陆敬民／高雄房价涨得雾煞煞 底气不足！当心2年就回档
▲今年来高雄房价持续上涨，专家认为和资金充沛有关。（图／记者陈建宇摄）
今年南部的房市非常热络，不管台南还是高雄都有很明显的涨幅，不过很多人都会觉得奇怪，就是「高雄房价在涨什么意思的」？因为坦白说，我们并没有看到高雄的产业有结构性的改变，也没有非常大型的公共建设加持，何以房价持续上涨？就我的观察，我认为这和「资金盘」有非常明显的关系。
台南的房价上涨大家可以理解，不外乎就是南科以及高铁特区2个所谓的「双核心」带动，而不管是南科或是高铁特区，都是确实在发生中的事情，不是什么「未来计划」、「预计」、「可望」、「有机会」，这2个地方有台积电、有绿能产业、有百货OUTLET，都是扎扎实实会带进工作人口以及住宅需求，当然也吸引了很多投资客，房价上涨有道理。
可是反观高雄，目前的产业结构仍和过去相差不多，还是以制造业为主，大厂包括了中钢、台船、中油等，高科技产业聚落才刚要成型，一些园区都还是未来式，包括高雄市长陈其迈喊得震天价响的「桥头科学园区」、「仁武航太产业园区」等，都要至少3、5年后才会真正有产业进驻。
▲现阶段不论是桥科或仁武产业园区，都还没进行实质开发。（图／记者陈建宇摄）
而高雄从2018年底韩国于上任后，到今年6月被罢免换陈其迈上台，政绩没办法延续而出现了2年的空窗期，高雄市的重大建设如亚洲新湾区也已经接近尾声，也就是「利多就要出尽」，在这种状态下高雄房市今年竟然还可以一路上涨，确实让人感到不解。
我认为，高雄今年的房价涨势和「资金盘」有很大的关系，因为仔细分析就可以发现，高雄的产业并没有好转、就业人口也没有增加，也没有新的建设动能，房价会上涨主要原因就是市场的资金太充沛，不论是因为肺炎疫情或中美贸易战回流的台商，或是一些海归派，在股市涨到一定程度之后，就会把资金转向相对稳健的房市，也就促成了高雄今年的房价涨势。
不过靠着资金盘拉抬的房市，「底气」不会那么扎实，未来当国际情势、疫情都稳定之后，资金开始向外找出口，届时涨势就会趋缓甚至下修，未来2年很可能会有一波回档。
当然，土地、营建成本的上涨也会带动房价必然上涨，不过这样的涨幅不是没有天花板，一旦房价超过了民众可以负担的「甜蜜点」，最终还是卖不掉，因此我们可以预期未来高雄的新建案会走M型化发展，换屋以上的产品会回到主打「黄金地段」，而首购的产品则是诉求合宜的价格。
高雄这几年的平均薪资并没有太多成长，53K、54K在高雄已经算是很不错的水准，如果房价再往上叠这些人也买不起，因此价格一直上涨也有难度，目前看来首购产品的房价已经到了波段高点，高雄的预售及新建案的房价甜蜜点会在每坪25万元及以下，超过这个价格民众就必须要好好考虑。
而今年高雄新建案的涨势也带动了中古屋发展，这几年高雄的大量推案让中古屋的供应量也很充足，价格也比新案便宜，未来可能出现「中古市场比预售更热」的现象，而高雄目前中古屋的房价甜蜜点约落在每坪17~21万元，也是民众可以接受的范围。
总的来说，高雄目前的产业结构尚未改变，高科技产业也还没到位，光靠资金盘要把房价一路往上推或有难度，民众未必要追高买房，还是视自身能力选择可负担的产品较为稳当。
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