楼市的救市方向，正在南辕北辙
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上个月出台的楼市5.17新政还差4天就满一个月了，不少人都在期待楼市能在强力度的政策刺激下，打个翻身仗。
但很可惜，这极大概率不会发生。
1
原因不复杂，因为当下楼市的救市已经陷入了一个误区，那就是认为个体不买房，一定是政策还没刺激到位。
除此之外，再无可能。
所以我们看到了限购一放到底，看到了首付比例出现了历史新低，看到了利率一再下调，甚至看到了最近出现的“颇具”创新的先息后本，最长可10年不还本金的房贷新模式。
怎么说呢，现在的救市，就像一双有形的大手在拼命的拧着一条已经没有多少水分的毛巾。
一双大手已经发力到青筋暴涨，毛巾也被拧到了极致的扭曲状态，结果滴下来的水就那么几滴。
每次救市新政出台后，成交量反弹的那短短几周周，就是这被“辛苦”拧出来了那几滴来之不易的水滴。
按照一般逻辑来讲，想让毛巾继续出水就要把毛巾重新放回水盆里，给毛巾时间让它再次吸收水分。
只要毛巾吸饱了水，不用费劲去拧它都能自己往下流。
可现实却恰恰相反，当下的楼市除了加大拧毛巾的力度之外，暂时还没看到一点想让毛巾重新吸水的迹象。
原因很简单，毛巾吸水需要一个过程一段时间（个体收入修复），而现在的楼市，准确的说是楼市背后的天量债务，是不愿意等也等不起这个时间的。
楼市的债务很难熬。
中指研究院的数据，房企2024年到期的债务规模是7703亿元，这个钱靠谁还？还不是购房人的储蓄和未来的收入折现成的房贷？
所以不夸张的讲，个体的财产才是房企乃至整个楼市救命的良药。
因为只有个体带着储蓄和房贷（未来收入）冲进场的速度越快，房企的债务才会被对冲转移掉。
也只有房企用新房对冲个体的财产从而转移掉债务之后，地方上形成路径依赖的土地财政，才有继续“蓬勃”发展下去的可能。
在某种程度上来讲，房企就是整个楼市债务转移的中转站。
这个中转站要是因为债务堆积过量而宕机了，那地方的土地就会滞销，而承载在土地上的债务也就只能成为地方财政肩膀上的又一根重担。
一环扣一环，而起始的最关键一环就是个体。
救市政策的发力点为什么一直在个体身上？原因就在这。
可发力了不代表就会好，就像学渣努力学习也并不意味着成绩一定会上去。
根据克而瑞的数据显示，2024年百强房企1-5月实现销售操盘金额14133.7亿元，同比大幅下降44.3%。
救市不止，下跌不停。
更关键的是，这看似是销售金额下跌44.3%，实际是债务转移的额度下降了43.3%。
销售额的下降代表着债务在房企手中正在快速积累。
2020年和2021年连续两年刷新土地出让记录，一个8.4万亿一个8.7万亿，接着2022和2023年虽然已经被新房市场拖累，但每年的土地出让依然达到6.68万亿和5.79万亿。
这些庞大的数字是过去土地财政“辛勤耕耘”结下的硕果，但同时也是今天拖累楼市的一幅重担。
中指研究院的数据显示，过去的5个月，百强房企拿地金额同比下降26.7%。
既然转移债务房企已经力不从心，那干脆减少接债（拿地），于是土地滞销，地方财政吃紧。
房企、银行、地方，在楼市这个转债链条中的每一个获利者，一个都别想置身事外。
过去卖的有多舒畅，现在憋屈的就有多难受，这就是楼市的现状。
楼市今天的坑不是别人挖的，而是昨天的自己。
但凡楼市过去透支个体购买力慢一点，细水长流把楼市的节奏放缓一些，现在房企手里的债务也不至于出现“爆单”。
可惜，从房企到地方再到金融系统，大家“一口”都等不了。
地方的债，房企的债，金融系统的债，都是等着米下锅的主，怎么吧？寅吃卯粮吧。
今天吃明天的，明天吃下个月的。
过去举债的大胃口，终究还是把未来的路彻底“吃”窄了。
其实不管是地方还是房企，大家都知道吃的有点“过”，但“债在弦上”不得不发，没得选只能一股脑的继续鼓励个体上杠杆，好方便其“更容易”的负债。
只有增加了你的负债，才能减轻其他“口子”的痛苦。
没辙，巨量的债务不会凭空原地消失，只能在不同的组织或者个体身上来回转移。
谁接最后一棒，谁就只能挺直了腰杆把债务抗着。
有人可能会疑惑，以前人为什么疯狂买房就不怕接债？是没想到这一层还是压根属于无知者无畏？
其实都不是，单纯的只是环境，以前在居民部门杠杆率还没见顶之前，你接了债还有的传递。
具体点说，你买入的新房在一定时间后还能以增值后的身价，再甩给别人。
既有钱赚，还转移掉了债务，这房子当然敢买。
可现在已经没了这个客观条件，当击鼓传花时你发现后面都没人了，你还敢玩吗？
2
楼市现在基本已经化身成了一头债务巨兽，而这头巨兽的饲料，吃的就是个体身上已有的和未来可能有的“铜板”。
可现在的问题是个体身上的铜板已经不多了。
按理说，要解决这个问题的办法无非主要就那么两个。
第一，增加个体赚取铜板的速度。
第二，增加给个体“借”铜板的力度
一个一个说。
先说第一个。
很简单，让个体赚取铜板的速度上升，说白了就是提升个体的可支配收入，或者是改变二次甚至三次分配的方式，让能落进个体口袋的铜板变多。
钱多了，底气就足了，举起债了自然不心虚。
