楼市政策密集发布，房价会起底反弹么？

作者 | 燕大

楼市政策密集发布，房价会起底反弹么？

430顶层定调，明确“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”，这表明当前房子库存压力大，除新房存量之外主要就是二手房挂牌量大。

但按照现在的楼市状况，还继续像过去几十年那样让无数接盘侠消化存量房是不现实的，因为房价已经翻了许多倍，十几年前你努力打工赚钱还有机会凑足首付，但现在，面对北上广深及许多二三线中心城区动辄超过几万块每平的房价，打工那点钱能吃饱喝足就不错了。

所以，“统筹研究消化存量房产”，核心点就在于谁出钱、谁来起到“发动机”的带动作用，在这个大前提下，解决存量的方式无外乎就两种。

一种是以地方政府作为主要收购方、市场主体（民企）次之，收购旧房转化成为长租、保租、公租等用房利用，做长期持有投入。一方面给海量存量房去库存、让供需平衡、托底楼价，一方面可以给大量城市中漂着的人解决住的问题，另一方面又能促进卖掉旧房的和有实力的群体更有动力去购买改善型新房。

这种方式可谓一石三鸟，而且可持续性较强，毕竟北上广深等核心城市，任意一座随便都能找出至少几百万需要解决住的问题的中青年群体，二三线省会城市，需要解决住的问题的年轻人也不在少数。

之前郑州“以旧换新”，框架就是这种模式，国有平台收购旧的，居民拿了钱再买新的，收购旧的房源作为保障性租赁住房。

这种模式比较值得推广，运营得当，就既能规模性解决商品房供大于需的难题，并解决众多打工人住的问题，又能提高商品房交易活跃度、托底房价。

另一种，“躺平式”，头痛医头、脚痛医脚，深层次问题先放着，单纯的让有钱人继续多买房，反正全国生力军都往大城市挤尤其是一线城市，只要放开点口子就能维持住楼市。

逻辑上是没错，鼓励有钱人多消费、多买房，北京发布的政策就是这种，简单理解，在北京拥有1-2套房的，现在有资格在五环外再买1套了。

从投资者角度看，这也是一种利好，毕竟，放松限购就意味着会有大量资金进入楼市，不管这个资金是谁的，有热钱进入市场就能带动交易量和相关产业链。

但是面对并不明朗的楼市，又有多少人会闯进去呢？抄底是要冒巨大风险的，抄到半山腰就废了。

本来我以为存量房产去化方式也就这两种，没想到还有更“牛叉”的。

浓眉大眼的沪上也搞房子“以旧换新”！但它的以旧换新跟郑州模式完全不同。

既不是让国有平台收购旧房转做保租房，也不是继续松绑、让有房有钱人多买房，而是针对计划出售旧房并购买新房的居民，先让其与房企达成购买新房意向，再由房产中介优先推动其旧房交易，旧房成功卖出后按约完成新房交易。

这就是上海版的“以旧换新”，说白了就是先锁定你要买新房再给你找个大中介卖旧房，我是没看出跟之前“改善型需求”有啥区别，看似干了啥又好似啥也没干。

整体来看，上面三种去化模式，除了郑州那种由国有平台来收购的以旧换新之外，剩下的要么是继续放开口子让有钱有房的继续买房，要么就看似干了啥又好似啥也没干。

北上的去库存骚操作虽然名义是利好，但个人觉得房价一时半会难稳住，大概率还会往下走一走，因为这些方案的本质仍然是换汤不换药，并没有解决楼市的深层次堵点。

现在核心城市房地产遇到的最大问题，个人觉得是收入和需求上的不匹配。

已经解决住的问题的，再买房大多是为资产保值和投资；未解决住的，靠正常收入往往买不起房，租赁市场也不完善伴随不公平，提灯定损那种极品房东虽然少见，但坑租客的二房东比比皆是。

说白了，核心城市楼市去库存，是要让有钱有房的人继续买房，毕竟，北上广深及二三线核心区位的房屋价格早就涨到天际，倒退十几年咬咬牙掏空六个口袋还能凑够首付，现在就算你把螺丝打冒烟也基本没可能。

不是不够努力，而是房价已经让很多努力变得只能仰望，望房兴叹，不是靠打工能买得起的。

宏观上要给存量房去库存，个人觉得不单单要从减少土拍减少新增楼盘一端降低供应，主要是得增加需求、扩大需求。

但是想让有钱有房的人继续买房，前提就是得让房价保值甚至升值，越跌越便宜反而没人买，当然也别指望核心城市的房子会跌到白菜价，真跌到那种程度估计大部分人要考虑的是吃饭问题而不是买房了。

这就形成一个悖论，房价再涨对经济对民生都没好处，但持续下跌显然又不利于房地产长且复杂的上下游产业链企业、生态，但不涨持续跌，抛的人就越多。

个人觉得，最好的办法，或许就是先真正去解决大城市普遍存在的住的问题，长租也罢、不允许卖也罢，不论外部房价如何，起码居者有其屋；其次，投资型的，完全可以逐渐像成都那样放开限购，房子增值还是贬值由市场说了算。

住的问题喊了好多年，这里头最大的障碍可能是长租房保租房这活儿吃力不讨好，没法赚快钱，也显不出明显业绩，有时候不如砸几个亿搞景观石绿化带好看。

但是，楼市陷入各种悖论当中，不保值就容易跌、越跌越没人买，再涨又不利于国计民生，而在目前核心城市房价的基数上，不论涨跌，未解决住的问题的群体大概率都解决不了住的问题。

所以，从这些角度看，很难说房地产市场成熟更没法说它到底了，如果不解决根本卡点很大概率仍然会处于下行通道。

市场最终会倒逼核心城市真正解决住的问题，否则很难让楼市真正回暖。