楼市打新规则悄然生变 产品力将成核心竞争力

证券时报记者 吴家明

过去，因为一二手房的价差，“楼市打新”一度成为各大城市中的时髦名词。现在，购房者和开发商对“打新”的态度发生了明显变化。

近日，深圳福田区的一个“网红豪宅盘”再度推出新房源，均价高达每平方米12.85万元。回顾过去的三次入市，该项目每次开盘即宣告售罄，所以每次入市总能引起话题。随后，项目公布了意向登记名单，380批意向客户参与摇号，而房源仅有116套。最终，这批房源全部售罄，也产生了深圳年内首个“日光盘”。

有曾参与该项目打新的购房者对记者表示，关注项目的主要原因系优质学位以及该项目定价与周边二手房存在价差。此外，项目位置的“稀缺性”也是其中的因素之一。不过，与此前几次入市时引起的讨论度不同，这次新房源入市却显得有些“低调”。也有参与其中的购房者表示，没有买到也不觉得可惜，因为现在市场上可选的房源还有很多。

在楼市火爆时期许多城市的网红盘“打新”一度成为现象级事件，不仅需要拼“积分”还要拼“运气”。记者在深圳多区实探发现，在当下的楼市环境，深圳多数新房项目都改变了以往的打新规则，采取“先到先得”的方式，即只要有购房的资格及资金就可以直接买房，现场选房直接购买。

有新房营销经理打趣道：现在“日光盘”已经少之又少，只要有客户就已经“求之不得”。此外，许多新房项目都在抓紧促销，在去化压力下，拼价格自然成为许多房企的选择。在深圳罗湖区一处新房项目，记者发现，项目开盘的同时房产中介已经开始大面积进行推广，中介经理甚至当起了“路霸”，而且开盘推出的折扣价格甚至回到了2017至2018年的水平，引起附近片区二手房业主的热议。

在政策利好和市场需求的双重驱动下，深圳豪宅市场依旧展现“生命力”。不过，虽然深圳市场再现“日光盘”，但楼市“打新”热已经有所降温。深圳中原研究中心的数据显示，上半年深圳新房住宅成交量跌至6年来低谷，优化调控措施持续出台，市场迎来短暂爆发，但受制于整体宏观走势，后劲明显不足。值得注意的是，从开盘销售率看，楼市“打新”热持续降温，上半年无项目开盘售罄。上半年入市的48个新房住宅项目中，仅6个项目开盘去化率超五成，相比往年大幅度减少。

提起楼市“打新”，就不得不提到限价政策。市场信息显示，限价政策的起点是楼市火热的2016年，当时许多城市祭出了限购、限贷、限价、限售等措施，从供给端到需求端进行限制，致力于打压投资性需求。

那么，在当前的市场环境下，“限价”该何去何从？中指研究院监测数据显示，上半年全国有约180省市（县）出台政策超360条。下半年房地产供需两端政策有望进一步优化调整，各地去库存相关举措或将加快落实。具体从供给端来看，一方面，合理控制以及优化新增商品住宅用地供应成为政策发力点，预计政策举措聚焦优化土拍规则，取消限价、取消远郊区容积率1.0限制等，为企业建设“好房子”提供更多支持；另一方面，预计项目融资“白名单”政策深入推进，降低企业经营压力，同时加快对房企此前预缴税费的清算节奏，及时退税为房企提供资金流动性。

深圳一家本地房企的营销负责人则对记者表示，房产投资预期弱化之后，产品力将成为未来市场的主要核心竞争力。