绿城服务抓住“窗口期”，非住赛道跑出加速度｜中报风云㉒

文/乐居财经 徐酒眠

“市场竞争并不可怕，可怕的是没有竞争、不市场化。”

作为头部物企中的“第三类”公司，绿城服务（02869.HK）外不靠收并购，也不靠关联方，通过市场化增拓走出了一条独属的“非典型”扩张路线。

受到上游房地产业的影响，物管行业持续深度调整，市场化竞争加剧。

不过在今年中期业绩会上，绿城服务董事会主席杨掌法直言，行业离真正的完全的市场竞争还有很远的距离，现在处在一个半市场竞争状态，尤其是大部分的物企都隶属于房地产母公司旗下，要完全市场化还是有一定难度。

市拓多年，绿城服务锤炼出了满身综合一体化服务能力。不惧市场红海，反而期待一个全面市场化的物业时代，在杨掌法看来，物业行业目前还是一个非常分散的行业，市场竞争的激励程度远远不够，而唯有激烈的市场竞争才能够推动行业的进步。

“持续看好行业未来，现在这个阶段对绿城服务来说是一个最好的窗口期。”杨掌法表示，外拓市场竞争的格局会越来越开放，越来越市场化，服务需求会越来越多，服务要求也会越来高，关键在于要修炼自身内功。

“正道赢赛道”，面对仍然艰巨的外部环境，以及底部仍在震荡的经济转换周期，找准定位的绿城服务风雨无惧，稳健前行。

今年上半年，实现营收约90.68亿元，同比增长10.6%。同期，录得毛利约17.44亿，同比增长14%；对应毛利率19.2%，同比上升0.5个百分点。

核心经营利润8.9亿元、归母净利润5.1亿元，分别同比增长25.8%、21.5%，两项关键财务指标实现高于营收2倍的增长，跑赢大势。

面对问题不回避，展望下半年的工作，绿城服务管理层表示，将进一步加强预售管理和应收账款的回款，预计到今年年底公司账面现金会有进一步增加。

“越过山丘，便能看见海阔天空。”

扩张有道，非住拓展营收首超住宅

基于对市场趋势的敏锐洞察，绿城服务早在2019年就提出“商住齐飞”战略，意欲全面提升绿城非住领域服务水平；并在当年9月，正式推出“绿城云享”商写独立品牌。

保持战略定力，绿城服务过去5年横向布局长三角、大湾区、京津冀等核心区域和城市，纵向深入产业园、城市公建、医院、学校等细分领域，逐步构建起一个多元稳健的业态格局。

非住转型突围结硕果。今年上半年，绿城服务首次实现非住拓展总营收比例超过住宅。

具体来看，绿城服务今年上半年物业新拓年饱和营收15.7亿元，新拓平均物业费单价3.7元/㎡·月。其中，住宅新拓年饱和营收7.53亿元；非住宅新拓年饱和营收8.14亿元，占比51.9%，千万级以上项目33个。

凭借其专业的运营能力和丰富的服务经验，今年上半年，绿城服务非住板块新签杭州西湖大学云谷校区三期、杭州菜鸟西湖云谷产业园、上海G60松江中安科创园、西安绿地丝路全球文化中心、成都五粮液新经济中心、金华市中心医院等多业态项目。

同时，“城市绿洲”城市服务产品品牌陆续落地西安新筑街道、台州葭沚街道、杭州三墩镇等88个项目。

房地产行业进入存量市场，物企之间的竞争正在逐步向非住宅赛道转移。绿城服务前瞻性的发展，已经为其在当下的竞争格局中赢得了较大的牌面。

截至2024年6月30日，绿城服务在管面积约4.82亿平方米，较2023年同期的4.15亿平方米增长16.2%，净增加0.67亿平方米。其中，一二线高能级城市项目密度再进位，华东区域在管占比同步提升，达到59.6%。

作为未来在管面积转化的主要稳定来源，同期，绿城服务储备面积约为3.58亿平方米。因对部分非核心城市及存在交付风险项目主动退出，较去年同期略微减少5.7%，但储备面积依然充沛。

合纵连横，与优质稳定资源深度绑定，是绿城服务发展联盟、增拓版图的重要手段。

今年上半年，绿城服务持续扩容“实力朋友圈”，相继签约大陆希望集团、济南城投等互补型资源客户，累计与224家国央企、行业头部企业建立良好合作关系。

结构优化，“物业+生活”加速成型

物业服务、园区服务、咨询服务，以及科技服务，是驱动绿城服务发展的四大业务板块，发展到今年上半年，绿城服务经营结构趋于稳定，各板块毛利率保持稳中有升。

作为压舱石的物业管理服务，在今年上半年收入60.19亿元，同比增长14.6%，占整体收入的66.4%，同比提升2.3个百分点；贡献毛利8.97亿元，毛利率14.9%，较去年同期增加1.1个百分点。

主线提效压舱作用明显。值得一提的是，今年上半年，绿城服务在管平均物业费3.2元/㎡·月，项目提价成功率36.9%；期内，在管项目共获2600多面政府/业主锦旗认可，整体满意度再提1个百分点。

作为物业服务的延伸，园区服务基于业主生活全场景和房地产生命全周期提供系统性产品和服务，其实也是绿城服务的增值服务板块。今年上半年，该板块收入约17.58亿元，同比增长6.1%，毛利率约为23.9%。其中，居家生活服务再次领跑，实现收入2.67亿元，同比增长21.1%。

居家生活服务中，绿城服务打造了“四季生活”到家平台，通过自营+商家合作的模式，构建了入户服务体系；同时，以“物业+养老”服务，持续推动“椿龄荟”养老机构运营、“陶然里”康养社区运营和“椿天里”居家养老运营三大服务模式。

咨询服务收入11.3亿元，占总营业收入比为12.5%，同比增长5.3%，毛利率约为32.1%，同比提升2个百分点。科技服务收入1.59亿元，毛利率约为38.7%，同比提升2.1个百分点。

聚焦核心产品、强化渠道建设，以回归园区为目标，绿城服务园区服务户均产值有效提升、咨询业务保持正向增长，科技业务经营改善明显。

差异化竞争和服务一体化是未来发展的关键。

绿城服务早已提出“服务产品化，产品市场化”的理念，通过提供分层分级的服务体系，实现服务产品的多样化和个性化，以满足不同客户群体的需求，“物业服务+生活服务”加速成型。

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