但怎么说呢，这条路不能说完全没走，但进度实在有些慢，尤其是和楼市需要的债务转移的额度和速度相比，慢的有些过分。
过去这十几年的楼市上涨速度，和个体的收入增速相比，可以说是基本没什么太大的关系，完全靠的是消耗个体的负债空间。
可以说楼市这一路来，靠个体增加负载和杠杆率推动而疯狂上涨的房价已经欠下了不少的旧账。
所以严格的说现在即使增加了个体的收入，也只是为了补下过去的“缺课”罢了。
毕竟这场房价上涨与个体收入增长的兔龟赛跑，个体落后了太多。
所以能稳住楼市就是最好的效果，想靠这个推动楼市重新上行，实在太难。
先把之前的旧账还清吧。
再说第二个。
赚钱走不通，那就走借钱的路子，增加给个体“借”铜板的力度，无非就是降低首付降低利率，给个体再加更高的杠杆。
这个就像前文提到的，调控的政策已经在做了，但个体的反应很明显是并不买账。
一个简单的计算题，首付越少贷款越多压力越大，算盘这么一打，再加上对未来收入增长预期并不看好，利息再低的房贷，个体也得望而却步。
资产价格是弹性的，而债务则是刚性的，150万买的房子可能跌到120万，但你欠金融系统的债务还得按照150万来还。
少一分都不行。
基于这种可能会遇到的资不抵债的情况，稍微“胆小”一些的个体，都选择了止步不前。
事实证明的确是这样，尤其是从降首付和降利率的政策来看，个体已经表现出对刺激政策一定程度上的麻木和无感。
这也可以从一方面说明，楼市可能陷入了属于自己的“流动性陷阱”。
简单说就是，金融系统内可以降低利率甚至降低首付来刺激个体对不动产的购买欲望，但如果私人部门，也就是个体当下正处于去杠杆的时段，那么低利率和低首付的政策将很难产生作用。
这就是货币政策对于楼市的局限性，利率和首付当然可以降低和下调，但整个金融系统内必须有人在借款才行！
很明显，第一种方式和第二种有着本质的区别。
第一种是用增加收入的方式修复个体负债，这个属于慢功夫，对当下楼市推动可能不足（还要补旧账），但长期看这是苦口良药。
见效慢，但能治疗病根。
第二种方式就是典型的，现代金融体系最擅长的，用明天的钱解决今天的事。
当然不能说这样就完全是错的，适量且用途得当的对未来负债，一直都是驱动经济增长必不可少的方式。
但这一切有个前提，那就是需要形成循环。
如果适当的负债消费，比如汽车比如电子产品比如日常花费，那么市场需求最起码还能拉大，大家收入可能还会增高。
但楼市不同，楼市现在就像一个看不到光的黑洞，个体的负债进去不会成为循环，而是被就地消耗。
楼市目前正处于标准的垃圾阶段。
垃圾到什么程度了，以前楼市是你的负债换取别人的财富，而现在楼市你的负债只是减轻别人的债务。
连赚钱的人都没了。
大家都是为了滚动债务或者减轻负债，从地方的债务到房企的债务甚至到二手房业主群体，谁都没有例外。
所有的一切，几乎都在债务的泥潭里挣扎，为了上去只能拉泥潭边的人下水，然后踩着他的肩膀向上探头，争取多呼吸一点空气。
但很可惜，即使第二种方法如此糟糕，从现在楼市的救市方向看，基本是确定要沿着这条道继续往下走了。
古希腊神话中有一对要求共生同死，最终被众神之首的宙斯安置为双子座的兄弟，卡斯托耳和波吕丢刻斯。
一个人死了，另外一个肯定不能独活。
居民负债率和楼市的上涨空间，就像这对兄弟一样，想单独不管居民负债率，而让楼市左脚踏右脚的原地起飞，除了幻想再没有任何可能。
3
即使现状如此清晰，可不少人还沉溺在幻想中不愿醒来，不少人会重复的说着，：“只要政策到位了，你说的这些问题那都不叫个事情”。
很显然，这些人没搞清楚一件事，任何刺激楼市的政策都需要一个落地的土壤，这个土壤很明显就是个体的负债空间。
不管是08还是15这两个时间点，每次刺激楼市的政策都可以起到药到病除的效果，那是因为当时的大家还背得起债务。
2008年居民部门杠杆率是18.8%，2015年是39%，可现在呢？
央行的数据是71%。
只是当时“土壤”的质量尚可，所以才突显得刺激楼市政策的威力十足。
看到好的土壤让种子发了芽，有些人就刻板的认为，只要有种子撒下去，随时都能复刻当年的高光时刻。
这些人只看到了刺激楼市政策的“威风八面”，没看到了政策落地的环境早已经发生翻天覆地的变化。
于是错觉出现了，部分群体对调控楼市政策愈发过度的自信和迷恋，认为只要肯刺激，楼市一定涨的上去。
这种心态基本很好的诠释了，按图索骥这个成语的意思。
看看现在，首套首付15%的比例，其力度已经超过了16年的棚改货币化时出台的同类政策。
市场起来了吗？
未来的任务还是要修复，修复个体的负债空间，修复个体对未来经济的增长预期。
得把信心再重新传递给个体。
毕竟让个体为楼市举债不是个轻松的事，所以还是要尽量给大家把信心打足了。
这条路走起来肯定慢，但好在“疗效好且无后遗症”，至于加杠杆的话还是不要过分迷信了。
那玩意真是灵丹妙药的话，这楼市一路走过来，怎么库存清了又清，现在又堆积出来个天量库存呢？
杠杆的神奇效果在哪呢？
所以可能的话，还是给个体多修复收入少增加杠杆。
南辕北辙式的救市，还是不要的为好。
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