候，大家还没多少感觉，直到“全租房”暴雷，市面上抛售的房子越来越多。
大家冷静下来发现，房价必涨的逻辑似乎有待商榷了。
于是，很多人的心态开始发生一些微妙的变化：
从认为韩国首都圈房价必涨，到退一步认为首尔房价必涨，再到首尔江南区必涨。
大致相当于：
从认为一线房地产必涨，到只认为一线房地产的核心区必涨，再到核心区的核心区、黄金SSSR区必涨......
心理预期一降再降。
降到最后，连核心区域的房价都开始暴跌了。
这个时候，“首尔房价一定涨”的共识其实已经垮塌了，反而是下跌的共识开始形成。
大家都在等楼市的烟花什么时候能炸得更绚烂一些。
眼看他起高楼，眼看他宴宾客，眼看他楼塌了。
利好出尽就是利空，市场掉头的酝酿，背后一定是另一种普遍共识的形成。
2
但是，共识是不会无缘无故形成的，在共识之前需要有一条“引线”。
也就是，一个传导机制。
一个市场的雪崩，首先要积累足够的势能，要有又厚又重的雪堆在山头。
然后就需要等待那条“引线”
可能是一声呐喊，一块意外的石子，一小块雪地的融化，也就是那只“黑天鹅”的出现。
引爆这次韩国房地产雪崩的那只“黑天鹅”就是“全租房”（也叫传贳房）。
给还不了解的朋友简单科普下：
所谓的全租房，也就是租客不需要付房租，只需要给到房价50%-80%的押金（水电等另算），两三年到期后房东全数奉还。
四舍五入等于白住。
而且这个模式还有一个特别的地方在于，租客可以向银行申请全租房贷款，然后每月只需要付出一笔很少的利息（比正常月租少多了）。
很多人一看，这全租房的利息比正常付月租便宜多了，于是，越来越多租客都投入了全租房的怀抱。
这么一来，租客租到了房，银行拿到了利息，而房东也能拿着这笔钱出去投资，拿钱生钱。
似乎就是个“三赢”的局面，前景一片大好。
但，怎么可能呢？
当年的次贷危机早就给我们演示过了，把房地产“金融化”，也就意味着把最大的那颗地雷装上了引线。
而全租房的问题，就出在房东这一环。
一开始，大家都坚信房价一定会涨，所以各种“闭眼入”，房地产市场越炒越热。
于是，很多房东疯狂加杠杆，拿着租客的押金不断买房，然后继续租出去，继续买房，无限套娃。
炒一两百套都是小意思，上千套才算得上个角儿。
每个人都幻想成为这场资本游戏里的赢家，早日出任白富美，迎娶CEO。
如果房子一直有人租，房价一直往上涨，一直有人接盘的话，那一切都好。
问题是，这两年美联储不断加息，为了避免资金外流，韩国也只能跟着加息。
这个时候，很多租客发现，全租房的贷款利息越来越高，甚至比正常的月租金还高。
自然而然的，大家都开始抛弃全租房，改月付房租了。
于是，这个击鼓传花的金融游戏开始崩盘：
很多全租房的房子租不出去，房东拿不到钱，资金链断裂，还不上押金，他们只能把手头部分房子抛售出去回血。
市面上的空置房产越来越多，房价下跌。
这一下跌，很多原本想买房的人又开始观望了。
于是，这场金融雪崩开始一层一层涌动起来。
到了最后，部分房东实在还不上押金，只能选择原地蒸发。
而成千上万的租客，还欠着银行贷款不知所措......
整个传导链条，彻底崩塌了。
3
当年美国的次贷危机也是类似的逻辑，同样也是把地产过度“金融化”。
只不过，这次的罪魁祸首不是房东，而是躲在幕后的金融机构——
银行提供贷款，再把这些贷款的“借条”打包卖出去，而后头的金融机构则把“购房贷款”包装成了理财产品，再卖给全世界的理财客户。
恰逢美联储为了刺激经济，疯狂放水，于是很多银行为了多赚钱，睁一只眼闭一只眼，违规拉人头，甚至给流浪汉批贷款。
你敢买，我就敢贷。
结果给很多信用不好的人，发放了很多“次级贷款”。
但金融机构也不傻，当时他们想的是，就算借款人没法偿还贷款，还可以拿抵押的房屋来还。
而且，这些次级贷款，早已经被包装成理财产品销售出去了，就算炸了，也是大家一起死，风险早就通过金融系统被大范围扩散出去了。
于是，印钞机疯狂运转，房地产就虚假繁荣起来了，巨大的泡沫通过金融系统变成一个关乎所有人的，巨大的系统性风险。
这就是08年那场把全世界都拉入漩涡的“次贷危机”。
还是那句话，房地产“繁荣”的前提是：借款人都能还上贷款，并且房价能够一直往上涨。
问题是，早期那批信用评级不好的人，有相当一部分已经还不起贷款，然后房产被没收了。
于是，同样是市面上的空置房产越来越多，房价下跌。
很多刚买房的人突然发现，房子不值钱了。
而他们需要付的贷款比房价还高一大截。
跌5%你还能说“是技术性调整”，跌个50%谁看了都慌。
于是很多人果断违约，房子也不要了，银行你爱咋地咋地。
第二批房子流入市场，房价继续下跌，陷入恶性循环......
于是，这场金融游戏，彻底玩不下去了。
回看这两次危机，你会发现：
地产本身流动性小，如果没有金融工具的传导和放大，很难裹挟天量的普通人进来，演化成灾难级的系统性危机，但是总有部分尝过甜头的人，想尽一切办法为它装上“金融化”的引信。
把这个击鼓传花的多米诺阵列搭建起来。
本来应该承担风险的人，一边加杠杆不断获利，一边通过金融系统，把层层包装的烂账和风险，转移到无数的普通人身上，让它变成一个需要全社会买单的巨雷。
最后留下一地狼藉。
但是，古尔丹，代价是什么呢？