陆敬民／投资客正在低调甩货　买平转换约胜过全新预售

▲自从央行9月19日祭出第7波信用管制，范围扩及全台，除了名下无房的首购、自住客，几乎全部受到限贷疑虑的影响。（示意图／记者陈筱惠摄）

文／《住宅周报》社长陆敬民

犹记得过去3~4年，房市兴起一股房价只涨不跌的谬论，并不是投资客或民众营造的氛围，而是极少数县市首长也在历年的发言中，或多或少的传递这类观念给外界，例如新竹县长杨文科在宝山乡的建商活动中，公然释放这样的讯息，也成为有志之士深以为戒的言论。

自从央行9月19日祭出第7波信用管制，范围扩及全台，除了名下无房的首购、自住客，几乎全部受到限贷疑虑的影响。

我在上一次针对新青安还有各银行的限贷争议中，已经跟民众破题指出，新青安的用户不是每个人都会把宽限期贷好贷满，且10月17日财政部长庄翠云在接受立委质询时公布数据，新青安用户在使用宽限期比例低于5成。

其中使用到5年宽限期民众只占25%，显然外界在过去3个月以来，对银行水位快速届满，归咎于新青安用户，完全就是嫁祸跟甩锅的行为，如今财长已还新青安用户一个公道。

现在市场上已经出现中古屋交易急栋，预售案的接待中心也面临来人雪崩式下滑的窘境，现在又有专家名嘴跳出来指出，房市3年后崩盘、5年后甩卖的断头言论甚嚣尘上，新青安的用户基本上都是经过银行严格联征，还有财务评估后才能核贷，绝非是外界所认为一申请就通过的浮滥放行。

▲对刚需自住客而言，现在投资客正在低调平转甩货。（示意图／记者陈筱惠摄）

而今年928档期到明年329档期，是代销与建商老板谈价格弹性、合作模式、付款方式、利润分配的重要时机，建议大家可从以下指标留意，1、代销动态包括有无缩编、干脆放长假出国？2、建商动态有无自售、促销、优惠变多？有无割早鸟韭菜？3、同区域、同定位、同规划、同规模的全新预推案开价，有无比周遭同类型竞案低个1~1.5成。

我预估，当以上征兆陆续出现，则当地预售房市房价上涨机率趋近于0，明年329档期后将面临「新案打旧案」的奇特情况。

对刚需自住客而言，现在投资客正在低调平转甩货，价格是2~3年前的购入价，若是平转溢价3~5%间可入手，因为投资客已经亏钱卖了，3~5%不过是杂支开销等，今年928档期至明年329档期这段期间，建议买平转换约胜过全新预售，因为平转是3年前价格，全新预售是3年后价格，建议自住客时机到了要把握。

►陆敬民小档案学历：淡江大学中文系毕业经历：《自由时报》房地产记者现职：《住宅周报》社长